国五条：20%个税宜慎行

文/刘力

事实上，房地产调控，根本应在于对分配的调整，而不在于对价格的控制。从动态的发展来看，短期的价格压制，并不能保证房地产市场长期稳健发展。

3月25日，广东省首个响应国务院楼市新政，出台地方政府“国五条”细则。其中规定，房价过快上涨的地区要严格执行此前国务院办公厅关于出售自有住房个人所得税的征收规定，只是尚未明确说明此税何时开征。根据此前“国五条”的规定，各地政府应在3月底出台落实中央调控政策的细则。

与“国五条”有关话题近期以来在社会各界引发广泛的关注与争论。该政策的核心内容，是对个人转让自有住房所得差额征收20%个人所得税。此政策力度之大，范围之广，堪称重拳。对于该政策的出发点及可能引发的后果，值得大家进行深入的探讨。

“国五条”的出台，主要是为了在政府换届的关键时期，维持上一届政府对于房地产打压势态的政策连续性，控制房价的持续上涨，保证社会的稳定发展；同时，毋庸置疑地，也为增加财政收入开辟新的税源。

首先，此政策执行的后果，将与政府明确提出的增加人民群众财产性收入的精神相冲突。在利率多次下调，股市频频下跌，民众投资渠道严重缺乏的大背景下，房产作为天然的抗通胀产品，有利于保护广大人民群众财富不受通货膨胀的负面影响。考虑到最近几年央行货币超发，财富保值需求更为旺盛。

央行数据显示：1999年12月中国广义货币供应量（M2）为11.76万亿人民币，此后十多年，货币供应量持续大幅增长，截至2012年末，中国广义货币供应量（M2）余额达到人民币97.42万亿元，居世界第一，接近全球货币供应总量的四分之一。

房价的上升，在某种程度上难以排除此类宏观因素的影响。如若不对中国的金融体系进行修正，不改变长期以来的低息政策，只是对房产交易差价课以重税，不仅无助于民间财富的保值与积累，反而会让民间财富，通过税收的方式，转移到政府手中。这无疑将加重财富分配方面 “国进民退”的态势，不利于发挥民间创新活力。

另一方面，由于国家的土地金融化策略，地价疯狂上涨，在过去十年内增幅巨大，令人咋舌的数字不断刷新“地王”的记录。以北京为例，根据中国城市地价动态监测系统的数据，2003年北京市城市地价综合水平值为2331元／平方米，其中居住地价水平值为2058元／平方米。然而在去年7月10日海淀区万柳地块的拍卖中，楼面地价已经飙至4.02万元-4.28万元/平方米之间。

房价的上升，主要是由地价上涨所推动的，房产的增值部分，主要在于土地的增值，而这部分价值其实已经在土地拍卖的过程中由政府获取。因此，在不触动房价上涨的根源，不对现有的土地财政模式进行调整的情况下，仅仅靠设定房产价格控制目标，只能是治标不治本，难以产生根本性改变。

此税收政策一旦实行，对正常地产市场的冲击，甚至对于正常社会生活的冲击，将是不容忽视的。在“国五条”发布后的一个月内，全国大城市已经陷入了二手房赶末班车一般的交易狂潮，甚至引发了大量房产持有者和交易者的“假离婚”。而由于认定“国五条”将刺激新盘销售，部分开发商甚至出现捂盘涨价的行为。以北京为例，搜房网近日调查数据显示：北京在售的185个楼盘中，涨价的楼盘为69个，占比37%。而据链家地产统计，2013年3月第三周，新建商品住宅(扣除保障房)成交均价为23570元/平方米，环比上涨25.6%。

尽管理论上，住房转让所得20%的个税将由售房者承担，但是在现有的供需关系下，来自卖房市场的售房者显然更具备充分的议价能力及定价的主动权。至于“此项个税将严格由售房者承担，不会转嫁到购房者身上，因而也不会推高房价”的预测与愿望，无疑是站不住脚的，甚至很可能事与愿违。

此外，此税收政策一旦执行，对于政府而言，将是很难割舍的一块利益，将来若要减免，势必遭遇重重阻力。而对于那些在政策执行期间依法纳税的房产交易者，将面临严重的不公平问题。税务手段，不到万不得已，应慎之又慎。

事实上，房地产调控，根本应在于对分配的调整，而不在于对价格的控制。从动态的发展来看，短期的价格压制，并不能保证房地产市场长期稳健发展。鉴于此政策的合理性和科学性还有待商榷，呼吁相关政府部门倾听社会各界的声音，吸纳公众的参与，在新一届政府班子“行大道、民为本、利天下”思想指导下，藏富于民，放水养鱼，重新审视此政策。

作者系洲联集团总建筑师