文/张丰收

 

 

　　在政策、资本、资源、舆论导向等多重约束和挑战下，房地产市场近年来发生了深刻的变化，产业地产作为地产与产业有机结合的一种新运营模式，逐步获得企业和政府的青睐。经过近五年探索，北京石龙经济开发区成功从传统工业开发区转型为产业地产运营者，为开发区由低端产业向高端产业转型与升级，实现开发区的可持续发展探索出一条新路。

 

　　北京石龙经济开发区始建于1992年，2000年北京市人民政府批准为市级开发区，批准规划面积为1.5平方公里，已完成1.1平方公里的工业区建设。2012年新制定开发区详规规划范围北起长安街西延线，南至108国道，东起西苑路，西至三石路，总用地面积约为2平方公里。

　　石龙经济开发区前四期土地一级开发共计征地1.17平方公里，其中1.08平方公里土地在二级市场上以协议方式出让，引进了60余家驻区企业。到2005年，仅剩153亩尚待开发，如果按照原有模式建设厂房仅能吸纳一到两家工业生产企业，难以满足大量中小企业的需求，难以产生企业的聚集效益，也难以实现集约效益，此外开发区将失去可持续发展空间。

　　土地资源的匮乏迫使开发区只能在宝贵的存量土地上做“试验田”，努力探索一条求生求变的新路。2007年，开发区作出把出售或定制办公楼吸纳更多企业“筑巢”经营作为盘活存量、激活增量土地的经营抉择。作为全面转向产业地产的试水项目，“产业孵化中心”一期工程的建设和运作决定着开发区的未来发展。

 

　　2010年底，由北京石龙经济开发区投资开发有限公司筹划建设的近6万平米的“产业孵化中心”科研办公楼工程顺利竣工。建成后的“产业孵化中心”以中小企业为主要招商对象，以公共管理机构办公、科研办公、科贸公司、现代物流、文化创意等中小企业办公为招商目标，以可转让可分割产权的科研办公楼为主，以向中小企业出租办公楼为辅，确立了科学定位、准确招商、高质量建设、全方位服务的项目管理和经营模式。

　　截止目前，科研办公楼及附属设施共吸引近200家中小创新企业入驻办公，科研办公楼销售额2亿元以上。从筹划到建设再到运营模式的探索，“石龙产业孵化中心”形成了不同于开发区早期工业地产开发建设的模式，形成有别于商品住宅的开发、建设、营销、管理模式。百余家中小企业总部或研发机构入驻开发区，既满足各类商务活动的高品质需求，使中小企业结束东挪西走式的“游击型”经营活动，让这类企业有了“安家”和聚居之地，同时，有限土地资源又得到高效利用。

　　“石龙产业孵化中心”成功探索的这种以“地产+产业”的运作模式成为开发区整体经济运营功能的核心动力以及土地集约开发与企业集聚管理的招商方式，对开发区平稳持续发展具有重要的经济意义，为拓展石龙经济开发区发展空间，实现可持续发展找到一条科学发展的路径。

 

　　产业孵化中心的成功运营在开发区产生了很好的“辐射”效应。目前，已经有20余家入区企业开始转型升级。三聚环保、内蒙一机、宏华电器、东西分析、东方博特等企业效仿、借鉴和复制石龙产业孵化中心运作的模式，纷纷提出土地整理规划，主动按照产业地产开发规律腾出各自厂区，将部分生产环节或制造车间转移到河北、山西等地，力图提升本企业占用土地的使用效率，把腾出的生产区建成本行业总部大楼和研发中心。

　　这种思路产生两方面效果，一方面打造本行业核心总部基地，另外将部分办公场所出租或转让，吸引更多企业向总部聚集，这样的清晰运作模式的跟进既提高企业经济效益又实现企业多渠道招商的效果，同时为开发区引进更多的入驻企业，壮大开发区经济实力，提高了拓展开发区招商引资空间的速度。

 

　　“产业孵化中心”从设计、招商、运营的一整套策划、运作是一个长期的实践过程。引进企业入驻“产业孵化中心”以后，延伸服务依然是产业园区建设的重要课题。

　　开发区楼宇建设实践中，产业园区与金融部门创建一个银企合作的新模式十分必要。与金融企业共同合作探索法人按揭和固定资产抵押贷款的新办法，探索中小企业小额资金贷款新方式。在探讨合作模式的过程中，制定了“银行+运营商+购房企业”共同参与、开发企业负责推荐，根据企业需求为企业“量身定做”金融产品并实行金融支持的全程服务流程。以企业法人贷款及中小企业贷款，实现开发区、银行、置业企业的科学对接，降低创业企业进入“产业孵化中心”的门槛。实现产业地产与金融工具的结合，通过金融机构的财务管理体系继续进行产业经营获取长期稳定收益，让地产商完成一二级开发的运行后能顺畅退出获利链条，以“接力赛”的形态完成产业地产运行的全过程。

　　银行介入、金融产品的创新与探索，加之政策的倾斜与扶持，这种模式的设计对开发区产业地产运营如虎添翼，大大提升产业地产运营管理的效率。同时，对提高中小企业投资置业的能力，打开中小企业进入园区的通道，强化“小资”公司成长的动力，探索担保公司的担保作用和途径都有十分重要的意义。