2012年已经过半，房地产行业继续深度调控，房价与成交量也持续回落。中央政府多次表示，坚决执行调控政策，不让市场出现反复。而各地政府的微调，亦未能改变量价齐跌的局面。与此同时，房地产投资也持续下降，未来房地产企业如何应对发展环境，成为关系生死存亡的战略问题。

中国持续的城市化进程、未来经济的持续发展，都为房地产行业发展提供了良好的基础。但是不可否认的是，房地产高速增长的阶段已经结束，未来行业不太可能再现前几年的暴涨行情。

    根据国家统计局今年5月中旬发布的房地产开发情况来看，房地产投资增速自去年9月份以来快速回落，2012年前四个月的房地产投资增速为18.7%，同比去年同期下降15.6个百分点。而且这一趋势会继续。销售面积与销售金额同比在2012年进入了负增长阶段。今年前四个月同比增速为-13.4%和-11.8%。因此，从投资和销售两个纬度来看，房地产已经结束了快速增长的阶段。在可以预见的未来，房地产的投资与销售还会持续下跌。因此，过去企业依靠土地盈利的模式已经终结。

    近期，中国经济出现快速回落，中央政府政策出现松动，降低存准率，批复一些大型投资项目。

    尽管政府还是强调要严格调控房地产行业，但我们看到调控政策近期也有一些变化。首先是首套房贷利率优惠重现；其次是各地提高住房公积金贷款上限；再次，就是各地屡现微调，刺激购买。中央政府也明确提出了要保障刚性需求的购买，增加普通商品房的供给。

    从这些有些相互矛盾的政策中，我们能看出，房地产稳定发展是政府希望的结果，不会出现大起大落。

   中国经济未来能够保持7%的增长速度，中国城市化进程正处于快速发展阶段，这些都保障了房地产业稳定的需求与良好的发展基础。

 

　　房地产特有的使用价值与投资价值兼具的特点，决定了房地产市场的居住需求与投资需求同时存在。但是，中国房地产20年的发展，房地产的投资属性被不合理地放大，已经存在泡沫，如果不及时降温，房地产泡沫对整个经济的打击，对社会的冲击都会非常大。

    从这次调控手段来看，最为有效的手段是行政手段，而非经济手段。核心就是要让房地产回归使用价值，遏制投资。让房地产行业在满足人民群众居住的前提下，稳定发展。

    快速周转是一些成功企业的核心策略。比如万科、恒大都是典型的“快进快出”类型的发展策略。这类发展模式的特点是，资产周转率高，但是利润率相对低。在行业快速发展的阶段，这种模式无疑值得推崇，有利于快速扩大企业规模，也可以更好地回报社会。

    但是在持续的严厉调控环境下，库存率持续升高的情况下，“快出”很难做到。在限购的大环境下，销售速度下降，是政策调控的必然结果。作为开发企业，必须调整销售策略。

    面对目前的宏观环境，房地产企业应该积极调整战略。首先是确定适合调控环境的刚需产品。政府需要房地产回归居住属性，那么企业应该更多地去生产中小户型、价位适当的产品。其次，就是要提高“内功”，通过管理来提升盈利水平，而不是一种粗放的经营模式。

    适应环境，提升内功，就需要企业积极转型：放弃原来的发展思路，改变对市场的预期，树立新的发展理念。行业的成熟与管理的提升是相符相承的，在新环境下，主动适应变化的企业才能长久发展。