《第一财经日报》记者通过佑威机构提供的房地产交易数据了解到：通过对比去年五六月份与今年1月、2月的个盘成交情况即可得知，部分单价在2万元/平方米以上的住宅已经出现了成交价格上涨的情况，其中涨幅最高的永业公寓从去年年中不足2.5万元/平方米的成交均价一路高歌上涨至3.71万元/平方米。但是这并未给成交量带来什么突出的成效——1月、2月，该楼盘成交了2套。

　　开发商的心理战术

　　从今年1月份开始，随着成交量的日益回暖，楼市陷入了一场“心理战”。

　　“我们并不清楚消费者的价格底线在哪里，于是我们在销售中必须要不断的试探。” 沪上一家销售代理公司对本报记者细述了其试探定价的方式：先以一个价格推出100套房源，假设一举吸引来300个客户，那么售楼人员需要从中遴选100个到200个出售房源，并同时可以确定“价格定低了”。之后再行开盘，价格必然小幅上扬。

　　同样的案例还存在于日前上海中环板块一楼盘的定价过程中。该楼盘在楼市景气之时一度将价格从7800元/平方米提升至去年年中的1.6万元/平方米，随即销售停滞，价格也从最高点逐渐调低至今年初的1.2万元/平方米，又调低到9500元/平方米。在这期间，该楼盘曾于一天之内成交逾百套房源，并于近一周内销售面积超过1.4万平方米。由于吸引了诸多意向买家，该楼盘在销售期间又悄然调高价格至1万元/平方米以上。

　　此外，上海北区“慧芝湖花园”项目1月份曾在一周之内成交111套，成交均价10357元/平方米。在2月最后一周的成交中，该盘的成交均价已经上升至1.75万元/平方米。

　　“现在楼市究竟情况如何？”上述楼盘的一位意向购房者牛先生经历了这场表面已经开始出现的抢房情况十分不解，现场的火爆让他心里产生了疑惑，甚至考虑是继续观望还是立刻购房。

　　这种在消费者心中所造成的“困惑”正是开发商欲达到的效果。日前华南一位在全国范围内开发住宅项目的开发商在公开场合表示：该公司在今年2月份的业绩还不错，“比去年2月情况要好一些，情况也并不是一天多一天少那样波动，而是比较平稳。”所以，该公司在2月份一直“偷偷涨价卖房，今天推一点涨一点就卖一点，价格涨了一点，反而还更好卖。大致估算了一下，提价后与提前价相比大约提高了2~3个百分点。”


　无量空守的风险

　　楼市的成交量与房价走幅始终“共进退”，倘若成交量上扬，房价也会急不可耐的涨价。但是，大形势下，大多数的楼盘在与购房者的博弈中依然选择通过降价销售，或是低价开盘来获取成交。

　　上海北卢湾板块的一高档楼盘原本预计开盘7万元到10万元/平方米，但是去年12月份开盘时报价7.5万元/平方米，而当日成交的2套房源均价更是只有5.69万元/平方米。同样，被称为上海市中心“钻石”板块的新天地区域一传统豪宅去年6月份还以8.41万元/平方米的高价售出118套房源，但是很快已经有抛盘者以5.5万元/平方米的价格寻找买家。上海郊区一个别墅项目的售楼人员则明确对本报记者表示：“原本老板在去年年中将价格定位4到5万元/平方米，但是在去年年底，最终的开盘价格减少到了2.2万元/平方米，随即在2个月内吸引了30余个本地买家并得以成交。”

　　“还有楼盘为了推高价格，以在二期中提升装修标准和产品力为理由，均价随即上浮。但是有些涨价的楼盘都存在一定的问题，有一个高档楼盘，原本售价3.2万元/平方米都卖不出去，现在还涨到3.8万元/平方米，成交压力继续加大。”易居（中国）分析师薛建雄对本报记者分析。

　　本报记者通过上述楼盘的销售记录了解到：该楼盘从去年上半年的2.3万元/平方米飙升至七八月份的3.6万元/平方米，之后上扬到3.98万元/平方米。而在最近两个月中，该楼盘的均价略为缩水至3.71万元/平方米，并在去年12月份未见成交之后，最近终于成交了2套房源。同样价格上浮的另一高端楼盘在2个月内只成交了1套。

　　“2月份成交量放大使得一些销售业绩较好的楼盘酝酿涨价。”上海台庆房产副总经理陈史翎认为：以一手楼盘“月成交9500套”为一个分水岭进行判断，假设月成交低于9500套，会导致楼价的下调；假设高于这个成交量，会有楼盘涨价。上海一周住宅成交量已经连续4个月回升，并有望突破作为“分水岭”的9500套。据该机构统计：2月上海一手住宅成交7151套，环比激增七成，同比暴增128%；均价12141元/平方米，环比下降13.9%。

　　陈史翎认为，因2008年累积的房源库存量大，近段时间房市的热销还不足以带动价格全面上涨。