十八届三中全会提出新的房地产市场调控政策，彻底转变了以往由单纯 限价为主的调控策略，成为最近一段时 间房地产市场最关心的话题。在新的历 史形势下，房地产市场面临新的机遇与 挑战。如何理解国家对房地产政策的调 整？如何在新的房地产市场机遇下把握 住机会？《中国地产总裁》带着这些问 题对著名经济学家、天则经济研究所名 誉理事长茅于轼老先生进行了专访。

    房价高跟竞争不充分和投机有关
    《中国地产总裁》：现在房价很 高，都超出老百姓的承受能力了。国 土部在 2013 年 7 月底的时候，对全国620 多家房产项目进行了调查。调查的结果显示，房地产行业整体利润大约超 过 30%，房价虚高成为社会性问题。在 我们的经济实体面整体下滑的趋势下， 您如何看待房价虚高的问题？您觉得房价虚高的主要原因是什么？

    茅于轼：我觉得房价虚高其中一 个重要因素就是这个行业的竞争不充 分。当然，资金的炒作也是有问题的。 但如果行业内竞争充分的话，行业中的高利润就没了，房价也不会坚挺。 
  
    我们房改进行了十几年，这十几年 里面，开始的时候只有少数的开发商，他们都是小开发商，没有多少钱。现在 有非常多的开发商，而且很多人都进了 财富排行榜的最前面，你说他们有钱没 有钱？没有赚到钱怎么变成首富的？但 是我不赞成说“这些开发商都是黑心的， 赚钱是黑心赚出来的”，这个说法是没 有道理的，因为谁都想赚钱，而且市场 上赚钱是很正常的。问题是为什么给他 那么大的机会赚这么多的钱，而且他赚 这么多的钱是对社会有好处还是坏处的？

    房地产业长时间维持高利润，为 什么有这么高的利润呢？为什么房价下 不来？我觉得这些都跟竞争不充分有关 系。别的行业凡是竞争充分的，不可能 有高价。马路上一个卖白薯的他很想卖 高价，但是他卖不上去，因为旁边还有 一个白薯摊，彼此竞争，价格就保持在 一个合理的水平上。现在房地产的问题 就是竞争不够充分。首先，房地产业进 入的门槛很高，我有一千万我想干房地 产，不行，你得两个亿才可以。买一块地都得好几个亿；其次，竞争不充分还 有一个原因是土地供应少。如果土地敞 开供应的话，地价就落下来了。

    另外我们还要考虑到，现在房价 高涨的局面中有多少是因为真正自己 需要购买房屋而造成的？又有多少是 因为投资推高而造成的？没有数据支 持我没办法作出详细的估计，但实际 上我觉得大部分，最少超过 60% 都是 投资造成的。

    我们经济学家一直觉得楼市该降温了，但是房价一反常态还在涨， 这就是投资拉动因素造成的，不然根 据经济规律它该早就下降了。我们觉 得在竞争的条件下，利润太高，价格 就相应下降。经济学家都是这么判断的，但是事实上目前房地产市场是投资驱动，因为现在价格高，投资的人认为它还会高，所以大家还是会继续买，这样价格就被推得更高，越来越脱离均衡点。经济学家的判断都是以恢复均衡点来看待这个市场的变化。但是事实上很多买房的人是为了自己用，而是为了将来卖掉，一下子使得楼市出发点就变得很危险。

    调控而不限价
    《中国地产总裁》：十八届三中全会通过的决议中首次提出要用加强保障房供给来调控房价，在您看来现在的房价高吗？中央这些政策的出台会对未来的楼市带来哪些影响？
 
    茅于轼：国家出台这个政策我是非常支持的。从政策基本面看，中国的经济发展还是没有完全摆脱当前国际金融危机造成的影响。由于现在房价已经很高，根据新发布的数据，北京、上海、广州 2013 年房价增速都超过20%，这形成了一个危险信号。现在全国房价水平等于在本来已经很高的情况下又再次上涨，这使得大多数的经济学家认为经济状况有危险，房地产的泡沫可能还在发酵，这是一颗定时炸弹，为了经济发展的平稳必须拆除。

    现在中央出台这个政策，我觉得是釜底抽薪，很有创造性。投资者不是想炒楼吗？那国家就把最需要房子的“刚需”先满足了，然后再将中间这部分“夹心层”满足了，二手房市场的购买方就会逐渐减少，投资者囤积到手里的房子卖不掉，就不会这么疯狂地买楼，房价也就不会涨得这样快了。这是一个很聪明的选择，比以往用行政命令强压楼市价格下降好得多，我想市场的行为还是要用市场的调控工具来干预，行政命令有时不好使。

    计划是调控基础
    《中国地产总裁》：那么您觉得此次中央提出的调控政策是市场调控政策还是计划调控政策？这两种哪个是基础？您能具体谈谈您的看法吗？

    茅于轼：这次中央推出的调控政策我觉得对于房地产来讲既有计划调控也有市场调控。而且计划调控是基础。为什么呢？因为房地产市场的决定因素就是土地、劳动力和资金。其中劳动力的问题基本是由市场决定的，但是土地和资金现在还是受到计划调控的影响多。其中土地的问题就是一个计划的问题，而且我觉得在各种房地产调控手段中，计划性调控是基础。
   
    土地是房地产开发所必要的，但是土地也有很多别的用途。大家最关心的就是种粮食要用土地，因此我们国家设立了一个耕地红线的规定，耕地不能减少，至少要保证粮食安全。国家的这种想法就是计划调控的问题。一般来讲，粮食的问题是土地加上劳动才能把粮食种出来，因此更多的土地，更多的劳动就有更多的粮食。为了保证粮食就必须要保证土地量就是 18 亿亩。这个想法是很想当然的，其实根本不是这么回事。我们国家从解放到现在60 多年，人口从 5 亿多增加到 13 亿，每个人消费的粮食有了很大增长，我们现在大家吃的特别好，吃的特饱，吃掉的很多鸡鸭鱼肉都要消耗粮食的。每个人消耗的粮食量比 50 年代增加了60%，人口增长了 8 亿，人均粮食消费增加了 60%，而土地减少了 9%。粮食总产量比解放初期增加了 4 倍，我们解放之后 60 多年从来不是靠土地和劳动增产粮食的，而是靠科技增长。后来我说土地减少 60%，粮食增长了 300%，亩产提高了 400%，劳动力大家知道，农民都进城打工去了不种粮食了。所以，18 亿亩土地红线，这个就是典型的计划调控，但这个一定是基础，土地供应出了问题，房地产市场会出大问题；而耕地减少了造成粮食出问题，那可就是国家经济的大问题。因此开发商一定要注意，计划调控是基础，这个不能缺少，缺了这个基础，经济层面会发生大问题，更别提房地产市场了。

    市场是调控方向
    《中国地产总裁》：在以前的房地产市场调控中，一直都是计划调控，您说此次十八届三中全会决议最大亮点是采用市场调控手段，您觉得这跟以往采用的计划调控会不会有冲突？《决议》中说的资源由市场决定，这句话您是怎么理解的？

    茅于轼：十八届三中全会《决议》里头说，房地产调控要让市场起决定性作用，这句话是非常正确的，我想真正明白这句话的人是少数的。实际上市场是能够自动配置资源的，你需要多少粮食？多少土地？多少化肥？多少劳动力统统不用管，市场自己都解决了。市场等于一台大的计算机，能够把这些问题都清楚算出来。 大家知道土地是我们房地产不可缺的一个东西，而这个东西恰好配置是由国家计划配置的，而不是市场配置的，因此我国土地浪费是非常大的。根据《决议》内容显示，未来土地市场供给将逐步市场化，这个非常重要。

    因为现在大家都知道我们的土地浪费非常严重，什么原因呢？不是市场调配而是计划调配的。大家都说我们国家的领土大家买不起，怨声挺大的，其中一个重要原因就是土地没有归市场调控。市场的含义就是很多人买很多人卖，每一个参与的人自己做决策，你想要这块土地你愿意出什么价格？被卖的土地也是，很多人竞相买卖，这就是市场，市场配置就是这个意思。很多开发商买地，很多农民卖地，形成一个不同的土地有不同的价格，这是市场决定。现在全国有很多土地很小块的可以盖楼，因为没有审批，如果是自由配置，像这种小块土地都可以利用起来，现在土地利用效率太低了。 我希望国家真正做到十八届三中全会说的那句话——资源配置由市场决定，而不是政府决定。这样的话很 多问题都迎刃而解，市场是最好的计 算机和调控终端。

    要考虑投机资金去向
     《中国地产总裁》：您一直说在 房价上涨过程中，买房投资的占了很 大一部分，现在中央政策开始釜底抽 薪，加大供给抑制房价，可是这其中 存在将投机资金挤出市场后造成的动 荡问题，您觉得国家应该如何避免这 类问题的发生？

    茅于轼： 一旦调控成功了就可 能会出现炒房资金回流，这是需要中央聚集精力好好应对的。其实现在中央完全可以做一件事，而且这件事对国家有好处、对房地产也有好处的，就是为这一大笔资金开辟新的投资机会。比如说最近大力宣传的要开放农村金融。本来中国老百姓是不可以进入金融业的，金融业、保险、银行、大的证券公司都是政府做老板。不像美国，美国的银行全都是老百姓办，我们的银行是政府办。现在有一个新政策，农村的银行老百姓可以办，现在已经有好几百亿、上千亿的钱已经进去了，因为办银行是非常赚钱的，谁都想办银行。但是现在银行还没有完全放开，有很多限制。而这次中央要放开农村金融，几百亿、上千亿的钱就会进去，农民就不会选择买房，而会选择去投资。如果没有这个资金渠道，这些钱也许全都买房了。最好的办法就是开放对民间不开放的市场，比如说农村金融，比如说公路、铁路等。还有城市金融的机会也是很多的，还有石油、通信、邮政，这些都可以向民间开放，钱就大量流到别处，就不会有投资来买房子了。现在房地产市场不太正常，因为投机太多。而只要对投机的资金进行分流，国家对房地产市场的调控就会少很多阻 力，就很有可能完成目标。

    解决好城镇化就能解决经济大问题
    《中国地产总裁》：您能谈谈当前的经济情况，以及您的看法吗？您觉得在当前的经济情势下，房地产行业要有所发展需要注意哪些问题和机遇呢？ 
 
    茅于轼：我觉得从 2013 年的经济数据来看，中国经济基本面是好的，但还存在一系列的问题。中国经济的核心问题不是缺钱，美国经济的核心问题是缺钱。中国虽然很穷，但是中国很节省。通货膨胀说明各个地方的比例失调，配置不当。这种现象第一说明的就是贫富差距在扩大，你把这个纠正了，很多问题就可以缓解了。 第二表现为某些行业太强，现在要压缩；有一些行业太弱，现在要把它抬升。比如说出口加工行业，原来太强了，现在出口定单减下来了，需要好好调整。而国内的服务业要大大地提升。我们的服务业比例非常不够，印度 50%，我们才 40%。另外，我们的国 营行业太大，民营企业这两年没有怎 么得到保障。还有一些宏观上的财富 分配，大家创造的 GDP，分给企业、政府、老百姓。这三部分，政府和企业的比例在上升，老百姓所得上升很慢。这些比例上的失调是我们真正的问题。怎么解决呢？我有一个看法——从拉动就业开始。只要就业起来了，任何问题都能解决。美国其实也是这样做的，说明在经济危机的解决上，拉动就业是很好的办法。因此现在任何大的经济问题都要从这个角度去看。作为房地产业内人士，也是如此。你要看到国家在 2014 年肯定要不惜代价拉动就业，一是要将老百姓的生活待遇稳定下来，并有所提升，“手中有钱心里不慌”，这样就不会出现 2013 年出现过的很多社会危机；二是国家可以通过拉动就业刺激消费，启动庞大的内需市场。这两点要是做到了，中国经济的元气很快会恢复。毕竟我们经济的基本面是健康的。因此 2014 年我觉得有几个新的趋势，其中最重要的一个，就是新型城镇化将成为未来推动社会 系统性改革和经济再一轮向前发展的 动力。因为中央谈新型城镇化是紧紧与 就业结合在一起的，在中央文件中这两个词结合出现超过 22 处，说明中央是下了决心的。那 2014 年房地产业新的机遇就出现了。因为新型城镇化改革，以及与此相关的，包括户籍、土地流转、住房、财税、地方融资等改革可能都伴随着这个进程会有新的内容变化。而在这个过程中，各种拉动就业的机会就会出现。你想这么大的工程，需要多少人？需要办多少企业？需要提供多少就业机会？我觉得中央现在的态度是，只要你能参与新型城镇化，在其中提供空间拉动就业，你的利益就会得到很大保障，你就是顺势而为，就会有大的发展。作为房地产企业参与其中天生是有优势的，那么就要考虑好如何参与，考虑好如何配合中央把这盘棋下好，只有下好这盘棋，中央的意思达到了，市场也健康了，房地产企业也会得到丰厚的利润，这是完全可以肯定的。