刘晓光：战略是企业的灵魂

文/本刊记者  张仙

面对未来的各种不确定性，中小房企要充分发挥自己的“主观能动性”，苦练内功，不因政策的变化而轻易改变自己的企业战略。在未来十年里，借助城镇化的“东风”，房地产行业仍将面临巨大的发展空间。

对中国来说，2013年注定是不平凡的一年，新的领导层走向前台，而房地产行业走过十年调控，也走到了又一个节点。国五条在政府换届的关键时刻“横空出世”，十年调控使得房地产行业逐渐走向专业化和精细化，大房企在一线城市渐成垄断之势，而对中小房企来说，转型成为应对危机的出路。

面对这样的行业现实，首创集团董事长刘晓光在“2012年中国地产总裁高峰论坛”上指出，中小房企要充分发挥自己的“主观能动性”，苦练内功，不因政策的变化而轻易改变自己的企业战略。在未来十年里，借助城镇化的“东风”，房地产行业仍然面临着很大的发展空间。

政策导向决定企业战略

企业战略涉及到企业生存和发展的方方面面，往往能够决定企业的生死。而战略的制定既要对宏观的政治经济环境进行分析，又要结合企业自身条件，才能得出有益于企业发展的战略规划。

刘晓光指出，只有掌握了宏观经济走向才能更好地把握符合企业发展的战略走向。“十二五规划提出了发展内需，调整结构和保证民生的要求，并且要建立节约环保型社会，这些大政方针是分析宏观经济的起点所在。加上李克强总理力推的新型城镇化建设，构成了在未来十年里房地产行业前行的政策方向。”

政策导向使得房地产供应结构逐渐多样化，而随着房地产新政策的不断出台，当前商品房、集资房和保障房三轨并存的模式还会发生变化。对此，刘晓光认为，当前的调控政策一定程度上抑制了需求，而并非缓解供求矛盾，制度并不完善，亦没有定型。所以，当消费需求被释放，加上城镇化的推动，未来行业的变化将不可避免。

“随着新型城镇化的推进，未来将形成什么样的地产格局尚不知晓，而且调控政策并未见底，沿海城市和二三线城市都会形成具有各自特点的市场态势。但是无论城镇化的‘主战场’在哪里，都给地产行业带来了不小的发展空间。”刘晓光认为，城镇化作为调控以来最大的“利好”，给企业也给行业注入了无限生机。“对企业来说，战略的制定显得尤为重要，不能一直寄希望于房价的所谓‘大涨’，而是要‘退而结网’，把握政策大势，借助政策的‘东风’来获取自身的发展。”

在对政策的预判上，刘晓光显得较为谨慎，“2013年的市场总体来说是比较严峻的。所以，房企在制定战略时要将资金链的畅通放在重要位置，要加速销售。因为在对政策预期和市场预期都不明朗的前提下，企业要做好充足的资金准备，如果遇到悲观的市场环境，这将事关生死。”

注重规模扩张和持续增效

“厚积才能薄发。企业战略的制定，除了要考虑‘大环境’，也要注重‘细节’。注重规模扩张和持续增效是企业战略的核心思想。”刘晓光认为规模扩张和持续增效在企业战略制定中具有重要作用。

十年调控，房地产行业逐渐走向精细化和专业化，行业的集中度越来越高。刘晓光表示，2011年到2020年是房地产行业的下半场，中小房企想要在下半场不离场，就要在战略规划中注重规模扩张和持续增效。

“下半场中，房企要想站稳脚跟，必须借助规模优势，在快速周转的同时，保证企业资源的后续能力，这样才能形成企业的核心竞争力。”刘晓光表示，受环境制约，企业的经营效率不可能无限提高，但凡是销售额较大的企业，其净资产规模和可融资规模一定是成正比的，“也可以说，是企业的净资产规模和其可融资量决定了企业的发展速度和发展规模。”

由于客观因素的制约，企业经营效率在短期内很难大幅度提高，但是企业的资产规模和融资规模可以提高。刘晓光举例说，万科的收入规模在五年里增长了12倍，融资近180亿，其行业老大的位置正得益于这种战略规划，虽然寻常房企难望其项背，但其企业发展思维值得借鉴。“未来十年里，快速周转将成为行业的重要特征。在企业的高速增长期，应该平衡企业利润率以保证企业净资产收益不降低，从而实现规模扩张和持续增效。”

与产业结合的转型

“在未来很长一段时间里，中国的经济都处于转型的阶段，无论是社会矛盾的冲突还是城镇化的问题都涉及到转型，特别是近几年不断提到的对经济的‘降温’，难免会对整体经济造成一定影响。”刘晓光指出，尽管房地产行业内部关于各种问题的争议不断，但是关于转型的意见是一致的，“已经到了‘非转不可’的地步。转型，关乎企业生死。”

“房地产的转型和模式重构是下一步地产企业竞争力所在，发展的关键在于地产与产业的结合，进而形成新的核心竞争力。”刘晓光分析认为，转型绕不开创新。“这里的创新，不仅仅是技术的创新，更是业务模式、经营模式和开发模式的创新，将产业的价值输入到地产中，二者相互推动，相互融合，才能实现共赢，进而形成企业的核心竞争力。企业在制定战略规划时，要将转型和创新融入其中。”

刘晓光指出，在城镇化的机遇中，企业要想充分利用这一机遇，同样需要和产业的结合，走全新的发展之路。把目标放在中心地区的同时，关注城市周边的城镇，在运营中实现一二级联动。在设计开发初期，要跳出仅仅依靠房地产的藩篱。“应该依靠非房地产资源来服务这个行业，在转型过程中实现产业和地产的结合，进而实现一二级联动。”

刘晓光认为在未来的地产创新中，嫁接产业才能实现地产的增值。在地产与产业结合方面，刘晓光给出了诸多可行的模式：做世界城市边缘的新城镇；做城市新的核心区建设；将地产和高端旅游聚集区结合做成既有自然山水又有酒店休闲商务服务一体化的模式；地产结合文化创意产业模式；建设智慧城市；地产结合基础设施建设的模式等。

对于未来的地产市场，刘晓光认为，中国的房地产市场完全成熟要等到2020年以后。在奔向2020年的过程中，地产行业仍然面对无数变数，房企要想在这十年里生存下去，必须从大政方针着眼，从企业自身出发，制定符合企业发展的战略规划，才是王道。