苗乐如：新型城镇化非单一发展房地产

文/本刊记者  张仙　　

中央提出的新型城镇化，是要在发展城镇化的过程中注重质量，克服现有城镇化过程中的不足和弊端，也就是说，新型城镇化是要和工业化、信息化、农业现代化同步发展，而绝非单一的发展城镇化，发展房地产业。

政府换届的关键时刻，“国五条”的出台给了房地产市场重重一击，各地细则纷纷“踩着”三月末最后的时间点出台……国五条的出台，新型城镇化的推进将会给房地产市场带来什么？作为房企，该如何应对这样的行业现状？带着这些问题，《中国地产总裁》专访了中国房地产协会秘书长苗乐如。

市场发展将更加理性

《中国地产总裁》：国家对房地产行业的宏观调控一直在持续，在您看来，这些政策的出台给当下的房地产市场带来怎样的影响？

苗乐如：首先要说，政策对市场产生了不小影响，市场出现了几大变化：第一，商品房市场关注中小户型调整结构，解决住房问题所做出的战略调整；第二，政策客观上推动了二三线城市的行业和企业以及新农村建设的发展；第三，有力地促进了房地产产业由单一开发到产业园区多元化开发的发展；第四，促进了房地产的产业改革；第五，加速房地产行业与生态绿色的融合的发展方式；第六，提升了行业的经营方式，改变了企业依靠土地增值获取利润的经营理念。分析去年前百强企业的投资资金比例，可以发现，开发商从银行贷款的比例包括个人购房贷款只占到了30%，现在的开发商更乐于从资本市场、债券和信托等渠道来募集资金。

　其次，市场在朝着更加理性的方向发展，房价过快增长的势头得到了有效的控制，开发投资也逐渐稳定，开工面积和在建面积也在平稳发展，从这个角度看，房地产行业发展的全局是趋于平稳的。

《中国地产总裁》：在未来一段时间里，房地产行业的整体走势如何？

苗乐如：从政策角度来看，市场预期稳定，稳中求进是今年工作需要的。按照十八大的要求，保持房地产市场的平稳、向好是一个基本的态势。从政府的政策来看，有两层意思：一是调控的方向不会变，继续抑制投资投机性需求；二是调控力度不减，现有措施不会削弱。政策的明确，有利于稳定社会预期，使得无论是地方政府还是企业自身都能够理性地认知房地产市场，使得政府不再过度依靠土地财政，企业理性地看待市场，这些都能够为房地产行业的发展创造一个良好的环境。房地产行业的未来，应该是机遇与挑战并存，准备充分的地方政府和企业，将赢得更大的发展的主动权。

正确对待新型城镇化

《中国地产总裁》：新一届政府将着力推动城镇化的建设，不少开发商认为这将是房地产行业又一次发展机遇。

苗乐如：关于新型城镇化建设，首先要改变传统城镇化的发展模式，改变农业发展方式和农民的生活方式，走新型城镇化的道路，必须要使农民成为市民，使农村社会管理社区化，从而与城市发展做好对接。中央提出的这个新型城镇化，是要在发展城镇化的过程中注重质量，克服现有城镇化过程中的不足和弊端，也就是说，新型城镇化是要和工业化、信息化、农业现代化同步发展，而绝非单一的发展城镇化，发展房地产业。

    不能一听城镇化和每年一千多万的进城人口就盲目乐观，虽然统计人口是一千多万，但其消费能力没有想象中那么高，投资的规模也不能像现在这么高，这些问题都需要思考，需要理性对待。

《中国地产总裁》：近期，一二线城市房地产市场交易活跃，三四线城市相对低迷。这是否意味着三四线城市市场需求不足？随着新型城镇化的推进，大量资金将涌入三四线城市，会不会给这些城市的房地产市场带去泡沫？

苗乐如：目前市场确实出现了“两极分化”的现象，一线城市在去年年末的统计数据都显示其一手房和二手房的成交量有较大回升，购地热情也开始恢复，特别是北京上海两地实际上存在价格反弹的压力，但是三四线城市则面临着市场的低迷，一些之前转战三四线城市的房企现在也开始从三四线城市撤离，回归一二线城市。

对于三四线城市来说，投资多，消化力不足确实是个问题，我们不能按照一线城市的发展模式来搞。我们之前所进行的城镇化主要是在东部城市，这些地方的社会经济力量、城市吸纳度都是走在前面的。今后的城镇化主力是在中西部地区，相较于东部地区，中西部地区的经济支撑力不能和东部地区相比。因此，投资力度、规模和节奏都要适应当地产业发展的要求，在产业的发展下才能实现同步的发展，才能使农民变为市民。

像鄂尔多斯这样“泡沫”破裂的城市，是能够带给我们思考的。特别是对大型企业来说，要进入三四线城市投资，除了考虑当地的土地供应，还要考虑到其消费能力，无论是住宅和商业项目都要考虑这一点，考虑这些因素对项目的制约作用，从而合理地控制自己项目的开发节奏，才能协调推进各个业态的发展，缜密规划，理性决策，循序推进。

差别化调控政策成中心

《中国地产总裁》：在我国当前的房地产市场中，政策预期对市场的影响是很大的，关于未来的政策调控的走向，您能谈谈吗？

苗乐如：房地产行业必须与我国国民经济发展相协调，无论怎样的政策都要与“五位一体”的布局相一致，这是行业能够实现调控后的稳定以及健康发展应该坚持的一个基本原则。而从细节上看，未来的调控政策应该是以差别化调控政策为中心的。

首先，要保证保障房和商品房的双轨运行，以此来满足一线城市价格过高情况下人们住有所居的要求。双轨运行的住房体制是一项长期的根本制度，但是不同城市，不同地区，保障房是租的多还是出售的多，保障房的比例是多少，应该跟地区的房屋供应情况、房价与群众购买能力的差距紧密结合在一起，不能简单地部署，简单地说个数，更不能把大部分建设搁到基层。县级市、地级市本来房价与群众购买能力的差距就小，而大城市则相反，在住房保障到位后就应该适时放开市场，实现住房保障和商品房发展的协调发展，在支持首次置业的同时支持改善性住房。

其次，就市场而言，去投机、抑投资也是要长期坚持的。这里的遏制投资是从产业引导而言的，是要把住宅的开发回归到其居住的属性，但它本身的消费特点、金融特点、投资特点以及其客观的保值特点是不能被消灭的。正因为这样，政府要在政策上做出引导。

第三，房地产调控要从“有形”的手向“无形”的手转变。从我国的实际情况看，将会是一个长期的过程，绝非一蹴而就。以这些天热议的房产税的试点扩大为例，它的设定需要从法律和顶层设计上进行安排，才有可能一步步扩大。

严重3为房企，又第四，差别化的税收、信贷政策和产业政策也是长期的方向。政府要紧密加强对市场的观察，加强针对性的指导，在不放松调控的同时，善于总结调控的不足之处，进而加快常态下的制度化建设。