赵智强：中国合作建房破冰第一人

文/本刊记者 张仙

相对低廉的成本和庞大的潜在客户群是合作建房的“先天优势”，但其动辄聚集几百人的模式也带来了“众口难调”的隐患。事先定好的“游戏规则”让赵智强有效地避免再次出现温州模式与“合作伙伴”对薄公堂的尴尬。

合作建房在中国走的很艰难。作为“新生事物”，它仍处于“被质疑”的阶段。这一点，无论是首次提出合作建房却折戟于实践的于凌罡还是成功创造温州模式的赵智强都深有感触。

即使如此，仍然改变不了“敢食螃蟹者”对这一模式的青睐。到目前为止，赵智强在北京的项目已经聚集了600多名参与者，几乎与成本价持平的售价是吸引参与者最重要的原因。

温州模式

上世纪80年代末到90年代初，赵智强南下海南投身当时大热的房地产行业，成为时代的“潮头兵”。这一次，赵智强再次走在了“时代的前列”。
2005年，时任温州市营销协会秘书长的赵智强在温州发起个人集资建房，很快聚集了不少报名者参加，其中260名幸运儿成功“入选”。次年，经历两次流拍之后，赵智强成功在距离温州市政府仅1公里的地方拍得地块：以8000万买下了江前村25亩地。一时间，吸引了无数眼球。而在此之前，首次在中国提出合作建房的于凌罡已然折戟于实际的项目操作。

迈出第一步之后，老天跟赵智强开了个不大不小的玩笑：温州市房管局局长胡立同在公开场合表示赵智强的合作建房操作模式涉嫌非法集资。这一言论无疑在合作建房参与者中掀起了千层浪。在当时的中国，民间资本募集的政策区间还是一片空白，先行者有可能成为“先驱”，也有可能成为“先烈”。幸运的是，当时分管温州城建的副市长叶际仁对赵智强的合作建房行为很支持，之后的各种审批便出乎意料地顺利。

2009年1月，第一个合作建房项目——“理想佳苑”正式开工，户型分为60、90、120平米三种。房子问题事关民生，而政策的空白使得“理想佳苑”只能按照商品房模式公开销售。当然，销售的对象只能是前期参与建房的人员。经过几番谈判，房价最终定在了5300元/平米，而当时，市区的房价早已过万。

如今，260名参与合作建房成员早已搬进了自己的新房。这个项目也成为全国各地参与合作建房项目所有人的“圣地”。

“摸着石头过河”的温州模式取得成功以后，赵智强高调宣布，合作建房正式进军北京。他明白，合作建房如果能够在北京取得成功，其意义将远在温州之上。对此，赵智强坦言：“一旦北京项目成功，有利于将自建房理念普及到全国，减少运作阻力，可以在其他地方进一步运作。”

北上之路

关于合作建房的北上，怀疑者众，谩骂者也不少。赵智强知道，这只是个开始。

出乎赵智强的意料之外，北上首先遭遇到的是背叛。他手下的一位经理卷走了所有参与合作建房人员的名单，另立门户。“他选择了更好的更大的办公场所，通知所有参加合作建房的人员全部去那边办理以后的各种手续。”所幸的是，几乎所有参与者都要求见到“赵总”，才会交钱。由于对“赵总”本人的信任，让赵智强化险为夷。

虽然这一关平稳度过，但赵智强的北京之行仍然是前路“艰险”。“我是温州人，在温州经营多年，有自己的人脉。但是到了北京，这种优势完全不存在了。”北京就是这样一个地方，充满机遇却又充满挑战。

这里的挑战，从拿地开始。“合作建房所募集到的资金根本无法与‘财大气粗’的大房企在招拍挂时一较高下，但是我们还是有能力与中小企业一战。”赵智强的策略是，低调拿地，避开锋芒。“拿地要如同鬼子进村，要悄悄地进行。”赵智强这样形容合作建房的拿地。说起北京项目拿地的进程，赵智强讳莫如深，不愿过多透露。

前期宣传的“高调”和拿地时的“低调”，正是赵智强的高明之处。而此时的高明完全是他曾经“高调”拿地失败后的经验之举。在温州项目时，在遭遇两次流拍之后，赵智强已经有意保持低调，很好地规避了被别人“叫板”的风险。温州拿地时，赵智强在拍卖之前给了江前村50万，要求江前村承诺将地卖给他，否则要返还50万定金并倒赔50万。即使有竞争者出现，也只能是铩羽而归。

即使遭遇背叛和大多数人的不认可，合作建房相较于商品房“低廉”的价格还是受到了不少人的青睐。不长的时间里，北京项目已经有600多人报名，众多“北漂”的白领阶层是参与的主力。这一点或许正是合作建房能够在北京以至于将来在全国各地推行的有力保障。

先天优势

“与普通商品房相比，合作建房省掉了很多中间环节的花费。这就使得合作建房的成本远远低于商品房。”赵智强这样解释合作建房价格“低廉”的原因。

赵智强介绍说，首先，合作建房的资金是由参与者共同出资，不用承担一般房地产公司高额的融资成本。其次，合作建房的运作并不需要很多工作人员，几个人就完全可以胜任日常工作，大大减少正常开支。第三，合作建房3%的“利润空间”远远小于商品房平均30%的利润空间。第四，合作建房模式运作过程中要求信息的全透明，使得很多“潜规则”无法进行，而这些所谓的“不可预见”费用在普通商品房建设中统统要被算进成本，并且最终体现在价格上。“这些‘不足为外人道’的中国式潜规则在商品房建设成本中所占的比重不在少数。”赵智强认为，这些因素是合作建房能够在中国“落地生根”的根本所在。

而从大环境来看，赵智强分析说，目前市场上只有商品房和保障房两种类型的房子。虽然政府在大力支持保障房建设，但与需求相比，仍难以保障基本需求。而随着商品房的价格“越调越高”，商品房和保障房之间所形成的“中间阶层”正是合作建房的潜在需求者。

相对低廉的成本和庞大的潜在客户群是合作建房的“先天优势”，但其动辄聚集几百人的模式也带来了“众口难调”的隐患。温州自建房分配时，部分合作建房成员因未及时缴纳钱款而失去分配90平米房子的资格，其中6人因此向法院提起诉讼。虽然最终法院判定赵智强胜诉，但为了避免此类事件的发生，北京项目开始之初，赵智强便邀请了2名律师为自己的项目“保驾护航”。

“游戏”规则

当合作建房作为新生事物存在时，人们的质疑铺天盖地：资金是不是安全？这么多人如何决策？能不能保证每个成员的利益……每一个环节都涉及核心利益。

温州模式中，募集到的所有资金都被放入银行，建立共同监管账户，资金不能变现，只能打入特定的账户，避免了“携款潜逃”的危险。而按照“游戏”规则，如果拍地失败，所有人的资金将会被退回，而如果最终没有购买到所选取的房源，则享有该套房屋的利润分红并返还本金，以帮其增强购房实力。

北上到京城，赵智强与新华信托股份有限公司达成初步合作协议，拟由信托来实行资金监管。第三方信托的参与使得合作建房者多了一份保障。

要想让项目运作正常进行，赵智强必须要保证“后院”安定，而要想让600多人的庞大群体“意见统一”几乎是不可能的。赵智强采取的管理方法类似于“人民代表大会”模式：将600多人分为两组，从两个小组中选出 19名代表作为集体“权力机构”，然后从19人中选出8人作为决策者，处理日常的“大事小情”。“这种民主的方法很好地解决了众口难调的问题。”特别是在资金的使用方面，需要8个“常委”中的5人签字才可能从银行账户转走资金。而参加合作建房的每位成员自加入起，按照报名先后、付款时间以及付款金额等标准打分，其得分将影响到最终的“抓阄分房”结果。

“‘游戏规则’在参加之前就很清楚，如果认同就要按照这个规则走。”事先定好的“游戏规则”可以让赵智强有效地避免再次出现温州模式与“合作伙伴”对薄公堂的尴尬。

政府主导

    毫无疑问，赵智强希望合作建房能够在更多的城市落地生根。但他同时表示，由个人推动的合作建房模式在运作过程中“阻碍”很多。虽然赵智强的合作建房之路得到了不少政府官员的支持，但迄今为止并没有相关政策来规范这一行为。“如果是政府来主导进行，首先在政策上有保证；其次，政府也可以更好地划分需求人群，合理地供给商品房、合作建房和保障房的数量。这样，也有利于房地产市场的健康有序发展。”

“游戏”仍将继续，但前路依然少不了磕磕绊绊。虽然温州模式成功破冰，北京模式也即将落地，但要想在全国推广这一模式，赵智强的路还有很长。作为中国合作建房破冰第一人，赵智强对未来充满信心。他坚信只要勇于探索，中国房地产市场一定能实现“居者有其屋，大庇天下寒士俱欢颜”的理想。

编者小记：

赵智强其人

采访赵智强的过程可谓一波三折。因为他总是很忙，经常奔波于温州和北京之间，最后一次终于敲定采访时间，又因为其他原因而再次推迟。即使在接受采访的时间里，仍然有人等在办公室外面要与他见面。采访结束时，他很抱歉地告诉记者，如果有什么不清楚的地方可以随时打电话给他。

言谈中，赵智强不喜欢被人称之为“商人”。他强调自己并非要贬低这个群体，而是认为自己所做的事情与追求利益最大化的商人相去甚远。“我已年过四十，做合作建房不是为了挣多少钱，也不是为了什么梦想，我只希望能凭借自己的力量解决一部分人的住房问题，仅此而已。”

“为后人开路。”赵智强这样形容自己做的事情。他希望有一天合作建房模式能够在中国落地生根。他一再对记者强调，从来没有想过有一天合作建房会“取代”当前的现有商品房模式，只希望能够解决一部分人的住房问题。用赵智强的话说，开夏利车的群体永远不会对买奔驰的群体构成威胁。“因此，合作建房完全可以与商品房和保障房一起撑起中国的房地产市场。”