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建立完善的住房供应体系
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文 / 刘洪玉
住房保障是我们国家以实现住有所居为目标，为城镇中等偏下收入的 住房困难家庭和其他特定群体获取满 足居住需要的住房而提供的援助和支 持。住房保障包括保障和支持两方面。 住房保障体系是关于住房保障的对象、 保障方式、实施路径和筹资方式的政 策体系和制度安排。
国际上住房保障存在两个基本形式：一种为弱政府干预模式，一种是强政府干预模式。前者政府参与程度 低，覆盖范围小，主要面向低收入家庭， 同时鼓励中等偏低家庭购买自住住房，也鼓励私营机构提供中等收入家庭可 支付的住房。住房供应主要由私营部 门提供，少量的由公私合作的模式提供。美国就是这一模式的典型代表。
在中国，政府由于没有那么多钱， 所以政府提供廉租房的形式是难以为 继的。如何才能激发老百姓个人住房 的支付潜能？要消除住房歧视，提供 尽可能低利率的抵押融资，鼓励家庭自强，减少代际贫困。
现在中国实施供给房补贴和需求房补贴兼顾的模式。从促进住房市场发展解决住房问题，到应对住房快速增长，增加保障性住房的供应，从重点关注大城市的住房问题，到为中小城市营造良好的住房环境，促进城市的均衡发展。
住房保障和市场的关系，也就是 政府与市场的关系，这种关系主要体 现在住房供应体系的设计上。
住房供应体系是满足不同居民群 体居住需求的住房供应模式的集合， 涵盖住房供应的渠道，供应的主体和 供应对象等。住房保障和市场的关系， 与住房的投资和消费这两个属性是密 切关联的，因为它是生活基本品，所 以政府必须要保证这个属性实现。住 房也是资产，所以市场的准则在这里 也是适用的。这种双重属性决定了住 房供应的体系，一定是政府保障和市 场结合的产物，而且除了政府和市场 各自独立供给外，政府与市场的合作 形成准市场供应。准市场供应在住房 供应体系中扮演着承上启下的作用。 处理市场与政府关系的主要原则，既 不靠政府全部包办，也不排斥住房市 场，放任住房市场自由发展。房地产 市场绝对不能放任自由市场的发展， 如果出现问题，或者有苗头，政府还是要干预。市场力量在政府的引导下，满足尽可能多的住房需要，政府在市场参与下，满足低收入和中等偏下收入家庭基本的住房需要。这种发展的趋势是什么？就是直接供给责任越来 越多地由市场力量承担，政府除保留必要的少量直接供给责任外，越来越多地通过与市场力量合作，对市场力 量实施激励和干预的方式，扮演间接 供给的角色。政府和市场是互为补充、 互为条件的关系，是相互影响的关系。
住房保障是不是住房市场调控的一个手段呢？从严格意义上说，它并不是。但是它对住房市场的价格会有 一定的影响。因为保障线放宽一点， 收紧一点，对住房市场的规模会有一 定的影响。
未来住房保障政策发展趋势：在明确住房发展和需求管理目标的基础 上，为每个居民如何实现合理住房需求提供路径指引和渠道安排，通过土地、财政、税收、金融等工具的运用，确保各种供应渠道的可支付和可持续。
住房市场从政策的目标上来看，是促进市场的稳定。如何促进住房市场的稳定？要给市场一个清晰稳定的制度和政策环境，要给市场参与者一个清晰的行为边界，引导、指导市场参与者回归理性。
首先来看住房供应体系。住房供应体系包括廉租房和公共租赁住房并轨运行，统一叫公共租赁住房，实际上是为了满足低收入家庭住房的基本需求。在这个体系中，它是一个保障的功能。现有的政策性的产权类的住房，实际上有很多种类型，包括经济适用房、限价商品房、集资建房、直供住宅回迁房等。这些房子都有政策性的因素在内，但是它在提供给需求方的过程中，国家的政策并不统一，甚至会让人认为，它里面存在一个巨大的寻租空间，有一些漏洞。要用共有产权的形式，来规范这种政 策性住房。市场的部分， 就是满足多层次的住房 需求。
共有产权住房只是一个过渡，总的从设计制度来说，以共有产权为纽带，经济适用住房、 限房商品房等政策性的 产权住房供给，面向中 等和中等偏低收入的住 房困难家庭，由政府与 市场合作，提供共有产权住房供应体系。
共有产权住房与自 有住房相比，存在着两个优势：一是对物业的控制力，一是对生活稳 定性的保障。目前国内个优势：一是对物业的控制力，一是生活稳 定性的保障。目前国内各个地方都有类似的模式，但是这种模式都不太标准。所以未来要把它标准化，使它适应我国住房的需求。
未来政策目标就是促进住房市场的稳定，首先就是要建立完善的住房供应制度或体系，这个体系是以保障、完善住房市场为目标的。住房制度是房地产市场稳定的基础，稳定的土地供应制度是房地产市场稳定的重要前提。所以我们未来土地供应制度的改革，就是要完善土地供应计划，也就是要结合房地产市场供求关系和住房需求发展状况，因地制宜地确定城市土地供应的数量和结构，改变当前按照当年住房用地供应总量提供土地的供应方式。
二是完善金融制度。最关键的是要完善房地产金融的监管体系建设。政策性的房地产金融要去实施。
三是完善房地产税制。房产税是十八届三中全会后大家非常关心的问题。完善房地产税制，把税制作为住房需求管理的主要手段，要为住房消费和投资提供合理的政策边界。税制改革的总方向，是要简化交易环节的税制，减轻交易环节的税负，增加持有环节的税收。这里面的关键是怎样简化交易环节的税制。房地产税制改革的基本原则是保护和鼓励住房消费，为住房投资保持住房增性，抑制住房投机，房屋增值要与社会共享。
四是改革公共服务提供的决策方式，促进均衡发展配置和空间的优化布局，合理引导居民就业与选址行为。
五是政府对市场调控，要抓住主要矛盾，特殊问题特殊对待。
作者系清华大学房地产研究所所长 | | | 来源：《中国地产总裁》杂志 时间：2014/1/20 16:11:37> 
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