房地产市场向来扑朔迷离，2012年更是跌宕起伏。
    金星、锦绣天地破产，王福金、魏刚自杀，恒大遭做空、绿城被破产，万科并购南联地产、万达收购AMC，潘石屹电商……随着调控步步深入，不但中小房企出现倒闭破产潮，各标杆房企也频遭困扰，纷纷压缩拿地规模，加快回笼资金，开始转型创新、突围谋变：进军二三线城市、转战商业地产、开拓旅游地产、加快国际化步伐……
也许，正如郁亮所期盼的，只要此次调控“洗得彻底”，房地产市场将从粗放式增长转向精细型成长，真正实现涅槃。

    兼并破产潮涌
    自2010年4月政府启动此轮房地产市场调控以来，房企所期望的政策松动始终未曾出现，而房市的量价齐跌让房企资金链不断绷紧。受此影响，2011年全国有一万余家房地产开发企业退出或者倒闭。2012年整个房地产行业的资金需求量冲高到10.84万亿元，资金缺口量达到1.35万亿元，形势更为严竣。
2012年4月12日，杭州市余杭区人民法院发布杭州金星房地产开发有限公司破产清算公告。随后，杭州锦绣天地房地产开发有限公司、广德业房地产有限公司相继向法院申请破产。
    由于企业资金链难以维持，继2011年9月鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金自杀之后，2012年1月岳阳市汇辰房地产开发有限公司董事长白洪光、2012年6月6日包头最大房地产企业——鼎太置业董事长魏刚也选择以非常手段结束自己的生命，更衬托出房地产市场存在的隐忧。
而房地产标杆企业绿城的割肉求生将此次调控的严峻形势演绎得淋漓尽致。2011年12月29日，绿城向SOHO中国出售上海外滩地王股权，作价10.4亿元。2012年1月5日，绿城中国又发布公告，分别将湖滨置业51%股本、绿城墅园35%股权、绿城锦玉50%股权、上海静宇49%股权，以5100万元、7000万元、12500万元和4900万元进行了转让。4月17日，SOHO中国以约21.38亿元人民币的代价收购上海绿城广场置业有限公司100%的股权。2012年6月8日，绿城宣布向香港九龙仓配股，配股完成后，九龙仓将持有绿城中国24.6%股权，绿城筹资约51亿港元。
    在引入九龙仓后，绿城净资产负债率由140%降至89%，但宋卫平显然并不认为这样就可以稳妥过冬。6月22日，绿城中国再次发布公告，称已与融创置地订立框架协议，向融创转让9大项目股本权益50%，融创将由此支付绿城33.7亿元人民币。
    “绿城即将由高负债率时代向稳健发展转变。”割肉求生后，宋卫平可以放心地安稳睡觉了，但众多中小房企的生存环境正被进一步压缩。2012年是房企还债高峰年，包括中小房企等在内的房企还债压力较大。与此同时，中小房企的大本营就是二三线城市，地产调控之下，行业的两极分化进一步挤压了中小房企的生存空间。
“我们看不到限购限贷政策的尽头。如果宏观调控再持续5到10年，中国的房地产依然会经历严峻的考验。而我们这些高端项目，总是需要稳妥过冬。如果今年有好的战略合作伙伴，我们还是会一起去谋求合作。因为我们看不到宏观调控何时结束，企业不能一直在风雨中飘摇。”宋卫平的话道出了当前被资金所困扰的众多房企老总的心声。

    发力二三线城市
    相比一线城市，二三线城市的“限购令”等调控政策本身和落实程度都较宽松，受到的影响较小，因此一线城市开发商加快向二三线城市扩展布局，以启动新一轮过冬策略。从今年前五个月的销售业绩来看，二三线城市贡献率可圈可点，而且极有可能带动市场整体回暖，部分大型房企近期已经开始频频在二三线城市抄底拿地。
    2012年5月，以“万恒中保”4家房企为代表的大型地产企业单月销售均过百亿元，市场回暖迹象明显。对各大房企来说，5月的销售业绩很大一部分依赖二三线城市。恒大5月销售额达103.7亿，其位于二三线城市的6个新开盘项目共为其贡献了21.17亿元的销售额。截至5月底，恒大149个在售项目分布在百余个城市，其中不限购城市占比65%。
世茂房地产2012年4月销售额为40.6亿元人民币，同比大幅增长84.4%，其优异表现也离不开2011年逐步把战略重心向刚性自住需求为主流的二三线城市转移的前瞻性布局。
    绿地在2011年调整了区域布局，“在一线城市市场整体受限的情况下，转战主攻二三线城市”。绿地在成都、吴江获得超高层等大型城市综合体，在辽宁、黑龙江、江苏等地多点布局，房地产开发项目遍及全国24个省60个城市。
    市场回暖的同时，资金回笼、土地价格相对较低使得房企迎来了拿地好时机。为了保证以后的产品销售，4月份以来，万科、万达、碧桂园、招商、绿地、中铁、金科、金融街、佳兆业等品牌房企纷纷出动，开始频频在佛山、沈阳、合肥、大连、重庆、天津、南京等二三线城市拿地。
    其中，万科从4月份开始在青岛、唐山、南充、贵阳拿下5宗地块，占地总面积为33.6万平米，规划建筑面积共91.5万平米。4月下旬到5月初，金科以约12亿元的价格，接连拿下重庆4宗土地，占地面积约48万平米。绿地地产则斥资8.7亿元，一举斩获济南3宗商业金融用地、4宗住宅用地。此外，5月8日，雅居乐以6.96亿元的总代价，获得重庆市大渡口区一宗住宅及商业用地。次日，碧桂园以底价1.585亿元将佛山一宗住宅用地收入囊中。进入5月，万达斥资45亿先后拿下东莞东城、佛山千灯湖、昆明市西山区的四宗地块。
    与品牌房企频繁出手二三线城市相比，一线城市土地市场在前五月显得较为落寞。以北京为例，前5个月共计成交57块土地，土地出让金累计为135.6亿元，同比下降48.7%。但进入6月，一线城市土地市场也开始发力。6月13日，上海市青浦区一幅商业办公地块被元祖投资有限公司以3.81亿竞得，溢价率高达111.9%。6月18日，恒大以13.22亿广州珠江新城地块收入囊中，创造了广州新地王。

    开拓专业地产领域
    此轮调控的重点是涉及民生的住宅市场，商业地产不但没有受到太大影响，反而风生水起。在商业地产领域耕耘多年的万达，2011年发展迅猛，销售收入1051亿元，同比增长43%，大有赶超万科之势。而其他进军商业地产的房企2011年也取得不俗业绩。龙湖长楹天街2011年销售额达20亿，其中商业部分占10亿。富力地产2011年销售额同比增长11%，达到274亿元人民币，其“逆市突围”的原因也主要是商业地产助涨。
    反观2011年固守住宅阵地的房企，年度目标完成的并不理想，绿城2011年销售金额为353亿元，同比降幅达34.87%，首创置业2011年销售额为112亿元，同比下滑10.4%。受商业地产利好鼓舞，众多房地产企业和投资机构除转战二三线城市外，还纷纷把重心转向商业地产开发，其中包括坚守住宅专业化道路的万科。
    对于商业地产，万科一直半遮半掩。“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”王石2009年8月的话言犹在耳，2010年9月至2011年11月万科一口气吃下了7幅纯商用地块。2012年万科已经有多个城市万科写字楼、综合体项目亮相，证明万科进军商业地产并非空穴来风。2012年5月14日，万科斥资10.79亿港元收购了香港南联地产73.9%股权，被业内人士解读为万科大举进攻商业地产的标志。
    然而进军商业地产并非一劳永逸，众多房企的迅速进入使商业地产市场竞争血雨腥风。数据显示，2011年底，北京拥有245家购物中心，有216家是2004年-2011年开业的，增速达645%。成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右。至2015年，20个重点城市新增入市的以商业、办公为主的城市综合体项目的体量将达到1.64亿平方米。
    与住宅地产相比，商业地产需要更专业的运作、更多的资金投入、更长时间的运营，这对大多数急功近利、盲然进入的地产商来说，前景不容乐观。而商业地产龙头老大万达已经把未来的发展重心转移到旅游地产上。2011年，万达联合中国泛海、联想控股、一方集团、亿利资源等5家中国民营企业，在长白山、西双版纳、大连金石、海南等地打造四处大规模的旅游度假区，总投资超过1000亿元。目前更多的房企开始涉足旅游地产，仅今年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目近70个，总规模超过2600亿元。
同样受到众多实力雄厚的企业追逐的还有产业地产。比如，联想集团及其合作企业将在大庆建设科技城项目，总投资超过100亿元。万通在携手TCL高调进军产业地产后，今年2月，又与汇源签署了一份工业地产合作备忘录，宣布对汇源集团旗下工业地产资源进行整合，通过万通的专业开发，盘活汇源集团工业用地，收取租金及管理费用。另外，绿地集团也与郑州市相关部门签约开发总投资额高达130亿元的滨湖国际总部产业园。

    可喜的房企国际化
    房企国际化之路近期明显加快，启动此轮房企国际化大幕的当属中坤。2011年，中坤计划投资880万美元购置冰岛一块300平方公里的土地遭冰岛内政部拒绝。今年4月该事件出现转机，黄怒波与当地政府达成一致，将租借面积为300平方公里农场的70%，租期为40年。而冰岛项目成功后，中坤集团将进一步拓展到丹麦、芬兰等北欧国家，最终形成一个北欧度假板块。
    此后，标杆企业纷纷高调宣称海外签约。6月5日，万达与中国泛海控股集团一起与俄罗斯北高加索度假村签署一份总投资25-30亿美金的意向协议书，计划在俄罗斯建设含文化、旅游和商业设施的大型综合项目。6月9日，光耀与韩国JDC、DK集团签署合作谅解备忘录，将在韩国济州岛的旅游地产项目定名为“中国城”。6月12日，绿地总裁张玉良表示将在韩国济州岛兴建一个占地约1500亩的健康医疗城项目。6月14日，万科总裁郁亮称下半年将成立海外事业部，总部在香港，首先考虑投资美国等。6月16日，中国铁建在非洲尼日利亚最大城市拉各斯的开发项目启动。而作为中国建筑首个海外开发的项目——中美洲加勒比海地区岛国巴哈马的旅游项目定名为“巴哈•玛”。
    房企国际化之路在此之前已经展开，只是规模和频次都没有今天这么炫目。2005年，中坤就曾试图在中亚的吉尔吉斯斯坦投资，“当地臆测为中国军方核潜艇计划的掩饰”，投资就此成泡影。2007年，中坤在日本北海道买地建设度假基地，收购当地一个高尔夫球场几乎成定局时，却在工会的谈判上破裂。今年年初，颐和地产进驻澳大利亚悉尼的首个项目正式在国内发售。碧桂园进军马来西亚的两个纯别墅社区项目也有望今年推出。2010年万通投资5亿元承租的美国世贸中心一号楼，将于2013年竣工。2011年底，烟建集团开启其澳大利亚布里斯班的第一个大型住宅项目。
    标杆房企加快国际化之路的目的不尽相同，有的是出于分散投资风险，有的是扩大企业自身规模，有的是为打响国际品牌，也有的是为了海外融资。但此轮海外扩张明显受到国内房地产市场调控影响，探索意义更为明显。正如中国房地产业协会秘书长顾云昌所说的，“近期房企海外频频并算不上热潮，只能说开始大胆行动了。”

    向精细化成长转型
    限购限贷等调控措施，挤出了房地产市场的投资投机需求，市场竞争也随之加剧，逼迫众多开发商寻找新的出路：向二三线城市转移、开拓专业地产、试水海外……除此之外，更多的开发商开始加强内部管理，研发创新产品，提高产品质量，开始从规模化发展向精细化成长转型。
    自1998年房地产市场改革以来，由于国家政策扶持，房地产市场蓬勃发展，房地产开发企业也不断涌现，2009年底曾达到9万余家。其中大部分以粗放式的规模化发展为主，往往规模上去了，综合效益与竞争实力就更胜一筹。
    严厉的调控让“规模论英雄”时代一去不复返，陷入严重困境的绿城是其中的典型。绿城最多时储备的待开发土地高达四千万平方米，2009年销售额超过530亿（仅次于万科的634.2亿元），当时宋卫平曾放言在三至五年内冲击行业龙头位置。世事难料，进入此轮房地产寒冬后，绿城开始力不从心，资金链紧张、销售乏力，只能通过转让项目，售卖股份度过危机。近日，宋卫平喊出“绿城成本管控已经烂到不能容忍的地步”，开始对公司资本运作能力、发展速度、公司内部管理进行大幅调整。
同样以规模、速度著称的恒大在2012年倾向于追求稳健，发展基调改为“提升管理、稳步增长”，显示出其理性和审慎的态度。许家印表示，恒大在近年高速增长后步入稳定增长期，公司将坚持现金为王的指导思想，在土地储备方面，除跟踪一两年的项目外，不会在年内购买新的土地。
    在市场情况向好的情况下，很多问题容易隐藏，而市场一旦反转，问题往往被放大，并产生更大的负面影响，房地产龙头老大万科首当其冲。“毒地板门”、“万科质量门”等相继曝出，让王石颇感局促。在2012年5月 11日的万科股东大会上，王石放言“万科为了质量沦为老二老三也在所不惜”。
    实际上，早在2010年，王石就曾公开指出，如果万科一意以利润为导向，那么后千亿时代可能面临覆灭式的危机，最终被消费者所抛弃。日前，万科鲜明地提出了“回归”的概念，一个是从传统的营销向技术科研上的转型，另一个便是从建房卖房转到服务型的转型。而无论从技术上转还是服务上转，都一定以消费者为导向。
    在市场低迷时期，对于“扩张冒进”的企业来讲，可能岌岌可危；对于经营沉稳、注重产品品质的提升并不断加强消费者服务质量的企业来讲，可能将迎来新的发展机遇。
   
    历经史上最长时间、并且至今仍看不到底的调控，让许多房企很受伤，也让更多的房企不再等靠，开始积极寻求突破，开始苦练内功，开始抱团合作，甚至开始进军文体产业、试水海外地产，令人感到房企的进取与坚定，倍感鼓舞。
    受国家经济政策调整影响，房地产市场近期出现回暖迹象，部分房企开始频繁拿地，引发市场向好的预判。其实，不论市场是否回暖，经过洗礼，房企必将更加成熟。而更多的房企会像万科总裁郁亮一样，期望着市场能够“洗得彻底”，实现真正的蜕变。