护犊情深 地方政府忙打气

　　□ 本报记者 家路美

　　面对增长预期减弱的宏观经济和蔫头耷脑的房地产市场，一部分地方政府已经沉不住气了。

　　截至目前，全国近20个大中型城市加入救援队伍，而且，“救市”行动有进一步蔓延的迹象，从中西部地区到东部沿海和长三角，从二、三线城市到一线城市，到处都是地方政府忙碌的“救市”身影。相关地区的房地产上市公司也保持高度关注，期待政策暖风能吹暖房地产市场。

　　今年7月份以来，包括长沙在内的地方政府先头部队开始给辖内的楼市打气助威，以进一步促进房地产业健康发展，增强投资和消费信心，防止房地产市场大起大落。

　　7月20日，长沙市政府发布并实施《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》。据了解，长沙市将由分管副市长主持工作，协调解决影响房地产业发展的重大问题；全面推行保障性住房分配货币化，经济适用住房停止实物分配；激活二手房市场，二手房交易综合税暂由1.98%调整为1.1%；清理税费收取，没有政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准，能后置的尽量后置，能放开的坚决放开；降低公积金贷款的首付比例，购买第一套商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最长期限由20年调整为30年。

　　9月4日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》。《意见》指出，银行部门要进一步加大对房地产业的支持力度，对有良好社会信誉和发展业绩的企业降低贷款条件和利率，适当下调居民购置自住房的贷款利率和首付比例；税务部门要落实好适用于抗震救灾、灾后重建以及其它方面的税收优惠政策，助企业共度难关；购房户享受政府财政补贴，购买90平方米（含）以下商品房或购买144平方米（含）以下二手住房的，按购房款总额的1.5%补贴；购买90-144平方米（含）商品住房的，按购房款总额的1%补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%补贴。此外，西安市政府还特别强调，“意见实施期间，上级有新政策出台，按新政策执行。”

　　稍后，更多地方政府加入到救市行列，强调要进一步加强和改善房地产市场调控，保持本地房地产市场健康稳定发展。其中，南京和杭州的救市措施力度最大。

　　9月19日，南京市政府印发《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》。《意见》的主要内容包括：进一步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度，加大住房补贴的发放力度（最高为房款总额1%）；进一步优化房地产业投资发展环境，加大金融扶持力度，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，全力保障个人购买自住住房的贷款需求；适当调整出让土地规模，不断优化土地出让条件，吸引有实力的开发企业参与开发建设等。

　　10月14日，杭州出台了24条“房产新政”。据了解，这份名为《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》指出了三点内容：首先，对购房消费者，放宽购房入户政策；放宽住房公积金贷款政策，提高住房公积金贷款额度和贷款年限，降低首付比例；实行购买商品房契税、印花税补贴；实行存量房交易税收补贴，进一步创造良好的住房消费环境。其次，对于开发商，放宽企业所得税预征政策，放宽土地款支付政策，放宽项目开竣工期限。最后，对于金融机构，鼓励银行在宏观调控政策指导下，增加有效信贷，协调解决企业面临的困难。

　　作为房地产市场的的“堡垒”之一，上海也发出了一个温和的政策信号。根据上海市住房公积金管理委员会的决定，自10月16日起，上调住房公积金贷款的额度：对第一次购买自住住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭的补充住房公积金贷款的额度上限从10万元调整为20万元。这样，每户家庭购房总贷款额度最高可达60万元。尽管上海市场政府没有明确表态，但上调公积金贷款额度的动作，也被市场视为偏暖风向。

　　除上述城市外，重庆、武汉、广州、沈阳、福州、厦门等地的救市政策也各有千秋。综合来看，这些地方政府的救市措施有不少共同点，比如加强对消费者购房需求的支持，在公积金贷款方面，延长贷款期限、降低首付比例；提供财政补贴；放宽购房入户等。另外，加强金融部门和税收部门对房地产业的支持，减轻房地产业的融资压力和成本压力。可以说，地方政府对房地产业来了个程度不一的松绑。但救市与否，还要看中央政府的表态和调整方向。

　　这个“冬天”还有多长？

　　□ 本报记者 刘丽靓

　　在需求萎缩、资金绷紧以及金融危机的持续影响下，中国房地产业已由“冬至”进入了“三九天”，资金的严重短缺让曾经辉煌一时的房地产开发商们尝到了寒冷的滋味。对此，近期10多个地方政府陆续出台“救市”政策，并传闻全国性房地产救市方案目前已上交国务院正待出台时机，然而房地产业的这个冬季还有多长？

　　“缺钱”是开发商心头之痛

　　进入2008年以来，尤其是下半年，受国际大环境和国内重大自然灾害的双重影响，我国经济发展出现了减速态势，股市低迷、信贷紧缩等因素使得我国房地产市场非常不活跃，成交量出现急剧萎缩，“缺钱”成为了房地产开发商们的心头之痛。

　　从已公布的三季报来看，地产类上市公司资金匮乏情况已暴露无遗。首份出炉三季报的地产股名流置业，今年1-9月公司实现净利润5890万元，同比下降27%，而今年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-8.20亿元，较其上年同期下降418.32%。华远地产1-9月经营活动产生的现金流量净额为36175万元，较去年同期下降30.58%。三季度公司亏损1968万元，每股亏损0.03元。

　　此外，冠城大通、深振业A、莱茵置业、国兴地产、银基发展等公司经营活动产生的现金流量同比也出现明显下降。国兴地产与银基发展经营活动现金流量净额分别为-21693.10万元和-16787.76万元。年初至报告期末，深振业经营活动产生的现金流量净额约为-13.3亿元，较上年同期减少13亿元，变动幅度6383.84%，净利润下降100.42%。冠城大通1-9月，实现净利润约1.8亿元，基本每股收益0.32元。年初至报告期末，经营活动产生的现金流量净额-2079.52万元。莱茵置业1-9月的现金流为-7799万元，比去年同期下降43.63%。

　　中航地产、科学城等房地产企业的三季报也同样表现不佳。其中，中航地产预计前三季度净利润同比下降50%-90%；科学城预计将亏损约1100万元，其中2008年第三季度亏损约110万元。

　　“房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。”一份《2008年中国房地产行业资金报告》认为，如果没有重大的政策来调控，房地产行业将可能陷入中期调整。如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，房地产市场将可能经历一个较短的调整，2009年底有望走出低谷。据预测，如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元。而短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。但报告指出，从各种迹象看，房价的调整似乎刚刚拉开序幕，而不是接近尾声。

　　会否全国大救市？

　　房地产市场的持续低迷不仅让开发商陷入了窘迫之地，也影响到许多地方的财政和GDP的增长。

　　“房屋交易量快速下降和需求低迷成了房地产市场的主要问题，调控政策理应发生改变。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌表示。

　　实际上，近期针对房地产市场的救市已经开始行动。

　　从9月16日至10月9日的短短一个月内央行两次下调贷款利率，这无疑给当前萎靡不振的房市注入了活力。

　　此外，地方政府近期也纷纷开始了救援行动，杭州、西安、长沙、厦门、上海等约20个城市及地区出台了一系列针对房地产市场的调控措施。调控措施包括：放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购买商品房可办理户口等一些鼓励购房的政策。西安等城市还出现减免开发商基础设施配套费、允许开发商拿地可以将大地块进行切分，分宗付款、分宗拿证等有助于开发商度过资金难关的“地产救市措施”。

　　中投证券分析师指出，从银根逐步放松到各地刺激住房消费的政策出台，表明房地产业的政策调控拐点已现，未来不排除还将有效用更大的刺激政策。

　　申银万国研究所分析师也认为，四季度各地方政府在中央的“默许”下，救市的形式和内容将愈发丰富，未来不排除中央政府基于保增长的目的，出台政策刺激房地产市场。而政府救市的核心将围绕提升居民的购买能力、缓解开发商的现金压力和鼓励房地产投资。包括降低首付比例以及降息，变相提升居民的购房能力；试点取消二套房贷款限制；逐步放松对开发商的贷款，对优质开发商进行扶持；减少政府规费、审批流程或者适度提高容积率以增加开发商的获利空间，鼓励投资行为。

　　据最新传闻，住房和城乡建设部等部门联合已经制定了一套房地产“救市”方案，并上交了国务院，政策出台只待合适时机。对此住房与城乡建设部副部长仇保兴日前在中国市长论坛中作出回应，允许各地政府出手刺激楼市，并称当前住房与城乡建设部正在密切的观察各个城市的政策动向及政策效应，适当的时候会拿出规范的意见。

　　分析师指出，决定房地产行业走向最重要的因素还是国家货币政策以及针对房地产行业的政策，但在房市低迷期利好的刺激效用是渐进的，在国家对房地产调控态度明确转变之前仍不宜过分乐观，宏观经济背景也不支持行业出现重大反转，市场信心、消费力的提振还尚需时日。

　　房地产中介绞尽脑汁御寒流

　　□ 见习记者 傅苏颖

　　当前房地产市场持续低迷、成交量萎缩已经成为不争的事实。记者近日走访了北京几家主要的房地产中介，并在几个新开楼盘的售楼处进行了现场采访调查，对楼市的“深秋”甚至是“寒冬”季节有了最为直观的感觉。不过，与新房以及二手房销售市场的冷清相比，房地产中介的租房生意可谓红火，与前者形成了鲜明的对比。

　　蔓延全国的楼市“寒流”已经波及所有一线城市，北京也宣告“失守”。相关统计数据显示，北京房地产市场观望气氛日益浓厚。据统计，今年1月到10月间，北京可售房屋套数已增至180583套，陡增43%。此外，1-8月份商品房销售面积下降50%以上，其中期房销售面积下降30%以上。与此同时，在销售金额上，1-8月份现房销售金额下降20%以上，期房则更是下降了40%以上。

　　这些数据，从记者的现场采访得到了印证。刚刚过去的周日上午，虽然还是“银十”时节，但在几家新开楼盘的售楼处，却是冷冷清清的惨淡景象，现场客户寥寥无几。

　　在亚运村区域一家新开楼盘的售楼处，“一居七万元，提包直接入住”的广告牌特别显眼。原来，这是开发商打出的“特例房”，把首付下降到极致。现场的销售人员还告诉记者，针对这种不利的开局形势，目前公司已形成比较确定的意向，即将推出力度比较大的促销活动。据他介绍，通过各种形式的优惠，这个楼盘新房价格的降幅有可能达到每平米5000元。此外，他还表示，如果现款一次性付清，肯定还能享受到更多的优惠。“现在市场不好，我们正在绞尽脑汁，想各种招式来招揽顾客。”他说。

　　记者在现场还注意到了一个细节。虽然还是上午10点左右的“黄金（177，-6.10，-3.34%，吧）”时间，但售楼处却穿梭着几个清洁工人。这恰恰映衬出售楼处的冷清景象，与前两年的火爆氛围相比，简直恍若隔世。

　　据了解，位于房山区良乡新城的曦城国际项目，日前则推出了“买一层送一层”的降价促销活动。这相当于打响了北京楼市“打5折”促销的第一枪，成为了今年以来北京楼市的最低折扣。

　　二手房的销售情况也不容乐观。北京的房地产中介网络已经相当健全，在一些重点区域，每隔几百米便随处可见中介公司的门店。尽管如此，楼市的“寒流”依然使得房地产中介的经纪人坐不住，把摊子直接摆到了小区的门口，守株待兔地等待潜在的顾客。

　　美家置地一个“现场办公”的房地产经纪人告诉记者，现在看房的人很少，成交的更是寥寥无几。她介绍说，公司在亚运村的门店，平均每天接待客户在十几个；而在去年，接待客户数的级别是几十个。“以前是卖方市场，如今是买方市场。我们都在想方设法地讨好顾客。”同样在旁边“摆摊”的“21century”一个经纪人也诉苦说。不过他们还透露，目前房地产公司的租赁业务比较火，主要区域的房屋租金都有不同程度的上涨。

　　不过，也有部分房地产中介表示了乐观的态度。“我爱我家”在北三环的一个门店负责人就对记者表示，“我认为现在的房地产市场已经开始回暖了。”该公司内部一份统计数据表明，现在已经有大概20%购房者开始出手。他认为，前几个月北京房地产交易量萎缩是因为购房者普遍预期奥运会后楼价会下降。

　　上述“我爱我家”门店负责人还表示，对北京房地产后市依然看好，并预测下半年房价不会出现暴涨暴跌的现象，将会实现一定的理性回归。房价将在明年年初或者春节期间，出现一个购房旺季。“我建议有购房意愿的人现在出手。等到市场上出售率达到50%的话，那又会出现大家一起疯抢的局面，等到那时就得不偿失了。”他说。

　　“救楼市”≠“救房价”

　　□ 本报记者 朱宝琛

　　美国次贷危机引发的一系列金融海啸，让一些房地产开发商开始对未来信心不足，楼市折扣的力度也越来越大。

　　于是乎，“救市”呼声开始不断响起，一些地方政府对楼市的救援也开始行动起来。

　　众多专家表示，拯救楼市并非拯救房价。救楼市应该是救交易量，不是救房价，更不是救开发商。当前楼市调整，有外部调控和外部环境变化的原因，但根本上还是其内在规律的表现，是前两年房价过快过猛上涨的必然结果。

　　陈晟指出，就政策刺激而言，最直接有效的方法就是启动或松绑改善型需求，这可以在一定程度上缓解成交量萎靡的状况。这就要求降低第二套房贷首付和利率门槛，减免税费。

　　对于地方政府的“救市”行为，一不愿透露姓名的人士对记者表示，如果房地产已经面临巨大危机，出现房价暴跌、房地产公司大规模倒闭、银行呆账、坏账大规模发生等情况，政府自然要救市。

　　“但从目前情况看，房价依然高挺，降价的也只是局部楼市，而且普遍降幅不大。”该人士话锋一转，对记者进一步解释，“南北两大核心城市北京、上海也仅仅是出现成交低迷，只是部分楼盘价格进行了调整，而且所调整的也只是去年以来虚高的部分，房价依然高位运行，房价并没有真实下跌。”

　　这一点，记者从北京部分楼盘的销售处得到了印证。

　　“我们这里目前毛坯房的均价在16000元/平米左右，精装修的大概为17000元/平米。别的楼盘房价出现下跌，但我们这里不会。”对于记者提出已经有楼盘开始出现价格松动的情况，该售楼小姐回答地相当肯定，“我们这里都是现房，不可能出现降价。”

　　建发房地产集团上海有限公司总经理周曙光认为，在房地产市场大的调整趋势以及国家对房地产行业调控基调尚未改变的情况下，地方“救市”的效果有限，消费者会更积极地观望，但是否会加快入市则言之过早。

　　那么，政府是否该真正地出手救市？

　　北京一房地产经纪公司销售部李经理对记者表示，单纯地提出救市是不可取的。政府要做的是改善房地产供应单一化严重的问题，需要建设供应多元化体系。从长期来讲，如果没有持续稳定的保障性住房供应的保证，房价升高的压力依旧存在。

　　“如果说房价在全国范围内并未真实下降，仅仅是开发商资金压力加大，就要求政府救市是靠不住的。或者，这个要求就相当于要求政府保护房地产行业的暴利。”分析人士指出，只要价格理性回落，开发商愿意降低利润，房地产行业完全能够自救。

　　而在地方“救市”的背后，是今年以来房地产市场的持续下调：成交量大幅减少，一些开发商的资金链紧绷，市场与几年前相比，相对显得比较低迷。数据显示，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，环比下降0.1%，房价涨幅环比首次出现负增长。而各地交易量更是进入“冰河时期”，很多城市已不到去年同期一半的水平。

　　我国楼市调控已经持续了数年之久。本来，政府的初衷是要将楼市从投资者增长和房价上涨两个“过快”的泡沫中拯救出来，使之回归健康轨道。“在目前楼上尚未完全回归到健康轨道上来的情况下，如果出手救市，不仅与楼市调控初衷背道而驰，而且楼市泡沫将会被进一步吹大。”分析人士指出，在宏观经济形势依然严峻，通货膨胀压力未减、CPI高位运行之时，贸然出台救市措施，不但将导致房价反弹，政府之前银根紧缩的宏观调控政策以及近年为抑制房地产投资过热和房价暴涨所出台的所有调控政策，都将功亏一篑。“要按照中央既定方针，继续加强和改善宏观调控，避免楼市泡沫越吹越大，楼市才能真正健康发展。”

　　保增长离不开房地产市场稳定

　　□ 阎 岳

　　信号越来越强烈：在国际金融危机的大背景下，房地产市场的稳定正在成为保持国内经济平稳较快增长、着力扩大内需的重要支撑点。

　　6月13日，由中共中央、国务院各部门主要成员，以及各省区市主要负责人参与的一次高规格会议上，稳定房地产市场被国务院分管领导重点提出。会议明确提出，要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。

　　这一信号发出之后，各地纷纷开始响应。

　　从6月13号开始到10月16日，全国已经有杭州、上海等18个城市相继推出刺激楼市政策，具体举措包括向市民提供购房补贴、延长还款期限、减免相关税费和调高公积金贷款最高额度等。地方政府推出这一系列积极的利好政策，无非是期望市场重回健康的轨道。

　　10月8日，国务院及央行出台了两项重要政策：暂免征收存款利息税，下调存贷款基准利率及存款准备金率。当时，受美国金融危机影响，世界各主要央行纷纷出手救市。

　　尽管这个举措并非针对楼市，但对房地产市场的影响却不能小视：地产商的融资成本降低，居民购房房贷成本下降。

　　通过稳定楼市，就能在一定程度上稳定中国经济：一方面房地产本身牵涉面很广，包括上下游的行业及相关家电等消费品。目前，多家钢铁公司正在通过限产保价来抵御钢材价格的快速下降。这种现象与房地产市场的萎靡不无关系；另一方面，目前房地产处于下行区间，销售情况持续低迷。一旦房价出现大幅下跌，财富缩水效应将带动居民内需的减弱。在国际金融危机影响到外需的情况下，中国要保持宏观经济的发展就必须促进内需增长。

　　中国住宅及房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌就明确表示，（出台激活房地产市场的政策）不仅是稳定楼市的需要，更是稳定中国经济，刺激内需的需要。

　　因此，在保增长的国内大环境下，18个地方政府相继出台政策救市的做法就不难理解了。

　　一位业界权威人士透露，四季度各地方政府推出的房地产救市政策密度明显加强，并且形式和内容愈发丰富。或许中央政府很快就会出台政策刺激房地产市场，来确保经济的平稳较快增长。据他透露，住宅和城乡建设部正在拟定旨在稳定房地产市场的一系列新措施，该措施将包含在国务院稳定宏观经济的一揽子计划中，且有望于近期出台。

　　国家相关部委官员的言论似乎验证了这种说法。

　　发改委副主任杜鹰16日对当前多省市提出的“救楼市”举措给予积极肯定，他说，部分城市采取的新措施是个利好消息。他透露，国家将根据经济发展的情况和房地产市场的变化，进一步研究一些必要的、地方政府可调控范围内的政策，目的是保持房地产市场的平稳发展。

　　央行行长周小川也于同日表示，中央政府可能需要进一步刺激国内需求，但同时也需要考虑哪些措施更有效。

　　确实，稳定房地产市场需要有效而风险较小的措施。其他国家的经验表明，房贷风险对金融领域具有可怕的传染能力。

　　正因如此，2007年9月27日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例提高至四成。其后，包括央行和银监会在内的监管部门已经采取了强力的“窗口指导”措施，其中办理房贷最为严格，甚至有一些银行一度停放个人按揭贷款。

　　为防止房地产风险蔓延到核心金融领域，金融监管层向商业银行部署了大量检查，其中包括委托贷款流向、个人房贷质量等，以避免房价大规模下跌带来的金融风险。

　　这些措施在相当程度上规避了过度发放房贷带来的潜在危机。

　　所以说，在出台政策激活房地产市场、拉动内需、保持经济平稳较快增长的同时，绝对不能忽视风险的存在。美国房地产市场的演变就是我们最好的镜鉴。