房企的金融运作之道

文/本刊记者  张仙

PE的核心竞争力在于“投后服务”，PE要为所投资企业提供各种“增值服务”。国际上PE除了为所投资公司提供资金外，还提供包括战略指引、融资服务和行业联系以及招募管理人才等多种延伸服务。这对中国具有重要的借鉴意义。

作为资金密集型行业，房地产对金融有很大的依赖性。中国房地产研究会会长顾云昌曾经表示，促进房地产行业的健康发展，要依靠三个稳定：一是政策的稳定，二是投资的稳定，三是金融的稳定。不难看出，金融在房地产市场发展过程中所占有的举足轻重的地位。

为提高房地产企业投融资运作能力，北京大学房地产总裁黄埔班“投融资运作”课程日前在北京成功举行。北大黄埔特聘讲师冯科、何小锋、张金在课堂上分别从投融资运作和财务并购、资本市场与股权投资基金、商业地产投资分析三方面讲述了房地产企业的金融运作之道。

随着调控的不断深入，行业的洗牌如火如荼地进行，企业之间的并购和重组不可避免。对此，冯科结合TCL集团收购法国汤姆逊公司和吉利收购沃尔沃等案例分析了极具“中国特色”的并购模式，从企业并购的动机、分类以及战略制定的角度详细讲解了并购重组过程中的步骤。课堂上，冯科还从企业的财务运作出发，对现代公司的理财观念做了深入浅出的分析，从技术层面讲解了科学的财务分析方法以及资本预算的基本方法。

调控高压下，资金成为制约企业发展的重要一环，畅通的融资渠道成为优秀企业的标志。近年来，PE等融资模式获得了很快的发展。何小锋为同学们讲述了PE的兴起以及在国外的兴盛，并为开发商提出了合理性使用PE的建议。

何小锋认为，PE的最高境界是好人好事好制度的结合。从历史角度看，PE的收益率大于股票市场指数，但PE投资大、时间长、难退出和信息不对称的特征大大增加了其投资风险。即使如此，何小锋仍然认为PE是金融服务于实体经济最直接和最有效的手段。他介绍说，PE在英国提供了8%的就业机会，并且过去5年的就业增长率高达9%。

虽然PE前景诱人，但何小锋同时指出，PE的核心竞争力在于“投后服务”，也就是说，PE要为所投资企业提供各种“增值服务”。国际上PE除了为所投资公司提供资金外，还提供包括战略指引、融资服务和行业联系以及招募管理人才等多种延伸服务。何小锋指出，这才是PE最核心的竞争力所在，对中国具有重要的借鉴意义。

PE的兴盛说明投资型人才是最稀缺的资源。在中国，得益于“天时地利人和”的环境，中国优秀PE的收益率大大超过国外。但何小锋认为，这种趋势很快就会过去，正常利润才是大势所趋，未来将会稳定保持约25家优秀的PE管理团为投资者提供40%以上的年投资回报。但目前，国内的PE存在概念混乱、市场化专业化定位模糊等问题。

对此，何小锋认为，中国的PE要走先发展，再改善之路，而不是在PE尚处于婴儿期的时间段里，担心其可能会得“老年痴呆”。其次，将政府发展的PE和私人股权的PE划分开，明确其定位，将其定位为市场化的金融工具而不是“产业投资基金”，选择优秀的管理人按照市场规则运作基金，只有这样，才能做到在低潮中起步，从而把握更大的成功。

调控以来，住宅面临调控高压，商业地产“因祸得福”，获得了快速发展，不少开发商选择投资商业地产。张金将当前的商业地产投资模式分为四种，包括以租金收益为主要方式的租赁模式、销售产权或使用权的销售模式、压缩每个环节成本从而进行最大价值开发的杠杆模式和商业地产的债券化四种。张金表示，四种模式各有优劣，企业要选择适合自身条件的模式进行操作。

对商业地产的未来，张金认为饱和地段的商铺由于其较高的人均占有率将面临非常惨痛期，而在东北、西南、中南等“未开发地区”，商业地产的热潮将持续到2020年。