二三线房企海外发展之路探寻

——北大黄埔澳大利亚新西兰学习之旅

文 / 本刊记者  岩竹

2014年无疑是中国房企“出海年”，绿地、万达等一线房企在海外“一掷千金”，引起国内其他开发商的深厚兴趣。前两个月，绿地、万达、新华联、昶盛分别宣布在美国、印尼、英国、柬埔寨等地的最新海外投资计划，总金额达到530亿元人民币。而在刚刚过去的3月份，绿地、雅乐居、碧桂园、万科继续在海外进军地产业务，现在可以说，进军海外已成为房地产企业的一股投资热潮。

在这样的背景下，4月6日到18日，北京大学房地产总裁黄埔同学会与《中国地产总裁》杂志共同组织的“2014年澳大利亚新西兰学习之旅”成功举行，为同学企业出海寻找新的市场进行了探索。此次澳新学习之旅由北京大学房地产总裁黄埔班教务长顾云昌教授率领，历时13天，参观考察了新西兰和澳大利亚部分地区的房地产市场，并听取了当地投资机构负责人的相关说明，同时参与活动的同学还对一些意向性的房地产项目进行了实地考察评估，收获颇丰。

成熟的澳新房产市场

“根据全球相关数据显示，在近几年的国际房产市场上，澳大利亚、中国大陆、香港和新加坡分别成为持续繁荣的四大房产市场。”新西兰未来建设集团副总裁罗伯特先生在向北大黄埔的同学们介绍澳洲房地产市场时这样表示。他认为，由于具有完善的市场管理体制和公开透明的行政资源，以澳大利亚、新西兰为代表的澳洲，已经成为世界房产市场健康稳定发展的代表。他表示，现在的澳洲房地产市场具有政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃和空置率低的特点。他进一步向同学们介绍说：“澳洲物业是永久产权，从政府规划出一块作为住宅的用地，到开发商拿到土地，再建成房屋入住，前后一共需要约15年时间之久，其中审批、建造等相关手续相当严格规范。虽然规范的审批延缓了工期和进度，但同时也表现出澳洲政府对购房者利益的维护，保障了消费者的权益。”他特别指出，澳洲政府规定购房者只需支付10%首付款，并且是存入律师信托账户，直至房屋交割那天才会将购房款转给开发商。“这是一种对消费者负责的成熟市场模式。”罗伯特先生表示，这会带给全体投资者方便和安全，可能是澳洲房产市场成为全球房地产投资首选的重要原因。

“正是由于这种‘慢工出细活’的严谨，澳洲的房产质量可以让人非常放心。”罗伯特先生认为，由于澳洲的政府对房地产的监管非常严厉，规定了每年有限的土地开发和建筑速度，使得新房供不应求，房屋出租市场出现火爆的局面，成品房屋市场供给紧张，这间接使得房地产市场价格处于一个“上升通道”，投资价值较高。“这有效地保障了投资人的收益，也避免了房市泡沫。”他表示，澳大利亚和新西兰都是英联邦国家，基本上移植了英国几百年完备的市场管理措施，是一个完整的自由市场，对于公民财产权保护到位，这些都是吸引外国投资者到澳洲投资的原因。

“欢迎中国朋友投资澳洲，这里有最完备的自由市场、有最好的行政管理还有最成熟的房地产业，这里是投资的天堂。”罗伯特先生介绍说，澳大利亚和新西兰最近出台了一系列的政策鼓励外资进入房地产市场，这为北大黄埔同学会的同学企业投资当地房地产业提供了机会。

完备的澳新房产法律

澳大利亚奥坦房地产基金管理有限公司总裁马克先生向参加考察活动的同学进一步介绍了澳洲的法律情况。他表示，在澳大利亚和新西兰购买房屋，从法律本质上说，和在中国国内购买房屋没有区别，都是签署购房合同、遵循合同法、执行合同、买方付款、卖方提供房屋以及房屋过户。但他认为：“由于两个国家的法律体系、律师体制、房屋登记制度，房屋销售传统和所有权根源的不同，在购买、销售房屋的过程中有着明显的差异。”

马克先生表示，澳大利亚和新西兰早先是英国的殖民地，一直在应用英国的普通法系。“英国作为老牌的资本主义国家，保护财产私有权是其法律核心。而从封建社会发展来的私有权法律保护和私有权神圣不可侵犯的原则，是建立在土地所有权制度的发展和完善上的。”他认为，澳大利亚和新西兰作为继承了英国普通法体系的资本主义国家，其土地所有权制度已经经过上百年的发展，非常完善健全。但他也表示：“这种完善健全也带来了土地转让法律流程的复杂繁琐和专业化，其法律体系庞杂，同时还要受到高等法院判例影响，再加上联邦制的澳大利亚和新西兰各个州政府有自己独立的司法体系和法律规定，导致没有受过专业法律培训的人士很难能够顺利地处理整个购买或者销售房屋的程序。”因此他向参加考察活动的同学建议投资澳洲房产一定要聘请专业律师协助。

马克先生随后表示，在购房程序中与投资人利益密切相关的，是房屋质量问题。“根据澳大利亚和新西兰的法律，在某物业落成后7年内，凡有质量问题都可以追究建造商的责任，承建商必须作出补救或赔偿。”他认为仅从这一点可以看出，澳洲法律对房地产的监管非常严格，这对于投资人是一个非常好的保障。

宜居的澳新房产建设

在参观和考察活动中同学们还了解了澳洲当地政府对房地产业发展的看法。据当地行政官员介绍，澳大利亚和新西兰政府对房屋的舒适度有很高的要求。当地官员表示，根据澳洲的法律，建设住宅必须考虑宜居性，这是从房屋设计阶段就开始要求的，对于每家建筑商都一视同仁。“这点已经成为澳洲建筑市场必须遵守的信条。如果你达不到这个要求，你的项目就不能上市，更谈不上挣钱。”而马克先生也这样说。他认为，这个“宜居性”，对于每个购房者都非常重要，尤其是对海外投资者。“这就把很多没有资质的开发商关在了门外，使得大家能买到质量很好、住的很舒服的房子。通常这样的房产升值空间非常大，无形中就为大家实现了资产的增值。”马克先生最后表示。

目前在行业自愿的条件下，澳大利亚和新西兰政府已经启动了“通用住宅设计标准”，并向每年新建的约14万新住宅进行推广，预计在三年内，私人和公共住房都将按照宜居程度来进行三级评估，这将是澳洲政府对房地产市场又一次重要的监管行动，进一步净化了市场。

通过此次参访活动，同学们了解了澳大利亚和新西兰的房地产市场，认识了澳洲涉及的投资法律法规，并对房地产海外投资有了清晰的认识。大家一致认为，澳大利亚和新西兰房地产市场之所以成为中企海外投资首选，首先是由于现在澳洲的健全法律体系保护海外投资者的利益；其次是随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，中企进军海外有可行的技术手段支持；最后是中国的各项法规会更加开放，使中国公民海外投资更加便利。这意味着一个新的市场已经打开大门，等待投资者的进入。

而在学习之余，同学们还浏览了澳大利亚和新西兰的自然风光与人文景色，对澳洲的自然生态和人文历史有了深入了解。对此，很多同学都表示对海外投资抱有积极的态度，回去后将认真思考，谨慎决策。

来源：《中国地产总裁》杂志