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地产调控风暴来袭
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文 / 本刊记者 张辉
十八届三中全会并没有出现直接涉及房地产的内容，也没有对楼市调控提出任何要求，但在会议结束后，各地楼市调控的态度却非常积极，调控的力度也明显加强。新一轮的调控风暴正汹涌来袭。
三中会全刚刚结束，广州就于 11月 18 日推出了楼市调控新政《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，意见共有六条，因此被称为“穗六条”。其内容包括：加快中低价位商品住房的预售审批和供应；增加住宅用地的供给，确保2014 年住宅用地的供应量；限购政策将继续执行，而且必须从严执行，对于不合理的住房需求，要坚决打压；调整非本市居民家庭提供个税和社保的年限，由此前的一年调整为三年；将第二套住房贷款的首付比例提高到 70%；继续指导新建商品房的预售价格，通过不核发预售许可证的形式惩罚不接受政府价格指导的项目。
在“穗六条”发布之前，国家统计局网站公布了《2013 年 10 月份 70个大中城市住宅销售价格变动情况》。记者发现，相比于 2012 年 10 月份，在全国 70 个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有 69 个，其中，北京、上海、广州、深圳四个大型城市的价格均同比上涨超过 20%，最高涨幅高达 21.4%。而在十八届三中全会之前，深圳、北京、上海已经相继出台了调控措施。在这样的背景下，广州的“穗六条”也应运而生。
“穗六条”推出后，新一轮的调控政策已经覆盖了全国四大一线城市，这也标志着一线城市进入调控全面收紧的阶段。
有房地产研究专家认为，“穗六条”是在“深八条”、“沪七条”、“京七条”的基础上制定的，综合了上述调控政策的要点；其主要任务 也不是为了使房价回归到合理的价位上，只是为了稳定市场预期，为顺利完成 2013 年的房价调控目标而努力，同时表明楼市调控的决心。
“穗六条”只是短期过渡性政策，它的出台并没有引起强烈的反响，也无法让广州的房地产市场出现翻天覆地的变化，房价仍将处于较高的价位，并不会立即掉下来。在楼市长效调控机制尚未建立起来之前，它只能暂时起到使房价保持在可控的范围内、打击投机性投资、遏制炒房风潮的作用。
在广州之后，武汉、南昌、厦门、南京、杭州、长沙、太原等部分房 价上涨较快的二线城市也立即展开行动，调控政策纷纷出台。
2013 年 11 月 22 日，武汉市房管局发布了《关于进一步加强房地产市场调控工作的七条意见》，其内容包括：对投资投机性住房需求坚决抑制，商品房限购政策继续执行，调整非本市户籍居民家庭缴税和缴纳社保的年限，加强购房资格联合审核工作，对通过违规手段骗取购房资格的个人、中介和开发商予以严厉打击；增加住房用地，特别是保障房、中低价位商品房用地的供应，并对供应结构进行优化，避免土地市场交易出现较大波动，加强住房用地的监督和管理，保障住房用地得到有效开发；力求保障房在征收土地、项目审批、配套设施建设等方面顺利进行，提供有力的资金保障，加快工程建设进度，全力促使项目早日竣工；差异化的住房信贷政策将被严格执行，第二套住房贷款的首付比例将提高，具体指标由人民银行武汉分行尽快制定；加快普通商品房项目审批、建设的进度，努力使更多的普通商品房尽快上市，对于已经开始建设但尚未出售的普通商品房项目，督促相关企业加快项目建设和销售；加强市场监管，通过暂不核发预售许可证等形式，促进开发企业合理定价，对于囤积房源、通过伪造等手段骗取购房资格的违法违规行为坚决打击。
在这七条意见中，最有效的措施当属提高第二套住房贷款的首付比例和提高外地人购房的门槛。尽管第二套住房贷款的首付比例尚未出炉，但保守估计也不会低于 60%。这会对投资投机性购房者起到一定的限制作用。提高外地人的购房门槛，将会使相当一部分外地人失去购房资格，也会对抑制房价起到一定的作用。因此，在“汉七条”实施三天后，武汉的楼市日均成交量比新政出台前下降了9%，24 日成交量跌至新政出台前的一半，新政的效果立竿见影。
不过，从长期来看，“汉七条”并不能有效地降低武汉的房价。因为这种行政化的调控手段根本不是长效的调控措施，供需矛盾没有从根本上得到解决，大量的购房需求并未得到满足。若要使房价回归到合理的水平上，还要依赖房地产调控的长效机制。
南昌、厦门、南京等其他二线城市出台的楼市调控新政与武汉出台的调控政策大同小异，无非从提高第二套住房贷款的首付比例，加大土地供应，加强市场监管力度，建立购房者信息系统，加强对房地产企业的监督等几个方面来控制房价，促使房价增长速度趋于平缓。
纵观本轮二线城市的调控可以看出，所有城市调控的基调都是以紧为主，但具体力度有所不同。其中，武汉、南京、杭州等城市出台的新政力度较强，而西安、哈尔滨等城市的新政力度较弱。相比于一线城市，二线城市房价涨幅压力要小很多，因此它们出台调控新政的目的，就是为了保证短期内房价不会过快上涨，对楼市的真实影响并不明显。
其实，无论是一线城市的调控新政，还是二线城市的调控新政，它们只不过是房地产调控长效机制建立前的过渡性政策，当长效调控机制建立起来后，它们将纷纷退出市场。十八届三中全会已经明确提出，要充分发挥市场的作用，让市场在资源配置中起决定性作用。因此，在未来的房地产市场中，“有形之手”的干预将会逐渐减少，“无形之手”将充分发挥作用。未来的房地产市场，一定将会更多地运用建立住房保障体系、住房供应体系、住房标准体系等市场的办法，来缓解供需矛盾，使供给与需求达到平衡，到那时，房价就将回归到合理的范围内。 | | | 来源：《中国地产总裁》杂志 时间：2014/1/20 15:26:03> 
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