九如城：缔造养老综合体

文/本刊记者  张仙

养老地产的本质和核心是养老，养老的本质和核心是服务。养老地产是先有“养老”后有“地产”。 在没有想明白之前，在没有通过长期经营和服务来创造价值，在没有完善的盈利模式之前，不要贸然进入养老地产。

《诗经·小雅·天保》中记载，“天保定尔，以莫不兴。如山如皋，如冈如陵，如川之方至，以莫不增……如月之恒，如日之升，如南山之寿，不骞不崩，如松柏之茂，无不尔或承。”诗句中九个“如”字，有祝贺福寿延绵不绝之意，九如城之名，正取自于此。

在江苏宜兴，九如城投资38亿占地300余亩的养老地产项目建设如火如荼。目前，养老地产已经成为地产行业全新的资本角逐之地，九如城的探索是“大势所趋”，还是谨慎筹谋？

源于梦想的养老

九如城的养老之路始于其掌舵人谈义良的公益梦想。2009年，谈义良成立专门基金，致力于帮助贫困的学生和长者，在一些缺乏养老活动设施的社区建设老年人活动中心。这本完全是公益性质的举措，却让谈义良切实触摸到中国社会老龄化的脉搏，并在脑中生根发芽。

谈义良用三年的时间走遍国内外知名养老项目后，开始让自己来自公益活动的“梦想”落地宜兴——这就是以养老综合体概念著称的九如城的由来。以做“工业地产”起家的谈义良也由此全面“进军”养老产业。

随着老龄化速度的加快，使得“夕阳”群体成为名符其实的“朝阳”产业，但随着各路资金的进入，养老行业良莠不齐，利用养老的噱头跑马圈地的企业亦不在少数。但真正成功并在业内享有盛誉的项目并不多见。

九如城副总经理王学东接受《中国地产总裁》杂志采访时表示，“作为新生事物，从事养老地产这个行业是存在风险的。首先，当前的政策并不明朗，政府层面可以实际操作的扶持及优惠政策并没有落地。其次，养老地产只是养老产业链条中的一环，而养老产业在中国也并非成熟的产业。养老地产在整合资源时，面临的是并不完善的上下游体系。”

虽然前路艰险，九如城在宜兴的项目还是如期动工。或许这正是源自理想的力量。

养老地产的核心是养老

社会老龄化的加快以及房地产调控政策的持续，导致部分房企离开住宅市场，转战养老地产。而以此为噱头利用政府优惠政策拿地的企业也为数不少。王学东认为，房企进入养老产业确实具有“得天独厚”的优势。

“对中国来说，地产商是民间力量率先进入养老产业的一股重要力量。”王学东解释说，住宅地产商的资本优势，对硬件设施开发的成熟经验以及其较强的资源整合能力都是其他行业难以比拟的。养老地产在各地的“火热”也正源于此。但是，以快速销售实现投资回笼的住宅开发模式，在养老地产市场难以为继。“做养老地产，不仅要面对较长的资金回笼周期，而且要面对与整个养老产业的全面融合，这绝非易事。”

“养老地产的本质和核心是养老，养老的本质和核心是服务。养老地产是先有‘养老’后有‘地产’。”王学东这样解释养老地产中“养老”和“地产”的关系，这同时成为九如城的建设理念。

地产是载体，养老才是核心，对于将做养老地产作为调控政策“避风港”的企业恐怕要大失所望，“在没有想明白之前，在没有通过长期经营和服务来创造价值之前，在没有完善的盈利模式之前，不要贸然进入养老地产。”王学东建议说。

磨刀不误砍柴工

随着老龄化进程的不断加快，资本市场蠢蠢欲动。虽然专家不断提醒要“慎入”养老地产，但商人逐利的本性使其对这块蛋糕难以无动于衷。

“做好‘硬件准备’，发挥‘软件’优势，‘软硬兼施’，在养老地产市场中分一杯羹也并非不可能。”王学东介绍说，做养老地产，开发商首先要摆正自己的心态。养老地产与传统的住宅地产差异很大，要避免将住宅地产的规划思想带入到养老地产中，不能只看到养老地产背后的巨大利益，更要以一颗养老、侍老的心来做地产，要围绕对老年人的服务来做地产。其次，选择做养老地产，就要做好打持久战的准备，要在中国产业配套设施并不健全、养老观念并未转型的情况下，建立长期运营意识。第三，养老地产对开发商的资金链要求很高，长期的运营必然需要大量的资金投入，同时整合优秀的养老服务设施团队资源，将管理和服务的理念融入其中，才可能提供好的产品。

而除去心态方面的准备，“技术层面”的准备也很重要。对于养老地产中很重要的一个环节——医疗环节，王学东有自己的看法。他认为，真正适合中国养老市场需求的并不是普通的综合性医院，而是“小全科，大康复”的医疗机构，“这样的医院才更符合老年人的需求，特别是更能满足老年疾病的治疗和日常护理，实现真正的医护结合。”

软件和硬件同时具备，仍然需要一套科学合理的模式将软件和硬件融入其中，进而形成可以满足老年人生活需求的养老地产模式。九如城的模式是：打造养老综合体。

打造养老综合体

“养老产业是一个很大的课题，养老地产只解决了其中‘老有所居’的部分。”很明显，仅仅解决了居住的问题并不能满足老年人的正常生活需求，九如城养老综合体的魅力正在于此。

按照谈义良的规划，九如城要打造的是一个包括养老院、医院、购物中心、绿色食品基地、酒店、学校、公园、公寓等形态，同时高度集合养老养生需求，覆盖独立生活区、协助生活区、专业护理区、老年痴呆照顾区和临终关怀区等功能区，满足养老全生命周期的综合体。

    “在我们看来，养老并非被动的养老，而应该是主动的。所以，养老就应该和养生结合起来。”在老年人“老”而未“老”的阶段开始“养老”的进程，不失为上策。而为了照顾中国传统长者希望子女承欢膝下的念想，“我们鼓励多名家庭成员的混居，但前提是，所有的配套设施都要按照老年人的诉求来完成。”在王学东看来，养老不仅仅是经济供养，更是一种更高层次的养，是包含敬仰之情的体贴与感情的双重付出，且精神方面比生理层面对老年人来说更为重要。

正因如此，九如城养老综合体包含了深刻的内涵。建筑的养老功能设计，如全区无障碍设计，产品功能老年化，老年活动空间多元化等等，针对不同身体状况的长者，提供不同的养老服务，以强大硬件设施如医疗设计、服务设计以及科学的管理设计来完善建筑“适老性”的需求，同时，打造CSA农场，以满足老年人的营养需求。而在技术层面，利用物联网和云中心技术将所有体系联接，最终实现长者生活数据化以及管理的一体化。

盈利模式的创新与坚持

无论是九如城还是其他养老项目，前期大量的资金投入都是开发商不得不考虑的“难题”之一。

王学东指出，在我国，养老地产最大的问题来自于国家产业配套政策的不完善，养老服务并没有进入医保体系和社保体系。“这使养老地产难以形成完整的赢利模式，也使当前的养老地产只能将目标客户对准有支付能力和品味追求的中高端人群，所谓的赢利也只能依靠这一人群。”

九如城的宜兴项目投资38亿，所以，它的盈利模式备受关注。“很明显，做养老地产不能像做住宅，盖完房子卖掉就可以实现资金的回笼。在养老地产中，盖好房子只是第一步，对配套设施进行专业的运营和运作，使其能够提供适合市场需求的服务，得到市场的认可，进而产生价值，才是赢利的机制和前提。也就是说，虽然前期为回笼资金需要出售部分住宅，但对公共配套资源长期的运营才是养老地产赢利的根本所在。”

“而运营的前提，就又回到了‘养老’的主题，拼的是服务，是理念。”谈义良的九如城要做的，第一是向祖先学习，用传统的孝道思想，替天下所有的子女恪尽孝道；第二是向日韩学习，用标准的服务思想，在九如城为长者提供最具品质的服务；第三是向欧美学习，用积极养老思想，让长者在和谐社会里享清福。