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开发商：让马儿跑也要让马吃草
| 文/本刊记者 岩竹
“自住型”商品房最近热风频吹，在北京房地产界掀起偌大波澜。2013 年 12 月 9 日，一个配建“自住型商品房的地块被住总、融创和北京骏洋三家开发商的联合体以 58.66 亿元竞得，加上 12 月 24 日出让的位于通州区永顺镇要求配建“自住型”商品房的地块， 2013 年北京已出让的“自住型”商品房地块的建筑面积累计达到近 212 万平方米，占北京 2013 年土地供应量的 20% 左右。而 2014 年，根据北京市政府规划，这一比例预计将会达到 50% 左右，这将成为空前的政府调控措施。
《中国地产总裁》杂志记者调查发现，2013 年的“自住型”商品房用地全部在第四季度密集成交，简单通过房地产开发节奏推算，2014 年这些项目也会密集入市，产生事实上平价房产聚集的马太效应，会给购房者留下房价即将波动的暗示。记者自己算了一笔账， “自住型”商品房按 2 万元 / 平方米销售价格计算，2014 年将产生的销售额约 400 亿 -500 亿元，但由于北京市规定竞拍地块是“限总价竞地价”，因此 “自住型”商品房的开发商利润普遍被摊薄，根据记者在采访中得到的数据，这类开发商利润平均达不到 10%，甚至有的可能会亏本。
虽然说根据住建委的要求，这类 “自住型”商品房地块竞争需要“限房价竞地价”，但是开发商还是趋之若鹜，究其原因何在？采访中有的开发商一语道破：“其实这个就看开发商的需求，要是周边地块都比较看好，做了这个‘自住型’商品房项目，下次拍附近地块时，政府应该会考虑，综合给一个安排，还有附近的商业地产也会给一部分，这可能会对开发商的收入进行一些弥补。” 也许，开发商对于政府部门未来补贴或者变相补贴的预期造成了这种局面。但不管怎么说，“自住型”商品房的火爆开局让老百姓喜笑颜开。但这只能是一时之选。毕竟商业活动是一个追逐利益的行为，不能无限制透支商业成本，开发商也是要追逐利润的，虽然这种项目是微利，但是利润如果长期维持这种小规模，对开发商的吸引力必将逐渐减少，这对 “自住型”商品房的未来前景蒙上了一层阴影。如果“自住型”商品房一直不赚钱，开发商怎么会放着高利润率的商业项目不做，反而认真做这种微利的“自住型”商品房？
这个政策其实表明的是政府对房价上涨的焦虑，但由于分税制的存在，地方政府必然不能放弃土地财政，毕竟土地财政是地方政府很大一块收入。那么土地拍卖肯定会持续，造成地价上涨也会持续，而地方政府又想靠行政干预市场，将商品房赋予保障房的功能，创造出一种“既不是保障房，又不全是商品房”的畸形产物——“自住型” 商品房，但这对开发商而言，就变成了所谓既要马儿跑，又不让马吃草，必然会影响开发商的资金流，最终将引发新一轮的房屋供求矛盾。 | | | 来源：《中国地产总裁》杂志 时间：2014/1/21 14:27:52> 
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