杨乐渝:转型创新推动新型城镇化
文/本刊记者 张仙
在房地产行业的“黄金十年”,作为“支柱产业”的房地产业带动着上下游多个产业的发展。现如今,房地产行业要想得到好的发展,既需要与产业和城市进行很好的结合,又需要提升房企本身的运营能力。
作为新一届领导层施政方针的“首秀”,十八大中多次提及的城镇化在房地产行业激起千层浪。从最初城市化过程中尝到甜头的地产商们纷纷嗅到了其中蕴含的无限商机。一时间,各大媒体纷纷热炒城镇化,全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长杨乐渝对《中国地产总裁》杂志表示,城镇化并不等于房地产,而是涉及整体经济布局的大问题,城镇化的进行需要产业和城市的共同推动。
城镇化并不等于房地产
“房地产市场是与整个国家的经济联系在一起的,而不是一个孤立的市场。房地产行业的发展,受到整个城市化和工业化的带动和居民整体消费水平的制约。因此,在城镇化的过程中,房地产行业只是其中一部分。”杨乐渝这样解读房地产行业在此次新型城镇化建设过程中的“位置”。
目前,有媒体热炒新型城镇化,俨然迎接一场新的“造城运动”。甚至有报道称,受新型城镇化的刺激,房企对未来市场“寄予厚望”,酝酿新一轮涨价。杨乐渝认为,新型城镇化会给房地产行业带来新的机遇,随着大房企在一线城市的垄断之势渐成,中小房企生存的三四线城市作为城镇化的“主力”或许会迎来全新的发展机遇,同时,也使得2013年的房地产市场充满了新的“变数”。
杨乐渝指出,在新型城镇化大背景下,“迫于”调控而造成的“生存”压力,房企本身的转型和创新速度会大大增加。调控终结了依靠土地红利赚钱的模式,特别是中小房企将不得不探寻新的“生财之道”。
新型城镇化带来行业规则变化
杨乐渝认为,新型城镇化之所以称之为新,是与之前进行的城市化比较而言。新型城镇化由以前的高速发展变为均衡发展,由单一的城市发展变为城乡统筹发展。求“新”乃大势所趋,多年的高速发展,无异于竭泽而渔。当资源和环境无法支撑高速发展的要求,转型升级成为必然,也带来了行业规则的变化。
杨乐渝指出,在房地产行业的“黄金十年”,作为“支柱产业”的房地产业带动着上下游多个产业的发展。现如今,房地产行业要想得到好的发展,既需要与产业和城市进行很好的结合,又需要提升房企本身的运营能力。“毫无疑问,‘游戏规则’发生了变化。”
“当国内的开发商忙着圈地赚钱的时候,不少外国的房企已经将我国最优质的一些写字楼和商业地产资源‘捏’在手中,他们做运营所获得的收益远远高于国内开发商做住宅的收益。这就需要房地产业的升级,从房企角度来说需要房企本身的不断转型和升级,将‘后端’服务作为企业的核心竞争力,快速周转的住宅模式拼的是速度,升级以后的产业拼的是服务,最终实现产品的增值。”悄无声息间,不少开发商已经“改头换面”,由之前的房地产开发公司变为投资公司,退出开发市场,专注于资本运营。
借助产业和城市的力量
万科总裁郁亮曾经指出,房地产市场的上半场已经结束,下半场即将开赛。杨乐渝对此表示认同。他表示,下半场中,房企将不仅仅扮演上半场中开发和销售的角色,而要将更多的重心放在运营上,当前的行业现实和大环境呼唤一种理性的发展方式。“特别是在城镇化过程中,房地产企业不能单纯地做地产,而要与新兴产业和城市发展相协调,才能实现真正的可持续发展。在这个过程中,房地产行业充当的是扶持和孵化产业的平台,最终实现以产业为导向,以城市为支持系统的发展模式,从而得到三方面的共赢。”
杨乐渝认为,由于所有的发展都要在城市中完成,所以城市功能的发挥在城镇化过程中起着重要的作用,特别是伴随着新型城镇化建设的进行,机遇与挑战并存。“产业的发展需要良好的城市环境作为支撑,而房地产行业的发展也要依托于与城市功能的结合。所以,在城镇化的过程中,房企应该成为运营商和资本商,不断运营新的产业,从而实现持续的收益,进而孵化出新的产业,最终实现城镇化的终极目标,使得产业、房地产、城镇化三者实现良性循环。”
“房地产行业与新兴产业的结合并非新生事物。”杨乐渝指出,房企要想在新形式下分得一杯羹,与养老、文化创意和旅游等产业的结合不失为上策。“新兴产业是中国未来经济发展的真正动力所在。房企与产业结合,形成企业的核心竞争力才是其在城镇化浪潮中站稳脚跟的关键所在。”
调控以来,探索养老地产和旅游地产的房企不在少数,但相较于之前房地产快速周转的发展模式,这种与产业结合的发展方式在前期需要大量的资金投入和专业的运营能力,却对中小开发商提出了新的挑战。
机遇,亦或是挑战
“中小开发商在面对企业转型时,具备大房企没有的优势,所谓‘船小好调头’就是这个道理。大房企如果要转型,必须克服其巨大的‘惯性’。而中小房企则没有这些困难,但需要开发商本身具备优势资源。中小开发商可以走联合之路,整合资源优势,以产业为龙头,地产为平台从而实现企业发展。”杨乐渝如是说。
杨乐渝分析称,与大房企相比,中小房企多生存于城镇化程度低的地区,更容易与产业相结合。“以养老地产为例,按照中国人落叶归根的传统观念,养老地产大都是地方性的,这就要求与地方保持很高的结合度,这种结合度的形成绝非一日之功。当地的企业占有不可复制的优势。”
杨乐渝认为,时近三年的调控使得整个社会开始重新审视房地产行业,当前正是房地产行业转型升级的最佳时机。“无论是从调控的大背景考虑还是从房企本身出发,数十年的粗暴增长已经给社会和行业本身带来巨大的伤害。在城市化过程中形成的‘大城市’纷纷困扰于不断增长的人口规模和不断恶化的生态环境,新型城镇化的提出十分及时。这一措施对转移劳动人口缓解大城市的‘集聚效应’很有作用。一线城市之所以具有强大的吸引力,是因为大量优势资源的集聚,城镇化所做的正是将原来集中配置资源的模式变为均衡配置模式。”
杨乐渝认为,当前粗暴的增长方式已经走到尽头,转型升级成为唯一的选择。调控使得一部分企业“死掉”,但也会推动那些拥有转型“念头”和核心资源的企业走向未来。而这些房企才是推动产业升级的有生力量。 |