当前的房地产市场形势，正如我国经济形势一样，正处于平稳回升的关键时期。

从1~7月份有关数据来看，房地产在经过了前一段时期调整后，已经率先进入到了回升的阶段。从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看，3月份开始环比上升，4月、5月、6月、7月环比涨幅分别为0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。

房价的止跌回升，也是市场回暖的重要表现。房地产开发投资的增速也逐月上升，说明我们企业投资的信心正在增强。随着整个经济环境的不断向好，全国的房地产市场仍然有望继续回暖。

 

“房地产行业这十几年时间是通过市场经济成长起来的，如果说花和草的话，我们不是花园的，我们是野生的，是在山坡上长的。按照任志强的说法，给点阳光就灿烂。”SOHO中国董事局主席潘石屹表示，金融危机出现后，国家提出了十大振兴规划，“九大振兴规划出完了，前人大委员长成思危提前宣布房地产是第十大，可是最后宣布不是。结果抵御金融危机过程中，前十大起的作用远远没有我们房地产开发商起的作用大。”

潘石屹称，房地产行业是“村里的野孩子，不是有钱人家的。人家是政府养着的，我们是山坡里跑的，名声也不好。野孩子在我们乡下都是叫狗剩这些名字，名声不好。我们在没有饭吃的情况下，甚至可以通过地王把国有资金给吸引过来”。

 

香港恒隆地产主席陈启宗认为，从地产商角度来看，只能预备自己，让自己在下一个波浪里不仅可以生存，而且可以赚大钱。房地产市场永远是不理性的，特别是买地这个过程，是需要很长时期，成熟了、进步了，才可能有这个情况出现。

他表示，短期里，市场的不理性对发展商是好事，因为要是你理性的话，你就能够在不理性的环境下赚最多的钱。

 

瑞银集团投资银行亚洲区主席蔡洪平表示，中国的房地产好象中国经济的逆子，他总是惹出麻烦来，总是表现出另类，房地产能够起来，带动目前的钢铁、地板、装潢，百业起来了，中国要知道这个逆子在帮忙。

他警告称，问题在于这个逆子不要太过分，不要挑战政府的底线和他们的忍耐性，“行政权利还是很厉害的，大家要理性一点，成熟一点”。

 

现在房地产业的形象并没有有所好转。曾经有一个统计，房地产业在整个中国社会的形象是负面的。如果你在百度当中输入“房地产暴利”，可以检出27万篇。北京社会2008年调查，房地产业的诚信程度在全社会是最低的，发生的三鹿奶粉事件食品行业诚信度是倒数第二。

宏观调控之前的房地产形象完全是负面的。在这次复苏当中没有看到任何有所调整的迹象，所以我说复苏掩盖了一些问题，还是没有得到真正的解决。

 

现在的房价，是建立在一个比较脆弱的基础上的，所以有机会我认为还是应该尽量卖多一点，因为未来可能还有便宜一点的土地供应。

现在的价钱其实已经相对偏高，是在目前货币政策下相对偏高，对开发商来说，应该找机会在偏高的时候卖多一点。因为长远来说，一旦经济比较好的时候，政府不需要房地产去支撑这个经济复苏的时候，他就会掉回来，可能就要打压，宏观调控。

 

“经过07、08、09年市场变化后，地方政府在调控房地产市场方面已经有这个能力，我们也相信地方政府是能够承担起稳定房地产市场责任的”。樊刚表示，房地产市场区域性很强，这一点在131号文件当中已经体现。应该允许地方政府能够根据当地市场情况来考虑它的政策执行。现在一些房价涨的过快的地区，比如有些地方已经调整了二套房政策，有些地方已经加大了土地供应力度。

樊刚指出：“全国的政策，一定要稳定。为什么一定要稳定？就是因为现在房地产市场回暖的态势虽然是可以的，但是基础不稳固，这个不稳固跟国际、国内大的宏观经济一些不确定因素还有关系。对于个别地方出现的问题，只要由地方人民政府去解决了，这个政策就可以稳定下来，我们也相信这项任务是能够达到的，我们不希望在目前的情况下，在政策上有一个大的调整。”

 

“全球经济企稳复苏造成的原因有金融方面的，就是说金融体系的去杠杆化已经基本结束。”摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司、企业投资融资主席龚方雄表示，全球经济的格局实际上比大家想象中的都好，现在全球经济的时点跟中国经济在1、2月份的情况很相似，实际上已经在企稳复苏当中，金融作为经济润滑剂的功能正在恢复。如果金融功能恢复后，那么经济周期就回到一个传统经济周期步伐当中。

龚方雄预测，今年下半年，中国楼市仍有“4万亿”的支持，而这次的4万亿不是来自于政府，而可能来自于民间。

 

 

“中国的房地产市场我没看出有什么问题，现在是一个投资增长的恢复阶段，没有什么泡沫，更谈不上过热。”华远地产董事长任志强认为，经济恢复和刺激内需都需要房地产业的拉动，国家将继续保持宽松的宏观政策，楼市将继续上行。

任志强认为，下半年运行趋势将出现六个加速，包括投资增长、新开工面积、竣工面积、房价、发展不平衡等等均将出现加速发展。特别是房价“将暴涨”，任志强表示，如果说前几个月是0.2的增长，他觉得后几个月增幅大约会超过1%，如果这样的话，全年平均价格增幅会超过5%。增长主要是因为土地和房屋供求关系。在今年年底、明年年初或者明年二季度之前还可能会出现报复性增长。因为土地大概在明年6月份才能出现供应量上涨。

“现在有很多人都在担心通胀。但是通胀什么时候来，谁能说清楚？”任志强表示，有些人认为，通胀到2010年才会出现，还有一些专家认为，通胀要到2013年。只要有货币增发就肯定出现通货膨胀，这是毫无疑问的。“目前好像所有人都在吹泡泡，但是他们不懂，经济下滑会留下一个‘坑’，现在还是要先‘填坑’。”

 

SOHO中国董事长潘石屹表示，近期土地市场出现的“过热”现象，很大程度上是源于部分企业对短期利益的过度追逐，而主要城市房价过快上涨，会抑制住房需求进一步释放，泡沫隐忧值得警惕。

7月份，各地商品房销量下滑，有价格因素，但更主要的是因为短期供给跟不上。“价格上涨对需求的遏制是必然的，如果房价过快上涨超过了大多数居民的购买力，那就是泡沫。”潘石屹表示，中国的房地产市场是新兴的市场，新兴的市场就有它不成熟的特点。房价短期内大幅上涨，确实不利于行业的稳定和健康。对于开发商而言，在具体操作上，应选择具有地段优势、能够抵御市场风险和波动的项目。

对地王频频诞生，潘石屹表示值得担忧。“特别是大型国有企业在目前的信贷环境中，取得资金很容易，成本也很低。而他们长期从事的行业因产能过剩，已经无法再投资进行扩大再生产，他们的目标投向了土地市场和房地产市场，一定程度上是追求短期的利益，这显然是在制造泡沫，从长期来看，是泡沫就一定会破灭。”

 

国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清表示，从经济学的角度，未来两三年内宏观经济将震荡调整，支撑房价继续上涨的因素很难持续。

高辉清认为，房地产业是基础产业，对宏观调控比较敏感，政策导向一动，其受到的影响会非常大。房地产市场走势取决于宏观经济的走势，并且往往提前于宏观经济而演变，这就导致有的时候会出错，而一旦出错后果将非常严重。

“我们看到亚洲金融危机时的泰国，经济没有涨，但是房地产涨，带来的后果是经济危机。从美国来看，2001年IT泡沫破裂以后，也是房地产市场发展起来，而其他的经济不太好，导致了次贷危机。”高辉清说。

 

“房价上涨背后的本质是通胀，不是房子涨价了，而是货币多了，衡量房产的货币尺度松了。”中国房地产开发集团总裁孟晓苏认为，房价上涨背后的本质是通胀。“我们站在房子本身的角度来看的话，不是房子涨价了，而是货币多了，衡量房产的货币尺度松了。”

孟晓苏表示，全球货币体系是建立在美元的基础上的，美国开始印钞票了，中国也就要跟着印，我们现在说要建立一个超主权货币，但那仅仅是说说而已，很难做到。“现在应对金融危机，发钞票是打强行针的做法，是药三分毒，会有副作用。”

 

　　中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海表示，目前楼市已是极度的泡沫，房价将于今年12月份回落。曹建海指出，第一，经济不景气的局面难以改善，房价作为先行指标必将回落下行。第二，房地产供过于求的现象非常严重。高企的房屋空置率，再加上届时投机者大量抛盘，房价极有急剧下降甚至崩溃的危险。

 

　今年房价涨速、涨幅不可能全面超过2007年。目前部分重点城市成交量已经出现下滑，投资投机需求有所萎缩，未来两三个月，房价依然保持小幅上涨，年底或明年初，有可能出现止涨，甚至小幅回落。

 

中房协秘书长朱中一称，一些房价上涨过快的城市已经使得不少以自住性和改善性需求为主的普通商品房购房者，重新陷入了观望。

朱中一说，7月份一些城市成交量不同程度下降，另外一些城市在紧缩了二套房房贷政策后，对投资性需求起到了积极的抑制作用。但是人们对房产的保值增值预期仍然比较强烈，潜在需求仍然还是大量存在着，但当前价格上涨以后，能不能继续维持这么一种需求的可持续性，还有待于观察。

 

一些地区房价在2007年的基础上创下新高，“地王”频繁出现，证明现在房地产市场的泡沫比较大。

房地产行业是个很不成熟的行业，从1999年住房制度改革以来，到现在还没有经历过一次像样的房地产周期的洗礼。房地产行业在本轮次贷危机中刚刚受到点压力，国家强力的积极财政政策和适度宽松的货币政策，又把它刺激起来了。

现在房地产的亢奋程度已经比2007年最亢奋的时候还要亢奋，北京、上海、深圳等几个主要城市的交易量、价格都创了新高。

大量银行信贷资金进入是导致房地产市场疯狂上涨的主要原因。在我国特定的经济结构下，如此大的信贷投放，往往不会被生产贸易吸收，就可能主要是被包括房地产在内的资产领域吸收，所以更容易形成资产泡沫。在经济复苏明朗的大前提下，特别在国内流动性充裕以及热钱涌入的推动下，房地产市场价格将会被继续推高。在适度宽松的货币政策没有转向、物价没有显著上升带来调控压力和资金流向产生显著变动之前，资产市场的热情还将继续。 

 

 

 

 

大家都说出现了很多天价地，成为很可怕的情况。但是土地整个供应量并没有上升，同比下降25.8%，我们并没有看到政府加大土地供应量，下半年如果不能增加土地供给，将出现更严重的问题。

上半年真正用于商品房的用地在下降，我们完成土地开发同比下降了13.4%。这预示着供给并没有获得一个良好的基础。当开发商想要增加开工的时候，也许已经没有地或者没有规划，不能补足生产周期。

 

香港恒隆集团董事长陈启宗认为，过去一年中政府救市是很及时的，但他觉得可惜之处在于这次政府救市不仅救了市场，还救了开发商。这也造成开发商在楼市刚一转暖便盲目乐观，频花高价抢地，而地产开发商在市场转好的过程中盲目扩张并不是明智的选择。他认为，房地产是高风险的行业，周期性很长，以极高的价格购下地王对开发商意味着盈利能力的下降，因此比一般的地产项目要承担更高的风险。从香港以及东南亚地区国家的经验来说，凡是买了地王的，大半都是后悔的。“所以潘石屹，你没有买到地王，恭喜你。”陈启宗说。

地王对谁有利？陈启宗认为只有两种人。对已经有房子且不想再买房子的人来说，房子价格上升，让他们感觉很好，更愿意消费。对传媒来说，有东西写，有新的故事。除此之外，新地王对那些想买房的人来说不是好事，对社会安定和谐不一定是好事，对整体房地产的价格也不是好事。因为这样，房地产行业就有大起大落的可能。

陈启宗说，真正的地王应当是“买的土地是便宜的，地点又是最好的”，这才可以叫做地王。他希望被救的房地产开发商要从去年的熊市中学到经验，在市场高的时候不盲目进入，不要再重蹈覆辙。“要是有一班这样有水平的发展商出现，国家房地产市场才能慢慢走向成熟，这对国家、对整体经济都是好事。”陈启宗最后说。

 

福建三盛地产总经理程璇认为，房企应在别人之前先做思考，而不是风浪来临后再做思考。暴利的房地产行业不合理，所有人都挣钱的行业肯定是不合理的行业。

程璇表示，福建三盛地产在2007年就已经开始反省，在2007年高峰期，三盛地产没有拿一块地。“我们绝对不拿地王，绝对不拿高价地。我们06年拿完后，07年就不动了，08年底的时候，我们开始着重于去各地谈收购的项目，这样有利于让我们拿的土地成本降下来。而今年6月份，各地的地王一直在出现，我们拿地计划在今年5月之前全部告一段落”。

 

“目前土地市场只有‘招’，根本没有‘拍’和‘挂’。”华远地产总裁任志强表示，目前政府在土地供应数量不足，核心区域地块更是少之又少，政府这种土地供应的方式迫使地价不断飙升。

“土地出让制度的改革我们已经说了很久，但就是没人听。”任志强指出，美国的土地招标制度最值得国内学习，它首先看重的是城市规划是否符合城市发展要求、是否能解决当地就业问题，最后才看出让价格有多高。“但在国内的土地市场，就是钱多说了算，这是最低级最落后的制度，房价地价能不涨吗？”

 

　万科集团董事长王石表示，中国城市化的进程会继续加大，住宅将一直是个刚性需求；中国城市的人口地域分布是越来越向东部和东南部集中，将近一半的人口住在5%的国土面积上，土地价格一定是越来越高，住宅也只能建得越来越高，建筑成本相应也会越来越高，这样来看房价下来的可能性很小。

今年上半年以来，随着经济的复苏，地王再次出现，房价也在飞速上涨，不过王石重申，今后万科不再买地王。他说：“现在宽松的货币政策会刺激房地产发展，对房价上涨我们没法掌握，但万科绝对不做房地产价格的领跑者。”

 

 

 

国税总局加强房地产业的税收征管，并非是对当前楼市过热的调控信号。此次加强税收征管并非单独针对房地产一个行业。从去年下半年到现在，国家为刺激经济投入的钱太多了，不得不针对财税紧张的现状有所作为。

　　过去那些企业管理不规范的公司应该注意。加强税收征管，将直接考验房企的成本核算、资本运作等多方面的管理水平，特别是那些跨区域开发的集团型房企。

 

——北京工商大学产业经济研究中心副主任周清杰

判断我国房地产市场的泡沫程度要区分地区差异。一般来说，一线城市的泡沫要比二线城市的大，东部城市比中西部泡沫多。一线城市(如京、沪、深等地)的房地产市场一直存在泡沫，目前这种情况还在加剧。

投资、投机行为只能是房地产市场运行的润滑剂，一旦这两股力量成为市场主力，楼市泡沫将不可避免，这是市场经济自发力量使然。

在遏制房地产泡沫问题上，政府负有不可推卸的职责。我国政府发展房地产市场的政策基调应该是促进居民的住房消费，而非鼓励住房投资，更不是保护投机，不能把与普通居民生活密切相关的房地产市场变成游资泛滥的大赌场。

目前，我国对房地产市场的调控重点在进入环节，如首付比例、贷款利率等。要防止泡沫积聚，应该在监管环节上要加强，更重要的是实行过程监管和退出监管，目的是加强对投资行为和投机行为的监管。除了社会一直热议的物业税以外，建议政府对持有新商品房不足一定期限(如3年或5年)出售的行为课以重税，并对购房后空置而不居住的行为征税，提高房东出租房屋所获收益的税负，减少投资、投机行为对房价的不当推动，确保房地产市场的健康、可持续发展。

另外，改革税制，让承担较多社会责任的地方政府有更多的优质税源，减少土地财政现象，是控制我国房地产泡沫的治本之策。

 

造成我国房地产泡沫现象的主要原因为：一，政府的房地产政策产生累积效应，从2008年年底国家开始采取暂时减免营业税、取消城市房地产税等一系列措施，这在某种程度上推动了楼市的火爆。二，房地产企业的利润预期改变，目前房地产市场的经营模式没有发生改变，仍是暴利型的利润水平没有改变，也没有从买方市场向卖方市场转型，尽管住房销售下降，但房价没有下降。三，地方政府的托市，地方政府考虑财政收入，不愿意看到房地产市场的大幅降温，纷纷出手救市。四，国外大量热钱涌入房地产炒作，增加了购房需求。五，银行信贷超高速增长，致使部分信贷资金违规进入楼市，推高了房价。

要控制房地产市场泡沫的扩大，从短期政策来说：一是要完善现有个人住房按揭贷款信贷政策，严格区分房地产投资需求与消费需求。

二是限制外籍及外资购买中国的普通居民住宅，提高其交易成本，以阻击国际热钱追逐人民币资产，从而避免形成人民币资产泡沫。

三是修改现行的住房预售制度。当前预售制度是一种单边风险承担机制。

四是维护房地产市场秩序，建立房地产市场公开透明的信息披露机制。

从长期政策看，要制定长期稳定的房地产发展政策，包括长期发展规划、保障政策、信贷政策、税收政策及土地政策等。只有在这个基础上，才能保证房地产市场持续稳定发展，让房地产成为改善居民住房条件的基础，成为中国经济增长的动力；否则就会对我国经济增长、社会稳定带来不利影响。