“万亿”房企发展悖论文/本刊记者 李海燕
在不远的将来，部分房企的销售额将迈入“万亿”门槛。这需要实力和对时机的把握。当然，也需要一点点运气。
商品房进入市场以来，房地产行业的发展史犹如一条洪流，浩浩汤汤。裹挟于其中的房企，有些终被雨打风吹去，有些却做到了中流击水、浪遏飞舟。
根据房企所发布的销售简报， 1-9月碧桂园销售金额达到4281.7亿，成为首家规模突破4000亿元的房企；万科和恒大销售金额逼近4000亿大关，分别为3961亿元和3660.3亿元，全年销售均有望超过5000亿元。
在今年2月份的年会上，许家印提到，要在2020年实现地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超1万亿元，总资产超3万亿元，年利润超600亿元。
早在2014年，万科就定下一个十年做到万亿的目标。2016年12月6日，在一次独角兽大会上，王石将实现万亿目标的时间缩短至6年。
而一向低调的碧桂园，虽然没有明确提出过向“万亿”挺进的说法，但在一次采访中，碧桂园集团一位负责人向媒体表示，“国强主席一直希望往万亿销售额目标前进，这只是时间长短问题。”而在今年，碧桂园把销售目标上调到5000亿。
无论是宣之于口，或是默默在心底提醒自己，种种迹象都表明：在不远的将来，部分房企的销售将迈入“万亿”门槛。
然而，作为孤独的先行者，同行者不过三三两两，在步履匆忙的行程中，所有的困难险阻都需要在摸爬滚打中一步步积累经验，才能找到解决问题的出口。
在“万亿”路上的先行者，有可能遭遇哪些悖论呢？
集中式争霸与合作式共赢
中国指数研究院9月14日发布的《2017中国房地产品牌价值研究报告》显示，从2004年到2017年的14年间，全国品牌企业品牌价值均值增长21倍以上。而与品牌价值同步增长的是销售额的持续走高及市场占有率的提高——在这14年间，品牌房企的销售额均值增长42倍以上，市场占有率（销售额）增长5倍以上，营业收入均值增长超过24倍，净利润均值增长38倍，总资产均值增长近30倍，资产均值增长18倍以上。
中国指数研究院院长莫天全表示，五年、十年以后，市场集中度可能超过60%。在房地产这个行业里，规模越大，才能跑得越快，因此行业强者恒强的态势愈加明显。
与集中式争霸同时出现的另一种趋势是房企之间在土地市场上的“联姻”。为了减轻企业资金压力，有效分散市场风险，提升利润率，不少房企选择了合作拿地的形式。特别是在传统的“价高者得”的拿地模式变为“限地价+竞自持”、“招标+拍卖”等机制之后。
根据中国指数研究院1-9月份的《中国300城市土地市场交易情报》显示，单价榜单入榜地块中，6宗地块为联合体形式拿地，4宗来自对于联合体拿地司空见惯的北京，杭州、天津各有一宗，分别被保利+滨江+金茂联合体和天房发展+天房集团联合体竞得。在北京的4宗地块中，其中有两块是由碧桂园联合其他房企所获得的。而在2015年初次进入北京市场时，碧桂园就选择了与金茂联合，拿下了丰台的两块地块。
多元化扩张与专业化深耕
审视进入“世界500强”名单的房企，多元化扩张使得他们实力大增。 2016年，恒大已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，完成了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。 跳脱传统住宅模式之外，万科在商业、物流、医养、教育、联合办公等新业务板块也正在崛起。
一些房企在多元化的道路上如一骑红尘，高歌猛进。条条大路通罗马，与此同时，一些房企却坚持专业化深耕，譬如华夏幸福。
自1998年创立以来，华夏幸福就一直凭借自己的“一招鲜”吃遍天，其核心业务PPP模式，围绕国家战略重点区域，从产业研究规划、产业集群集聚、产业载体建设到产业服务运营，构建了完整的产业发展生态体系。
虽然华夏幸福离第一梯队还有一段距离，但发展势头并不弱。而且，在2015年，华夏幸福就与雄县人民政府签订《整体合作开发建设经营河北省雄县合作协议》及其补充协议，合作年限50年。在雄县总面积524平方公里中，雄县与华夏幸福约定合作181.2 平方公里。随着雄安新区的成立，这些合作的土地炙手可热。
与国家战略的重合，给予了华夏幸福更大的发展机遇。
“未来，随着地产行业集中度越来越高，市场细分也更加明显。”在中信信托有限责任公司信托业务部总经理王刚看来，包括自持型物业的增加，以及共有产权等一系列相应政策的出台，说明这个行业的获益方式在发生改变。在新的交易方式下，各个行业的细分会呈现一个更明显的趋势，大家各司其职就行了。
走多元化转型还是坚持专业化深耕的道路，才能更快迈入万亿俱乐部？历史尚无定论。
一二线坚守与三四线发力
在这一轮调控中出现的一个怪现状就是三四线城市的虚火。凭借着相对较为宽松的政策，三四线城市吸引了不少投资资金。在调控压顶的情况下，这些城市成为一些房企眼中的“世外桃源”。
碧桂园集团一直坚持“外围路线”，在三四线城市广泛布局。在之前的几轮调控中，当很多房企掉头回归一二线时，碧桂园在豪赌中，占尽了市场先机和政策红利。
在万科2016年新增开发的173个项目中，若按建筑面积算，约88%位于一二线城市，按投资金额算，约95%位于一二线城市。
说到房企的布局，不由想到了候鸟的迁徙，决定候鸟迁徙路线的是适宜的温度和生存环境。对于超级房企来说，选择以一二线坚守或是三四线发力的方式进入万亿俱乐部，哪里是适合自身发挥潜力的站场，或者说哪条是捷径？这得依靠敏锐的超前的眼光，以及对政策的准确把握。
高负债之痛与去杠杆之难
统计数据显示，136家A股上市房企负债合计超过5.6万亿元，同比增长幅度达30%；39家上市房企资产负债率超过80%红线，占比接近29%。 超过百亿元负债的房企总计为64家；超过300亿元负债的房企有34家；其中，万科、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、金地集团和金科股份等15家房企负债均超过1000亿元。
在房企负债高企的同时，融资环境却变得恶化。在去年，房企合计全年融资额度达到11376.7亿元，首次突破1万亿元，包括私募债、公司债、中期票据等融资都刷新了历史纪录。
但自 “9·30”新政以来，房企的债券融资难度明显加大，公司债、开发贷等渠道纷纷收紧。而人民币贬值也使得海外融资难度越来越大。
在高负债与融资难的困境中，向万亿俱乐部迈进的房企，不知是否能像恒大那样：以高负债高周转的模式，把握住中国房地产黄金20年的发展周期，功成名就后又一次性把一千多亿的债务顺利置换，降低了负债率。
这需要实力和对时机的把握。当然，也需要一点点运气。 | 
