许仰东：城镇化舞动中国新地产？

文/本刊记者 王策

未来10年，我国将新增城镇人口近4亿。这自然与房地产业有关，但不能把新型城镇化等同于新地产化。因为城镇化实际上是与工业化、信息化、农业现代化“四位一体”的系统工程。

我国提出“新型城镇化”发展规划后，中国房地产业是否面临新的机会？著名房地产专家、上海中凯房地产开发管理有限公司董事长许仰东日前接受《中国地产总裁》杂志记者采访，对城镇化与地产业的关系进行了解读，并对中国房地产行业的未来发展走势进行了预测。

一个历史命题，是否是一个地产时代？

《中国地产总裁》：十八大报告中，两次提到“城镇化”，十年拉动40万亿元投资，这样诱人的数字后，作为一个地产人，您是否认为中国城镇化给中国房地产带来了一个新时代？

许仰东：“城镇化”从理论数据上提出，未来10年，我国将新增城镇人口近4亿。这自然与房地产业有关。我想，我们不能把新型城镇化等同于新地产化。

城镇化实际上同工业化、信息化、农业现代化“四位一体”的系统工程，但其路径上给予了中国房地产四个思考：第一是人口迁移首先涉及到居住，这自然是个房产领域的事；第二是传统的一二线市场抢地抢利的格局会转型，多年来对三四线城市的房地产争议，或许会发生革命性变化；第三是房地产服务国家计划及自身发展如何协调是个新命题；第四是房产企业生产方式会发生新的变化。

《中国地产总裁》：未来10年，我国城市化率以年平均1.1%提升，每年仅新增人口就有1700万，有人计算过总住房需求达50亿平方米，这样庞大的数据，对地产业意味着什么？

许仰东：我国现有6万家房地产开发企业，分布在180个地级市、1万个乡镇，点多面广。但房地产业的资本依旧重点布局于一、二线市场。目前中国房地产业依旧以核心城市的开发、赢利为主体，特别是中国品牌房企对三四线城市有许多不适应性和观念误区，理性地说，仍没有做好进入中国城镇化开发的思想准备、技术准备及运行准备。因此，城镇化与房地产的命题目前仍处于概念期、观察期。一个伟大的“城镇化”命题，是否成为中国房地产企业的历史时代，还有待观察。

城镇化之路，是否是地产转型之路？

《中国地产总裁》：我注意到恒大自2012年的销售额为923亿，二三线城市已占98%，中国的城镇化之路，是否会成为中国房地产业把重心转向三、四线城市的分水岭？

许仰东：城镇化并不是简单的农村人口变城市人口。如何迁移涉及许多新的问题。中国城镇化之路上，有五个值得关注问题。第一，经济体制改革目标是依靠非个有经济推动中国经济转型，正常说需要包含消除城镇内部的二元结构；第二，城镇化要与促进创新和升级、提升工业效率、为服务业打开空间相结合；第三，粮食安全问题离不开农业现代化；第四，加快城镇化离不开房地产业健康发展；第五，既要重视中小城市和小城镇建设，也要重视培育新的城市群，理解了这些，就能寻找到中国房地产未来支点，就能理解未来中国房地产结构的变化。

《中国地产总裁》：您理解的中国房地产结构性变化是什么？

许仰东：中国房地产未来10年不会是一线城市抢利润，二线城市抢流量的时代。第一，新的城市群建设，不是简单地每个城市搞新区，一定有轻有重，这要选择，也有机遇。第二，围绕城镇化，有些是有牵动作用的城市存在机遇，如目前城市化率低于50%的一些区域主流城市存着巨大空间，像西安、昆明、南通、重庆、福州等城市。第三，是2800个县级城市，成为房地产投资的基本细胞和基础。

因此，所谓房地产结构性变化，并不是所有房企都到2800个县级市去开发，是分能级、分层次，依旧需要按照房企特点进行调整。

未来十年，是地产黄金还是白金十年？

《中国地产总裁》：房地产业一直处于政府调控状态，但我们看到房价一直在上升，您如何看待城镇化背景下的未来十年地产市场？简单地说，是黄金十年还是白金十年？

许仰东：我觉得机械地把房地产划分成黄金和白金是不科学的。中国房地产业前十年是粗犷型、胆量型、政策型的十年，由于发展过程的外界变数，确实驱动了整个房地产业偏高的产业利润。而后十年，更会强调精细型、管理型、产品型的发展格局。房地产价值居高不下，与土地成本上扬、市场供需失衡、中国人居家传统观念三者密切相关。随着新城镇国家计划的实施，中国房地产业的发展面临前所未有的机会，但这种机会不会是平均化的共享格局。

《中国地产总裁》：那么，您是如何看待中国房地产未来十年走势的？

许仰东：我认为中国房地产业在未来十年将会发生四个转变，第一是产业平均利润率会下降，房地产会回归到一个相对比较正常的产业状态；第二是企业走势发生变化，大企业的市场占有份额会提高，中小企业的市场空间会被挤压；第三是一二线市场竞争激烈，三四线城市间的区域差异拉大；第四是房地产业逐步转型成更求产品、更重精细、更讲管理的一个新时代。