我国城镇化变革的实质，就是产业的发展和变革，没有产业的驱动，人口不可能流动，生产要素不可能流动，产业配套不可能形成，城市配套也不可能形成。伴随着中国未来城镇化进程的加速和两化互动的深入，产业地产必将迎来专属于它的时代。

随着楼市调控加深，开发企业资金链持续紧张，库存积压，一批开发企业正悄悄地从市场“消失”。有专家测算，按照近两年的土地供应，未来2-3年内市场上将会增加7000多万套住宅，形成的房屋供应可足够未来10年的市场消化，未来市场竞争将更趋激烈。

在越来越紧的宏观调控之下，许多一线房企开始转移至二三线城市，从事住宅开发的房企开始转向商业地产开发。可是，依然严峻的是，二三线城市的住宅市场容量毕竟有限，竞争的白热化很快就会到来。而中国商业地产也已经出现整体过剩的态势，人均商业占有面积已经达到2平方米，超出国际上1.5平方米-2平方米的平均范畴。据统计，2012年北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米；深圳2012年有10个商业综合体扎堆入市，总体量超过70万平方米……在全国一些热点城市，商业地产阶段性、结构性或局部严重过剩的危机比比皆是。

住宅市场已近饱和，商业地产也开始呈现过热势头，产品去存化速度减慢，需求增速落后于供应增速，开发商将何去何从？个人认为，未来房地产业的主流发展趋势必定是产业地产。

产业地产：永不落幕的刚需

产业地产可以被总结为，以产业为依托，地产为载体，以产业价值链为核心，以区域土地成片成规模地统筹规划和开发为特征，以产业核心设施、产业配套与城市配套为硬件体系，以区域经济和生产力优化布局为目标的一种地产开发模式。

产业对地产的需求是永恒的，正如城市对产业的需求是永恒的一样。城市要发展，必须要依赖产业，而产业要发展，必须要有物理空间解决方案，即以地块和建筑物为表现形式的发展平台，这一平台提供生产、仓储、配送、办公、研发、试验、会议、交易、展示、招商等功能，是企业生存发展所必需且随着产能或销售扩大而对其更为依赖的。从这个意义上来说，产业地产可以根据其所开发的物业所具有的功能，划分为工业地产、物流地产、办公地产、会展地产、商贸地产、基础设施地产等等。如果从产业地产所涉及的行业领域，可以划分为旅游地产、农业地产、医疗健康地产、文化地产、商业地产、教育地产等等。

无论怎样划分，产业地产的核心是产业，必须围绕产业的业态、功能、地理环境、市场环境、政策环境，围绕产业的物理空间需求特性，以及产业链的价值创造过程与关系来打造配套的建筑设施与场所，解决产业的物理空间载体问题。

纵观国内成功的产业地产项目案例，我们可以体会到产业才是地产业的真正出路，为产业服务，打造产业配套，实施产城一体，城镇化与产业化互动的战略，才是地产业永不枯竭的作品来源与利润来源。例如，华南城项目，作为生产和生活资料流转为核心的大型综合商贸物流平台，将专业市场、仓储物流与会展经济、电子商务相结合，赢得了市场的认可；南京“水游城”以流动的水为载体，营造了一个集餐饮、娱乐、购物、休闲、文化等为一体的休闲购物主题公园，是典型的集“吃住行游购娱”六要素于一体的城市旅游地产项目；浙江横店影视城结合生态资源与旅游资源，以影视产业为主导，其影视产业区汇集了数百家影视公司，形成了专业制景、设备车辆租赁、道具服装化装在内的影视服务产业，成为产业配套与城市配套相融、旅游产业与影视产业互动的5A级国家旅游风景区和国家级影视产业实验区，被誉为“中国好莱坞”，这一产业项目使横店小镇成为拥有发达的酒店、餐饮、休闲、娱乐业的特色城镇；卓达集团在建的文登张家埠海港新港项目，包括港口码头运输板块和临港产业区，临港产业区又包括临港机械装备区、临港加工区、大型物流区、冶金工业区和海港生活配套区。在港口周围，同时开发一个大型社区和先进技术装备园。先进技术装备园涵盖重型装备、工程机械、数控机床、港口物流设备、机电一体化、汽车及汽车零部件和风力发电设备七大板块。三个项目构成联动共荣之势。卓达集团所坚持的“以产业集群支撑港口，以港口支撑城市”的开发理念，以及它所开创的港口地产这一新型产业地产模式，在全国都具有标杆效应和借鉴意义。置信集团以产业链为核心，坚持策划规划先行，进行系统性的区域经济开发，成为西部具有代表性的产业地产和城市综合运营商……这些企业无不是走的“地产搭台，产业唱戏”的路线，它们所涉足的产业，为其所从事的地产带来了可持续发展的广阔空间。

产业地产：地产业的真正蓝海

产业要发展，必然要经历产生、成长、壮大、整合、变革、升级换代等阶段，每一个阶段都意味着特定的需求，对于产业地产来讲都有项目开发和运营的机会。例如，成都九峰汽车博览新城，即是在原红牌楼汽配市场基础上的升级换代版，它把握了当地政府“南汽东移”的政策契机，切合成都市“一区一主业”的总体产业布局，将红牌楼“老旧散”、“脏乱差”的汽配市场逐步拆迁，把经营户搬到龙泉驿区西河镇，围绕汽车后市场产业建设基础设施和配套设施，形成以汽车整车销售、汽车零配件交易、汽车用品销售、摩托车交易市场、摩托车零部件交易市场、汽车装饰美容等为主的千亿产业集群，而传统“商业地产”概念中的酒店、写字楼、商场、餐饮门店等，则作为这一产业地产大项目的配套呈现，形成了一个基本完整的产业链。这样，西河镇成为以汽车文化为主题特色的生态型、产业型、示范性新型镇，该项目也成为产城一体化的经典案例。

产业地产从实质上讲，本身就是一个生产要素齐全、产业链条齐备、资源整合利用程度高、市场体系健全的有机系统，安全性较高，失败的风险小，盈利的可能大。大的产业地产项目常常是“造城项目”，以产业带动企业和人口，有了企业和人口，加上服务于他们的配套，就有了城市；项目可以垮，城市却很难“垮”，造一个商场可能死掉，造一座小城却肯定能活得很好。相比之下，商业地产项目，体量太小的话，产品相对低级，需求“看不上”，很容易死掉；体量太大，同质产品供应太多，需求“跟不上”，同样容易死掉。而产业地产项目生命力更强，风险相对更小，甚至可以说，其规模越大反而越安全。如果把其它地产领域比作汹涌澎湃的红海，产业地产就是风平浪静万里无云的蓝海，是真正能代表未来主流房地产企业发展方向的地产型态，也是引领整个地产业转型升级的先进开发模式。

我国城镇化变革的实质，就是产业的发展和变革，没有产业的驱动，人口不可能流动，生产要素不可能流动，产业配套不可能形成，城市配套也不可能形成。产业地产，伴随着中国未来城镇化进程的加速和两化互动的深入，必将迎来专属于它的时代。

本文作者系成都置信集团市场部总监