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贾卧龙：08年报暴露房企“致命软肋”
| 近日，上市房企的龙头企业万通、万科先后披露了2008年的年报，其他一些房企也将陆续的推出年报。从这些房企的08年成绩单上可以看出，面对市场情况的突然恶化，大多数开发商积极整销售策略，通过降价、促销等方法，基本实现了业绩的平稳增长，甚至像万通、万科、保利等房企在逆市中同样也获得了不俗的成绩。然而，风光的背后却也隐藏着资金缺乏的隐患，大部分房企的现金流量大幅度缩水。不难看出，资金依然是开发商最头疼的事。
资金压力或使开发商遭灭顶之灾
可以说，美国的信贷危机爆发是房地产市场出现拐点的时间节点。从那时起，国家开始收紧银行信贷，消费者的购房热情遭遇重创，销售量急剧下滑，市场情况出现不断恶化。如此恶性循环，资金压力成为了08年制约房企发展的最大难题。
通过年报可以看出，绝大多数房企的负债水平高于50%，并且还有一部分超过了70%的警戒线。这是由于销售量的大幅萎缩，开发商的现金流无法保证顺畅，银行银根的紧缩又限制了开发商融资的渠道，负债率迅速上涨。资产负债率是衡量上市公司负债水平的重要指标，资产负债率超过50%说明自有资金不足以偿还负债。
即使是业绩表现良好的企业，其资金压力依然不可避免。因为大量的土地储备、大量的存货都是增加公司偿债压力的因素。截止2008年底，保利净负债率高达110.37%，同比上涨88.08%。而那些中小开发商的资金困惑更为突出，其本身自备金就较少，融资渠道又比一些上市企业和大型企业狭窄，这样的资金压力对于他们而言就是灭顶之灾。
资金依然是未来的发展取胜的关键
从目前的经济形势推测，09年的上半年房地产市场依然将继续调整，下半年会随着市场的明朗而逐步复苏。摆在开发商面前的只有一条路，那就是尽快的掌握资金，只有这样才能在市场回暖时拥有主动权。
首先，2008年底以来，政府从提振整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，开发商企业应该认清市场趋势，以更加理性的心态应对调整，积极促进销售。通过销售尽快的回笼资金，并且趁目前土地价格低廉的时机，抓紧时间增加土地储备，争取在下拨行情到来之际，打一个翻身仗。
另外，增强开发商的融资能力也是开发商应该苦练的内功。在银根紧缩的条件下，开发商必须拓宽融资渠道，才能提升企业的核心竞争力，才能在任何情况下掌握主动。融资的方法有很多：上市房企可以通过出售股权、发行公司债等手段融资，非上市企业则可以通过民间借贷、信托、私募或是联合开发等办法去融资，从而解决资金问题。
总之，黎明前的黑暗是最难熬的。银根紧缩的时代一定要遵循现金为王，提高企业融资能力，加快销售进度，才能立于不败之地。
| | | 来源： 时间：2009/3/16 9:16:13> 
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