顾云昌：十九大赋予房地产发展新使命——访住建部住房政策专家委员会副主任、北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长顾云昌
文/本刊记者 栾冬雪
中国房地产市场本轮上升周期的最高峰已经过去，未来一段时间将会经过下行通道，2018年可能会出现房地产投资、销售和价格的低谷，但是总体不会出现大起大落的现象。
党的十九大开启了新时代波澜壮阔的新征程，“新时代要有新气象，更要有新作为”，“中国人民的生活一定会一年更比一年好”，习近平总书记的话语恢弘大气、掷地有声、鼓舞人心，吹响了不忘初心奋勇向前的新号角。新时代下，房地产行业也迎来了新的发展使命。
住建部住房政策专家委员会副主任、北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长顾云昌在接受《中国地产总裁》杂志专访时认为，在新时代下，中国房地产业承载着三大新使命：推进住有所居，和谐绿色发展；保持楼市健康发展、防范金融风险；筑好产业载体，营造美好生活。“我们房地产人要把老百姓的新需求作为我们追求的目标，真正肩负起新时代的使命。”
房地产业的新使命
《中国地产总裁》：十九大报告赋予房地产业哪些使命？中国房地产市场面临怎样的风险和机遇？
顾云昌：十九大报告，习近平总书记宣示了“新时代”的到来。这一宣示，概括了中华民族伟大的复兴，坚定了中国共产党的时代使命。在新时代下，房地产行业也迎来新的发展使命。习总书记就房地产（住宅产业）的发展提了五十一个字，这五十一个字概括了三个层面的内容，即对未来房地产的定位、任务和目标。
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的。”这是对房地产发展的定位；“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这是房地产发展的任务；“让全体人民住有所居。”这是房地产发展的目标。
我认为，在新时代，中国房地产发展承载着三大历史使命：
第一， 推进住有所居，和谐绿色发展。中国房地产业三十多年的发展历史，可以分为三个阶段：1.在改革开放初期，中国城市居民的人均住房建筑面积是7平方米左右，严重的住房短缺，这个阶段是住有忧居。2.改革开放以后，中国的房地产高速发展，现在基本实现了住有所居，但还有部分中低收入家庭和农民工的住房依然困难。3.下一个目标就是要实现全体人民的住有所居。在“住有所居”前提下，还应全面提高居住品质，让更多居民实现住有优居，要锦上添花；同时还要“住有绿居”，“住有乐居”，推进房地产的和谐绿色发展。
第二，保持楼市健康发展，防范金融风险。一个健康的房地产市场一定要达到供求总量基本平衡，供求结构基本合理，房价基本平稳。这才是健康的楼市。保持楼市健康发展，要做到短期政策调控和市场长效机制相结合，要认清楚楼市发展的规律。防范金融风险一定要做到：1.完善房地产市场机制和体制；2.改革货币和金融体制；3.改革现行的土地制度；4.财税体制的改革。
第三，筑好产业载体，营造美好生活。房地产市场发展应该为我们老百姓创造更加美好的生活。过去我们主要做住宅地产，大家的注意力都是把住宅做好，把服务做好。进入新时代，房地产不仅要把住宅地产做好，而且非住宅地产（包括产业地产、旅游地产、商业地产、养老地产等等，统称产业地产）作为第一、二、三产业的载体，我们不仅要把产业打造好，而且还要懂得产业。如果仅仅以住宅地产的理念造房子，那我们的产业肯定会出现问题。
十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，在我看来，首先要弄清楚什么是炒房，买房用来投资或出租应该不算炒，短期的炒作才是炒。其次要找出遏制炒房的办法：1.遏制房价上涨，就没有了炒房的市场。2.开辟更多的百姓投资渠道，就不会有大量的资金进入到炒房市场。3.规范市场秩序，加强房地产市场的监督。
从总体来看，中国房地产市场本轮上升周期的最高峰已经过去，未来一段时间将会经过下行通道，2018年可能会出现房地产投资、销售和价格的低谷，但是总体不会出现大起大落的现象。
土地问题亟需解决
《中国地产总裁》杂志：随着分城施策的实施，各地出台了多项调控政策。这些政策是否达到了预期效果？中国房地产市场的长效机制有哪些？
顾云昌：在我看来，分城施策的政策实施还是取得了一定的效果，还是要把短期的调控政策和长期的长效机制建立起来，要做到习总书记讲得实现全体人民的住有所居就要破旧立新，将房改进行到底。
今年以来，在中央的统一安排下，因城施策，一城一策，让地方政府在调控上发挥更大作用，担负起更多责任。多个城市在限购、限贷、限价、限售等以行政与市场手段相结合、行政手段为主的短期调控政策下，楼市开始降温，逐渐回归理性。
但调控毕竟是短期的效率，为改变现状，必须要进行供给侧改革，要建立房地产的长效机制，尤其是土地制度，财税制度，金融制度等方面，还要加上房地产本身的规章制度。必须要建立这套制度，而不是今天冷了，采取政策加热，明天热了，采取举措打压，这样不是长效机制。要真正建立一套制度，这个制度是房地产的制度，所以要改革。
第一，分配制度的完善。将过去国家包下来建设房屋的做法变成按劳分配的办法，把住宅作为消费品和商品，这是改革中最大的亮点，彻底改变了以往福利分房的体制。这对房地产过去十几年快速发展的黄金时代发挥了决定性作用，充分调动了广大职工的积极性，开启了房地产发展史，也是中国经济保持快速增长的重要支柱，有效地改变了城市居民的住房条件，这是制度上的改革。
第二，保障制度的建立。房改针对不同收入家庭采取了不同的住房供给办法，对低收入家庭供给公租房，对中低收入家庭提供经济适用房，对中等收入家庭提供商品房等，供应体制的层次化改革如今依然在不断完善。
第三，市场体系的改革。主要是针对二手房和租赁市场的交易市场，大力发展租赁市场，推出“共有产权房”、“只租不售”的房地产市场体系。
第四，房地产金融体系的完善。金融业的迅速发展带动了房地产开发贷款的速度，但是目前市场上的金融产品依然比较单一。
这四个问题要同时实现，就必须要建立长效机制，加快推进的步伐。这就需要制度化、法律化，从土地财政、土地供给制度、财税体制、房地产金融问题等多方面改革。这些改革需要过程，所以长效机制的建立不是一蹴而就的，需要长期的积累。调控必须和长效机制结合起来，不能因为市场好了就放松。
俗话说，金融定冷热，土地是关键。在长效机制当中，目前最紧急的是土地制度问题，土地市场呈现大分化，一边是火焰，一边是海水，土地供给方面的问题已经很明显，亟需解决。
租购并举改变市场
《中国地产总裁》杂志：日前，上海市挂出两幅国有建设用地使用权出让公告，土地用途全部为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。近期，这种“只租不售”的模式在其他城市也开始落地。对此举措，您怎么看？
顾云昌：“租购并举”实际上是为了促使房地产市场保持平稳的发展状态，使更多的人实现住有所居。从现实情况来看，要想实现全体人民的住有所居，主要的难点就是房价持续走高，尤其是一二线城市，购房需求受到抑制，所以要改变这种现状，必须大力发展租赁市场。
实际上我国租赁市场份额非常小。一开始我国房地产市场以销售为主，造成现在的租赁市场和销售市场的比例不协调，加上目前房价涨得过快和中国人的传统观念，使得租赁市场发展缓慢。供给侧改革方面，市场供应严重失调，所以供给侧改革是房地产发展租赁市场的一个很重要的方面，让更多的人通过租房来解决住的问题。
此前9部委联合下发通知，明确鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务，说明这个改革是要推进的，只是时间问题而已。
我认为，大力发展租赁市场，是非常有必要的。推进购租并举必须从供给端发力，增加租赁住房有效供给，从上海出让的两块租赁住房用地来看，地块价格比较低，而且拿地以国企为主，未来租金价格将由政府主导定价，这样也会导致开发商的盈利模式发生改变。
《中国地产总裁》杂志：未来中国住房体系大概会是什么样子？这种市场形态大约什么时间能够完备？
顾云昌：中国的住房供应体系在未来会越来越完善，不论是对中等收入家庭、中低收入家庭还是低收入家庭，都会得到相应的住房。例如：供中等收入家庭的商品房，供中低收入家庭购买和租赁的保障性住房以及最低收入的租赁房等，都能得到不同家庭的居住需求，这才是完美的供给侧改革。
另外，在城镇化过程中，要切实解决新市民的住房需求，不论是特色小镇、城市更新，还是租赁市场、销售市场，都要注重以人为本。值得注意的是，租赁市场在不同的城市是完全不一样的。在人口流动很大的一二线城市，要大力发展租赁市场，而三四线城市没有那么大的人口流动量，所以不适合大力发展租赁市场，还应以销售市场为主。
租赁住房市场在未来肯定有很大的发展空间，这是中国国情及其经济发展所决定的，是中国城市化的需要。但调整结构不是一蹴而就的，可能需要五年、十年，甚至更长的时间，才能把租赁市场完善起来。
我个人认为，到2030年，能够形成完备的住房市场体系，也就是在各地形成有差别的租售并举的保障房和商品房相结合的市场体系。
抱团取暖合作共赢
《中国地产总裁》杂志：随着房地产行业集中度的不断提高，中小房企的竞争空间不断被压缩，逐渐由竞争转为“竞合”的联合作战策略，对此您有什么看法？新时代下，房地产商应如何肩负起房地产业的新使命？房地产市场未来的发展前景在哪里？
顾云昌：中小房企不同于房地产大企业，中小企业的根基弱、底子薄，无论是资金还是产业，发展空间都没有那么大，所以对于中小企业来说，联合发展，拧成一股绳，是非常不错的选择，无论是从开发、融资还是拿地都需要中小企业联合起来作战。
首先中小企业一定要观察市场的变化，做到低潮拿地，高潮出货；其次要注重打造产品品质，做到高品质、精装修，北大黄埔同学会赵洪新同学所打造的幸福社区产品，就是非常好的开发模式，真正做到了以人为本，注重品质生活，让居民体会到住有乐趣的体验；再有就是做好成本核算，可以联合采购降低成本，在设计方案上也要多下功夫。
我们一定要多外出学习。我们现在的产品还远远不能满足老百姓的需求，一定要把他们的需求作为风投目标，不论是品质还是规划，都要达到住户的要求，这样才能真正肩负起新时代的使命。
未来，房地产业的发展方向是“城市群”、“特色小镇”及“都市更新改造”三个方面，另外，“品加精”也是下一阶段的投资目标。
联合作战共谋发展
《中国地产总裁》杂志：自2007年成立到今天，您一直积极参与并支持着北大黄埔的发展。您认为北大黄埔同学会的优势和特色是什么？
顾云昌：2007年，中国的房地产行业进入了高速发展期，然而房地产培训行业却是一片空白。多数开发商都是从实践中摸索出来的，没有接受系统的培训学习。北大黄埔的成立打破了这一空白，成为全国最早从事房地产总裁培训的专业教育机构。
今年是北大黄埔同学会成立的第十个年头，十年经久不衰，说明我们的核心力量非常坚固。不论是学员组成项目团队参与房地产投资的实践案例教学模式，还是中国高端培训市场系统传授房地产开发与投融资课程的特训营，同时还整合国内外资源，使学员掌握国际地产投融资新趋势，研析地产市场新环境，拓展地产投资新思路，剖析地产投融资新模式，构筑新的投融资机制，这些都充分体现了北大黄埔同学会独有的特色。
在北大黄埔同学会十年的发展中，我深深感受到同学之间传递着激情与梦想，是一支年轻有为、充满朝气的队伍。
《中国地产总裁》杂志：北大黄埔成立的互助基金等联合作战方式对抱团取暖的中小房企来说意义有哪些？
顾云昌：北大黄埔成立的基金对中小企业起到了非常重要的作用。房地产开发，最重要的就是资金，北大黄埔成立的基金不仅解决了企业发展资金瓶颈问题，还充实了企业自有资本，增强了自主创新能力和核心竞争力，从根本上解决了中小企业资金困难的问题。
这样的形势还要进一步优化，进一步提升，不是做大，而是要做强。北大黄埔基金要为中小企业的发展做好定位，在做到资金服务的同时，做好咨询服务。这就需要发挥大家共同的力量，互动互助，共享共赢。
《中国地产总裁》杂志：历经十年发展，北大黄埔已经拥有地产总裁培训、地产基金、地产控股集团、地产杂志、健康管理中心等多个优势平台，成为房地产行业最有影响力的商业联合体。您对同学会的现状和未来发展有何看法和期待？
顾云昌：在我看来，未来同学会的发展应该不仅仅是课程，培训，更应该是产业和地产融合创富的资源平台。金融支撑，地产搭台，产业唱戏，各行各业都要整合起来。进行深度发展，专题发展，必须要跟外界结合起来，比如：建材、金融、互联网等等，都要深度地接触，结合。
如今的时代是资源共享、互相贯通的时代，同学会在房地产行业整合方面取得较大成功，发挥了平台资源作用，但还要加深地产延伸行业的互相结合。 | 
