“楼脆脆”与“楼歪歪”的责任不在开发商
自从“5•12大地震”出了个“范跑跑”之后，好像中国的文化也发生了改变，楼房就有了“楼脆脆”与“楼歪歪”的爱称。尤其是新闻媒体，他们不放过央视大楼的一把巨火而跟踪报道，深挖穷打，于是就只有将无限的精力放在关注“楼脆脆”与“楼歪歪”上了。
许多的媒体都问我对“楼脆脆”与“楼歪歪”的看法，尤其是认为这两起事件引发全社会对开发商的不信任与反感，甚至认为开发商没有好人了。
中国每年商品房开发的在施工面积约为25亿-28亿平方米，非商品房的在施工建筑约为20亿平方米，居世界第一位，但“楼脆脆”与“楼歪歪”占多少呢？定少于矿难，少于火灾，少于交通事故，也少于汽车的召回比例，却远比这一系列的新闻广告效益高出数倍，远远大于对央视大火的重视程度。不说新闻媒体的居心不良，至少也颇有故意炒作之嫌。
谁应对“楼脆脆”与“楼歪歪”负责任呢？这个生产事故中有一系列的相关责任方，如设计、施工、监理、质检、建委的管理、开发商的组织实施等等。那么各自又应当承担什么责任呢？
现在的新闻报道已将所有的责任都推给了开发商，而似乎除了开发商，其他方都不需要承担责任了，根本没有一家媒体对此责任事故进行过分析，而只知道一盆脏水都倒在开发商的身上。
对“楼脆脆”而言，开发商应承担的责任是将售出的商品房对消费者负责交货。如果不能按期按质交货则应承担合同中的违约责任。意外事故发生总是有法可依的。
除了倒楼之外，民事合同中也会涉及其他的意外事故，像债务人意外死亡，古玩、字画运输中意外损坏、灭失等，那么完全可以按民事合同的法则处理。从经济上赔偿合理的损失后中止合同的执行。当合同预售出商品因意外事故灭失而无法交付后，按合同约定或品事纠纷处理规则，赔付经济损失就是合同销售方的责任。除此之外还有其他的法律规定吗？
而“楼歪歪”则还是一种合同的责任关系了。也许原因有许多，我不了解情况不能确定责任方，但却可以有如下的推论。
“楼脆脆”与“楼歪歪”都源于施工事故，真正的责任方不是开发商，而是与施工相关的各方。
商场卖电视机，4S店卖汽车与开发商卖房子是同样的，他们都是销售的组织者，都应对销售的商品承担合同中约定的责任。他们都不是生产者，商场不会生产电视，4S店不会生产汽车。开发商也不直接从事商品房的建设，不挖一锹土，不砌一块砖。
虽然商场与4S店销售的是他人生产的现成的产品，并未参与技术的开发、外形的设计工作，而开发商则是参与设计、施工委托、定货加工的过程，但并非直接的生产者，开发商只是组织按开发商的意见、标准、型号委托社会机构、企业共同生产符合政府用地规定的特定商品的总责任方。这个生产链条中各环节的生产、加工方也应且必须承担各自的合同责任。
消费者从商场买的电视出了故障，当然不会直接找生产厂家，而要找商场去退货，由商场承担向电视生产厂家退货或索赔。汽车也同样，4S店要负责任保修与退货，再向生产商索赔，那么开发商也应如此，先对消费者赔付之后，再因建设质量、设计质量等问题分别向被委托单位按合同约定索赔。
道理很简单，开发商是按设计要求支付了委托费用并按设计要求进行了审查，招投标和监理等一系列进行委托加工的，那么开发商就有权维护自己在合同中相应的权益。这个保护也包括新闻媒体的保护。如果和当今媒体所宣传的那样是将责任推到开发商头上，那么中国有如何会有市场，会有信誉，会有诚信，会有合同的责任关系，会有质量的保护呢？
请看开发商的委托生产过程就非常清楚了。
开发商要按政府用地要求和客户需求提出委托设计的要求，国家给境内外的设计单位审批和发放设计资格的等级证书，等于国家审查发证部门对其设计能力与可靠性承担担保责任。这些有资格的设计单位所完成的施工图设计还必须由国家或政府指定的或审批的审阅单位去审阅，以保证设计图纸的正确无误。
当开发商按政府的要求和规定支付费用并按图委托生产时，开发商就不应再对设计的错误承担任何责任。否则开发商不是在花冤枉钱吗？政府又岂能做了一系列的审批、把关，让开发商花了一系列的钱，却不承担设计的可靠与正确责任呢？
完成设计后，开发商又按政府的要求进行招投标委托施工。这些施工单位经国家有关部门审查审批并发放施工范围、等级的证书，并在施工当地的建设主管部门备案已取得投标资格并接受当地建设主管部门的施工监管，包括施工现场的管理，施工过程的管理，施工安全、卫生、噪音等一系列的管理。如果开发商是在政府一系列的管理中进行的委托生产，难道还要求开发商去承担生产商品的质量责任吗？
设备的采购与生产也经过同样的上述程序，因此开发商也不应对电梯的质量、灯具的质量、玻璃与门窗的成品质量承担责任。
开发商必须按照政府规定委托政府审批成立并发放资格证书的质量监理单位，对施工单位进行施工组织、施工现场、施工质量、材料质量、施工进度、施工安全等等一系列生产过程中的监管。如果出了问题，那么在施工单位之外承担责任的不应该是监管单位吗？如果监理不能发现问题并承担责任，政府又何苦要让开发商花这份钱去请个不干事又不承担责任的神供着呢？
开发商的所有生产过程都必须接受政府建设主管部门的管理，还包括质量检查站的依法检查和合格签证。没有质检站的验收签字，所有商品都不能交付，而开发商的成本中也包括城市管理与维护的费用。
每个生产环节开发商都必须接受政府的法令和审批、监管程序并支付相关的委托费用。但为什么在质量或生产过程中出了问题时要由开发商一家承担责任呢？
看来开发商不是坏人而是天下最好的人了，因为开发商在承担着合同与法律规定之外几乎全部经济、政治、信誉、市场的各种义务与责任。包括哪些政府规定与法律都早已明确的设计、生产、施工、监理的责任。
“楼脆脆”已被鉴定不是设计责任、不是楼本身的建筑质量责任，而是施工组织方案中一侧挖坑，另一侧大量堆土产生的测压造成的灾难。这与开发商有什么责任呢？
监理本应对现场的施工组织方案进行合理安排的监理，开发商早已给施工单位支付了——开挖与运输的费用。现场——不外运和现场堆放完全是施工单位为省成本多赚钱而取巧，而监理为什么不上报不监管呢？地方政府的建委为什么不对施工现场进行安全检查呢？出了事故以后让开发商去承担责任没有任何的道理。
开发商应给消费者赔钱，让消费者在合同无法履行时不受损失。但同时也有权向施工单位、监理单位要求索赔。因为施工单位和监理单位并未按合同支付被委托加工的产品给开发商造成的损失。换了说法，如果开发商没有预售“楼脆脆”，那么楼倒了，开发商无需承担任何违约责任。但施工单位和监理单位却不能不承担违约的责任。这本是个民事合同的合理处理过程。
但因为“楼脆脆”被预售了，于是媒体将矛头直指“可恶的开发商”，而让其最终承担法律责任和经济赔偿责任，施工方，监理方，建设管理部门等都在媒体的高声掩护之下被社会遗忘了，那么下次岂不是还会再冒出无数个“楼脆脆”吗？因此媒体与社会并不想依法追究事实的真相。查清真正的责任方，只想解决商场、4S店、开发商的索赔问题，而不关心商场、4S店、开发商对生产方的索赔问题。
“楼歪歪”是否也是同样的问题呢？开发商是委托了施工方进行生产施工，而施工中的技术问题，包括护坡桩的设计与施工，挖坑对周围建筑物会产生的影响等都不是开发商的事，而一定是开发商在委托合同中约定应由施工方注意和承担责任的事情。
如果施工合同中有监理的规定，如果开发商委托了监理，那么监理单位就应承担监督施工单位严格旅行合同，确保施工单位不发生对工地外的环境造成不良影响的事件。
除非开发商未按规定去进行设计和审阅，去对施工单位招投标委托施工，未进行监理委托等等。否则又与开发商何关，应由施工方对施工所引发的“楼歪歪”承担全部责任。开发商委托施工中一定不会不提出施工的安全责任，包括对场地之外的安全责任问题。那么按合同办理“楼歪歪”的住户应依法去起诉施工单位，而不是媒体中所说的要找开发商，也不应让开发商当施工方、监理方的替罪羊。
“楼脆脆”与“楼歪歪”都是民事合同或相关物权的纠纷，完全有法可依、有法可究，只要按合同与法律办理就行了。但媒体却将此扩大到了开发商的社会责任、社会道德等一系列上纲上线的政治问题上，却让真正的问题所在的责任方逃避了社会的监督，经济的合同中的义务与责任，只能让社会的伦理被扭曲，只能让市场经济中义务的合同责任、契约精神被扭曲，真正由法律约束和处罚的责任方反而被媒体的声音所保护，可以并且不再承担责任，那么这个社会又如何科学和谐地发展呢？道德与法律又如何维护社会秩序与市场运行呢？又如何维护市场的正常经营活动呢？
日本的施工质量安全不是政府的行政规章管理的，而是法律管理的，因此法律管辖的质量要远高于行政法规的管辖力度，因此委托人大多不用对受托方的质量与安全责任担心，法律起到了分清责任与质量安全的保障，也不会发生中国这种责任不清的攻击。
为了分清这种委托定制中的质量与法律责任问题，华远数年之前就实行了质量与施工中一切责任的担保制度。如果发生“楼脆脆”与“楼歪歪”的事件，并不会造成损失的责任，会又被委托方或担保方承担责任，尽管有了担保制度之后还会有质量问题和维修工作，但至少在法律责任和社会义务上是非常清楚的，开发商只是委托生产的企业不是加工制造的企业，各自的责任应各自承担。
中国的工业生产中几乎所有的质量与安全生产都由企业内部建立并承担责任，那有人会因电视坏了或汽车坏了而找商场与4S店的麻烦，他们承担的只是销售过程中的民事责任，而非生产中的质量与社会责任，但为什么商品房的质量与社会责任会转嫁给了开发商，而不是施工单位承担法律与经济责任呢？其实这种民事合同的责任是非常清楚的，只是媒体的社会习惯将这一切责任都不分青红皂白的加在了开发商身上。
日本、韩国的大桥塌了，交通部长要辞职，因为这是花纳税人的钱，这是个公共责任，但没有哪个市场会将汽车召回或电视机坏了当成公共责任，既然没有人为监管问题、为“楼脆脆”与“楼歪歪”而辞职，那就说明这不是公共责任而是民事案件。应按民事合同来解决。而媒体将事故引到开发商身上，并提升为政治的、社会的、公共的责任问题，并由一个企业影射到整个行业，岂不是太过分了。假如社会认同了媒体的这种宣传导向。那么不等于是在为施工企业的犯罪行为，质量与安全事故行为及政府的监管行为开脱，放弃了企业公民权利平等和社会公平的追求吗？
行业有行业的道德规范，企业有企业的道德规范，不论是开发商还是媒体或是社会中的每个人都应遵循法律的约束，更要谁的责任谁负责。如果中国将社会思想混乱的责任和社会不稳定的责任都压在媒体的宣传的误导上，如果任何一个假广告造成的事故都将责任归于媒体或广告人的，而让造假者逃避法律的制裁，难道是合理的吗？
如果不是，那么开发商行业、开发商企业为什么要为那些个别现象而承担罪名和责任，为什么那些造成事故的施工方或设计方或监理方或政府的建设管理部门不承担应承担的责任呢？
开发商理应承担合同中的责任，但社会舆论将合同责任之外的市场价格变动的额外利益也算在了事故的账上。如果房价下跌时，开发商是不可能不按合同少赚钱的。但房价涨了为什么要在合同之外加价呢？全世界有这种民事合同处理的先例与法律规定吗？而又责任的施工方是否也如此进行赔偿呢？
中国是个有法律的国家，但法律却遇到了媒体忽悠下的民意的考验。像汽车撞人，饮酒驾车，都是在法院的判决后引发无数的争论，挑战法律的尊严与权威。而“楼脆脆”和“楼歪歪”甚至要超越法律了。还是以法律的民事做判决，变成了一场全社会的讨论来定罪，来判决经济的纠纷和赔偿了，那么中国还要法律干什么？
法律本身是一个国家的底线，一个最终的保护伞，但“民意”似乎在舆论中变成了拥有超越法律的权利，走向了另一个极端，如果法律会被媒体与舆论所操纵，这也是最可怕的事情。
分清是非与责任，分清民事与刑事的关系，以法律来保护各方的权利和利益，这才是一个正常健全的社会发展的前途。
楼市发展不能丢下中小开发商
楼市最应该担心的问题，不是泡沫，不是房价，是中小开发商！
许多地方，政府为了谋求成片开发，将眼睛紧盯着那些地产巨头，地产巨头的资金本身就带有泡沫与高成本，高收益要求，自然在未来形成市场供应的时候需要高房价来猎取成本回收与额外利润。
中小开发商对市场所起的作用在于：
其一，从定位与质量功能等角度为市场提供普及性过渡产品，有利修补市场供求决定下的弱势力量的居住需求。在一些旧城改造区域，如果所有供应由大开发商把持，则房价降不下来，而自住需求由于购买力原因无法进入，这个时候，如果有中小开发商提供小规模项目，为了谋求合理利润与快速销售，这些项目就可以相应低价吸引部分弱势需求，对房价也相应地起一定的稀释作用。
其二，中小企业在整体企业主体结构中的作用，在楼市同样适用。北大研究报告曾指出，完善就业体制，恢复就业市场，最关键的不是大企业，而是中小企业数量上的不足。我们注意到，如果启动中小企业保持在房地产阵营，就业功能更为明显，中国楼市目前已经存在人才过剩问题，这种过剩主要是销售端与市场面的应急型就业人才，如果抽掉中小开发商，则就业人才一是过剩，二是入门门槛过高，这对市场的长远发展无疑是不利的，也是一种浪费。
反之，造成了中介，主要是谋生类中介泛滥，对市场的盘整前进不利。
其三，中小开发商的存在，可以通过政策引导，保障政策性住房一定程度的补强。在目前，政策性住房市场雷声大雨点小，如果让中小开发商放手进入普通消费领域与政策保障领域，既有利于提供更多边缘性供应，也能够夯实保障性住房市场的一些供求关系，不致形成鸡肋效应。
中小开发商现在的情形怎么样呢？
一方面他们有进一步储备用地的积极性，但由于财政刺激，许多地方供应地呈现大地与中心区小地的结构，这些都是大房企眼中盯，没有中小开发商的份；另一方面，中小开发商由于存货拖累，起点不一，很难走到一起，要么与民间资金混同，要么依然想剑走偏锋，重攻政府关系，最终的拿地成本比较高，无法起到对房价的稀释作用。
而那些对未来无法作为的中小开发商，无奈之下只好死守，这也直接导致房价高居不下。
综合看来，只有启动中小开发商市场，让他们通过市场游泳，通过适者生存的法则，为未来合理的楼市提供一个有效的补充，这才是正道。
现在的房价要跌就会跌回五年前
关于房价趋势，大家已经不敢讲真话。我也没吃豹子胆，我也不敢讲真话。但是，事实已经摆在这里，如果中国社会连承认事实的勇气都没有，那中华民族的复兴，就不是我们这一代人的事，同样，也不是80后90后的事，而是历史的事了。事到如今，房价问题已经很简单，要么不跌，要跌就会跌回2004年。谁有这种魄力，敢冒这个风险？
先说说要么不跌。政府很多部门已经给出了不跌的许多理由，包括经济增长等等，其实谁都知道，中国经济产能过剩，促进经济增长的方式就是全民要去消费，而大多数人没有消费能力，所以，才来拉动资产价格上涨，而拉动资产价格上涨恰恰起的是反向作用，不仅增加了生活成本，而更加抑制了消费，同时限制了生产，导致社会失业率的大幅上升。
有一个理由，却是谁也没有忽视的。这个理由就是改革开放以来，许多人已经拥有了巨额财富，再加上房改以来，许多城市家庭已经拥有了产权房，维护现在的房价，能够让这批人心理上得到安慰。再加上房产的利益链条是用黄金铸造的，非常结实。2008年，这根链条差一点就要断了，房价就要化解泡沫、理性回归，但是，节骨眼上，天不佑民，一场美国的金融风暴让利益集团找到了借口，动用政府公权，把这根链条打造的更加牢固。
要让这批人拥有巨额不动产的人得到安慰，中国社会将要付出什么代价呢？简单的说，未来五到八年，全体中国人就要为高房价打工，填补房价的真实价值和现在的价值之间的部分财富，或者说让真实财富水平来化解泡沫，填补真实价值与虚拟价值之间的差距。这个价值是多少呢？现在的房价的虚拟价值是真实价值一倍（全国70个大中城市的加权平均房价来算）。这10年来是房价的上涨时期，中国的GDP一共接近170万亿，按每年平均房地产对GDP的贡献来算，房地产占18万亿，约要9万亿的财富来填平这个虚拟出来的财富。
我们一年的财政收入将近6万亿，而仅中央政府财政支出就有5.5万多亿，还不包括地方政府的财政赤字。有数据显示，地方政府的财政赤字今年可能突破10万亿，因此，政府是没有钱来填补这9万亿的窟窿，何况没有发生经济危机，也不需要填补。那么，显然，要靠城市居民的收入来填补。至于以什么方式来让城市居民来填补这个窟窿，现在还不得而知。加税，通货膨胀等等手段都可以拿出来。总之老百姓要来承担，而城市居民每年可支配的财富仅为1.4万亿，因此，需要6年多时间。这里面有一个问题，70%只有一套住宅的人将要为持有多套住宅的人承担同样幅度的成本，而且抑制了他们改善居住环境。
再来看看下跌。我们每年有600万的大学毕业生需要就业，去农村就业的近几年应该是屈指可数，相反，农民工来城市就业的达1.4亿。他们的收入水准无法购买现在的房子。还有70%只有一套住宅的城市居民，也不可能改善居住条件。所以，在目前的经济增长环境下，在最广大的城市居民的实际购买力面前，现在的房价跌去一半仍然有大量的人买不起，即使买得起的，也抑制了其他消费，对实体经济发展对社会就业毫无好处。
解决这个问题的办法，当然很多，有的时间不容许，有的空间越来越小。现在政府采取的是大量推出住宅用地的方式来解决这个问题，可是，在不容许居民自建房的情况下，已经习惯了暴利的开发商，不管政府把投资准备金率下调到什么水平，开发商就是不去拿地，即使拿了地，开发的产品也不是提供给普通城市居民的，而是提供给楼市炒家的。在这种供求关系下，你增大土地供应又有什么用呢？开发商有什么义务来为普通居民解决房子问题。因此，对某些拿地的开发商来讲，只不过把住宅用地当作金融杠杆或资本投机的工具，要么干脆囤积起来不开发。
政府对保障性住宅说的多做的少，道理当然很简单，不能实现地方政府利益的最大化。年初大讲今年推出几千几千万平方米社会保障住宅，博得老百姓的拥护，到年终草草推出几栋楼，新闻媒体大肆报道一番，算是有个交代。如此语境下，老百姓只知道买不到经济适用房，根本就不知道政府根本就没使劲。所以，无论是自住型还是改善型，只得去买开发商的房子。现在的问题是，就目前的房价跌一半，也只能是释放一部分购买力，离解决住的问题还相差十万八千里。
房子问题没解决，大家不敢去消费；一旦买了房子的，又没钱去消费。如此恶性循环，直接导致了中国产能的全面过剩，内需消费的严重不足，实体经济的全面萧条，罪魁祸首全在高房价。全球没有哪个城市房价比购买力高出一倍时，房价与居民收入相比达到十倍甚至十几倍时，还能支撑三年，唯独中国是个例外。事已至此，就看看中国社会如何选择，是继续选择高房价，还是力求破局，让房价重回理性。
选择维护高房价，最后的结局就是经济的硬着陆。银行风险爆发，实体经济萧条，城市居民生活成本提高，中国社会将陷入长达五到八年的由全体城市居民为高房价买单的艰苦之中。而选择房价的下跌，只是社会财富在重新分配的价值取向上有利于民生，但是，广大城市居民的购买力可以激发出来，并由此激活生产，有利于实体经济的全面振兴和社会就业率的提高，并能最大限度的创造社会财富。
房价暴涨对开发商也是一种风险
对于中国楼市来讲，房价稳定、适度增长是福，而暴涨则是祸，在‘福’与‘祸’的转换之间，整个楼市将走过生成泡沫、催长泡沫到收缩泡沫的“生命轮回”。而今天的房价再度暴涨为楼市的健康发展敲响了警钟，也使开发企业的市场风险在无形中增大。
如果将今天的楼市与股市比较，却有着异曲同工之处，一面是房价的追涨，一面是房子的追买，一面是受益者，一面可能是被“套牢者”。而楼市与股市的不同之处在于，股市是纯粹的投机和投资行为，而楼市却和国计民生密切相关，股灾可以无情，但楼灾却不能无义。今天的房价再度暴涨必然会使泡沫膨胀，可以说，房价增长的越快，泡沫的风险性、危害性也就越大，普通购房者的置业风险也就越高，一旦房价退潮，消费者将完全“搁浅”（投资者、投机者除外），从而引发新的“次贷危机”和大量社会问题。
而房价暴涨对开发商是重大利好吗？辩证来看，房价的暴涨对开发商也是一种风险，甚至是一种灾难。房价的暴涨会使诸多开发企业利令智昏，出现“萝卜快了不洗泥”现象，受严重趋利心态唆使，开发企业对项目质量监控和风险控制将会相对弱化，许多决策将失去理性意识，由于过于乐观的市场预期，各企业高价拿地，大开发、大扩张、大跃进心态将“蔚然成风”，从而致使整个地产行业产能过剩，泡沫堆积，最终导致行业大洗牌局面发生。无疑，房价暴涨将是开发商的一种精神鸦片，其结局将是从“快慰”中走向“自杀” 。
因此，在当今楼市中，制定科学的房价体系，追求适度的利润指标，使整个楼市平稳、健康发展，既没有大起之喜，也没有大跌之忧，方是企业发展的科学途径。
促销潮或新起并席卷全国
国家发改委、统计局发布的《1-7月全国房地产市场运行情况》显示，自今年3月以来，全国房价已经持续5个月加速上涨。3月、4月、5月、6月、7月，增幅分别为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。尤其7月份，创了今年新高。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%（涨幅比上月扩大0.8个百分点），环比上涨0.9%（涨幅扩大0.1个百分点）。其中，新建住房销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
对房地产市场进行深度分析就可发现，造成新一轮房价上涨的原因，主要如下：
首先是，政府的政策正在持续影响着房地产市场上各房的心态。自从2007年9月27日央行、银监会出台“927房贷新政”后，房地产市场便开始异化，步入调整通道。但到了去年四季度，中央政府及各地地方政府出台了系列政策以刺激房地产销售。在政策市属性非常明显的中国房地产市场上，政府的救市行为，及其所反映的政府态度，正以超强的力量，持续影响着市场各方的心态，成为了推动此轮房价上涨的最主要因素。
其次是，货币供应持续快速增长，流动性泛滥为房价上涨提供了资金支持，房价的未来走势将取决于政府的信贷政策。数据显示，至2009年7月末，广义货币供应量(M2)余额为57.3万亿元，同比增长28.42%。狭义货币供应量(M1)余额为19.59万亿元，同比增长26.37%。市场货币流通量(M0)余额为3.42万亿元，同比增长11.59%。金融机构人民币各项贷款余额38.1万亿元，同比增长33.9%，增幅比上年末高15.17个百分点。本外币并表后，金融机构本外币各项贷款余额为40.19万亿元，同比增长32.58%。1-7月，本外币各项贷款增加8.15万亿元，同比多增5.05万亿元。人民币各项贷款增加7.73万亿元，同比多增4.89万亿元。7月，新增本外币各项贷款4312亿元，新增人民币各项贷款3559亿元。
应该说，虽然7月新增人民币贷款3559亿元较上月的1.53万亿元已出现巨幅回落，但按照正常情况来看这个数据并不少。在1-6月新增人民币贷款已超过7万亿元的高额基础上，再增加任何数据的贷款投放，都会加重市场对房价的信贷性影响的预期，增加流动性泛滥的程度，刺激流动性进入房地产等资产市场套利。而且，在高额的贷款基础上，随着贷款的继续增加，其对房价影响的边际效应将越大。因此，就会有大量的个人进入市场购房，或为投资，或为自住。
8月9日，银监会发布名为《今年上半年银行业金融机构新增贷款呈现7个特点》的报告显示，6月末，银行业金融机构个人消费贷款余额4.4万亿元，上半年累计新增个人消费贷款6508亿元，比去年同期多增3920亿元。而个人消费贷款明显多增的原因，主要是个人住房贷款增加较多，而汽车贷款的增加也是原因之一。
数据显示，1-7月，个人按揭贷款3628亿元，增长78.9%。
事实上，在7月新增的人民币贷款中，居民户贷款增加2365亿元，其中中长期贷款增加1887亿元，依然主要为房地产和汽车消费贷款。
而另一方面，7月，居民户存款减少了192亿元，为近20个月以来的首现负增长。
分析认为，在政府大量投放货币、信贷大规模增长的背景下，流动性泛滥，不断推高房价上涨预期，于是消费者纷纷入市购买房地产。而其中，投资性需求占据主导地位。也就是说，政府大量投放货币、信贷大规模增长，是推动此轮房价上涨的最重要因素。
第三是，通货膨胀预期高涨加剧房价上涨预期。正由于政府大量投放货币、信贷大规模增长，在前一轮通货膨胀并未消除的基础上，新一轮通货膨胀预期又已经形成，并日益高涨。高涨的通货膨胀预期，无疑会推高房地产等资产的估值，推高房价上涨预期，推高房地产投资回报预期。本文作者陈真诚分析认为，在通货膨胀预期下，不但专业性投资者会入市购房套利，而且，即便是作为非专业投资者的普通消费者，因担心信贷大规模投放导致未来货币贬值，也纷纷入市购买房地产以应对通胀预期。也就是说，通货膨胀预期高涨，象价格催化剂一样，是推动此轮房价上涨的催化因素。
第四是，在一些地区，部分土地的地价再次高涨，甚至频现“地王”。土地是房地产开发必须的“原材料”，由政府独家垄断“经营”，在短期内看不出政府有主动下降地价的迹象，因此，至少从价格数据等表面来看，地价还可能持续上涨。地价上涨，推高房价上涨预期，无疑会在一定程度上影响消费者心理，影响开发商的定价策略。也就是说，地价上涨，是推动此轮房价上涨的成本性因素。
第五是，在政府救市的态度、大量投放货币、信贷大规模增长、通货膨胀预期高涨、地价上涨、房价上涨预期下，作为追逐赢利目标的开发商，自然会维持高房价甚至不断提高房价销售，不管能不能卖掉。也就是说，开发商主动涨价，是推动此轮房价上涨的认为的商业性因素。
事实上，谁也不能否认，正是上述五大原因在推动房价上涨。其中，可以说，政府正是推动此轮房价上涨的开始作俑者，也是此轮房价上涨的主导者。
如今，客观而言，上述推动房价上涨的因素依然存在。因此，分析认为，在短期内，房价还将继续上涨。但另一方面，也因为房价上涨，使得有效需求在高房价下萎缩，已经开始下降的成交量还会继续下降。
根据国家统计局发布的最新数据与历史数据对比得出，7月全国商品房销售面积7646万平方米，环比6月的9465万平方米下降了近20%；商品房销售额为3800亿元，环比6月的4411亿元下降了14%。也就是说，自今年3月以来，几乎全国性的房地产市场已经出现“价升量跌”局面，商品房销售面积和商品房销售额全部下降。
事实上，7月，全国各主要城市的房地产成交量环比集体下降，以重庆、广州、深圳、北京、杭州等地的降幅最明显。京、沪、广、深这四个一线城市的新建住宅成交量均出现环比下降。如广州网上签约售楼数共计6653套，环比下降36.6%。北京共成交期房商品住宅12840套，环比下降10.5%。
这就意味着，在房价上涨的同时，房地产已经卖不动。而同时，在各地存量并没有有效消化、供求矛盾依然严重的基础上，新的供应还在继续增加。
国家发展改革委、国家统计局公布的数据显示，1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，虽然比去年同期回落19.3个百分点，但同比增长依然高达11.6%。其中，商品住宅完成投资12427亿元，占比70.1%，同比增长8.2%。全国房地产开发企业房屋施工面积25.07亿平方米，同比增长12.5%。房屋新开工面积5.50亿平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月缩小1.3个百分点；房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.09亿平方米，增长26.6%，比1-6月提高3.7个百分点。
这些无疑将形成新的房地产供应，并提升供应继续增长并导致供求矛盾深化的预期。
如今的房地产市场，一方面是卖不动，另一方面是供应继续增长，自然会加剧市场的竞争程度。而且，在如今的房地产市场，已经露出可能即将迎来新一轮调控的信号。如此来看，在房价上涨已形成较大促销空间的房地产市场，可能将再次迎来新一轮促销潮。而且，这新一轮促销风潮，很可能再次从珠三角、长三角刮起，然后蔓延至其他地区，席卷全国，包括一线城市和二、三线城市，甚至包括县级城市。甚至，在二、三线城市，其速度不会比一线城市慢多少。而由于需求对价格的支持力不及一线城市，因此，二、三线城市的促销力度，相对幅度而言，可能还会比一线城市要大。当然，在县级城市等大多数三、四线城市的房地产市场，由于市场属性具有普遍的差异性，市场节奏往往要慢许多，因此，新的促销潮到来，在近期内，对其影响可能不会太大。
当然，在早期，开发商一般不会采取直接降价的方式促销，而是可能会赠送装修或家庭用品等方式。但本文作者陈真诚分析认为，随着促销潮的蔓延，最后还是将演变为直接或变相的降价促销，演变为新一轮价格战。在这种竞争格局下，除质量、产品特性等外，自然土地成本低、房价定价高或上涨幅度大的楼盘，将更具竞争优势。
可以预期的是，随着房地产市场新一轮促销潮即将到来，并将席卷各地，而市场有效需求有限，因此，到今年年底或明年初，有可能再次出现价量齐跌的局面。
渝派地产悄然崛起
从一个人的举止当中我们往往能够看出他是哪里的人，这是因为每个地方的山水不同，对人的性格的塑造也不同。出身于不同城市的商人也往往拥有自己独特的行事风格。
与全国数万家开发商相比，重庆地产商有一种与众不同的气度在内，这两年，龙湖、金科的全面出击，的确让全国的地产大佬们感到了压力，也让他们认识到了一个全新的渝派地产群体已经悄然崛起，成为地产江湖四大门派“粤派”、“海派”、“京派”、“渝派”之一。
码头上的渝商
中国四大商帮当中，晋商因为身处与游牧民族接壤的贫瘠高原而具有敢闯敢干、说一不二的性格；徽商因身处江南文化之乡而多有内外兼修、儒雅信诚的儒商之气；而身在广东这个中西文化交流与碰撞的中心的粤商则因见多识广而敢为天下先；浙商则因为处在航海文化与农耕文化交融之地而具有眼光敏锐、判断力强的特征。
而近些年在工商界崛起的以宗申、隆鑫、力帆、美心、小天鹅等为代表的重庆商人群体，也已俨然成为中国商界的新势力，以至于我们可以用“渝商”来称呼之。而以龙湖、金科为代表的重庆本土房企北伐中原的过程，也在另一个领域显示了这股“渝商”新势力的冉冉上升之势。以龙湖、金科、隆鑫为代表的渝派地产商，这些年根植重庆，在市场上风生水起，这些年从弱到强，从区域品牌到走出本土，布局国内，“龙民”与“金科房”成为重庆地产走出去的旗帜。在传统的北派、南派和海派之外，渝派业已登上舞台，正式成为代表西部抗衡东部各派的新力量。
重庆是长江上游的航运中心和中心城市，航运码头文化和山城的环境造就了重庆独特的城市形象和人文景观。一方面这是一个容纳了众多移民的具有包容性的开放城市，具有沿海人的博大胸怀和大格局，而不似普通的内地城市那么保守；另一方面重庆依山而建的环境也造就了重庆人如大山一般稳健、内敛而求实的性格。
而在房地产领域内的“渝商”所体现出来的特点就是：低调、稳健、务实，稳健与进取兼具，厚积而薄发。都说重庆是码头文化、袍哥文化，哥们义气，这个没错，重庆人的确重义气，但这种义气并不是以破坏规则为代价，这里面既有哥们之间互相帮助、互相提携、重义轻利的因素，也有对现代商业规则和契约精神的认同，开发商对房子品质和细节的近乎变态的追求，对物业服务的精益求精，其实就是这种文化的反映，不把房地产作为一锤子买卖、把钱搞到口袋里了事，而是以对待一生的朋友一样对待客户，龙湖的口号“善待你一生”和金科的“做好每一个细节”体现的就是这样一种重然诺的精神。在市场不稳定的情况下，重庆商人的这种特点成了企业得以生存和发展的最重要的因素。
渝派地产独特风格的形成完全是重庆这个独特市场练就的产物。这个市场是国内城市少见的买方市场，开发量大、开发企业众多、购房者选择余地大，所以我们才看到一个千万人口的大都市房子均价在四千元上下徘徊的奇观。当浙江一个小县城的房价都一两万的时候，可想而知在重庆做开发商的艰辛。挣的的确都是辛苦钱。看着龙湖、金科每年在重庆进帐几十亿，那都是一分钱一分钱抠出来的。充分竞争的市场培养了中国最挑剔的购房者。重庆人购房往往不看铺天盖地、神乎其技的广告，他们相当务实，如果你的房子做得不够精致，细节考虑不周，不论你是多大牌子的开发商都一律不认。
数数重庆的这些渝派地产商们
不容质疑，龙湖是重庆地产界的骄傲，连续两年进入百亿俱乐部、连续两年成为北京地产销售的三甲之列，更是“重庆十大名片”之一。吴亚军具有中国女性特有的坚忍不拔的精神、同时也兼具成就一个卓越企业所需的战略眼光和管理理念，其对扩张节奏的把握，对做企业的理解绝不在其老师王石之下，龙湖的区域聚焦战略、人才战略、企业文化、品牌打造、物业管理，俨然已成气候，初具一个卓越的百年企业的气质与神韵。有人说龙湖就是当年的万科，确实龙湖与万科的气质的确有些相似，除了追求卓越的管理之道之外，这两家企业都有一种清新向上之气，务实、高效、有团队精神。从外人看来，吴亚军的龙湖就像一个善解人心的女性，其“善待你一生”的口号，物业管理的贴心和细致，让你感觉龙湖就是你的一个红粉知己。
金科亦是重庆最优秀的开发商之一，也是国内上升势头最猛的开发企业之一。黄红云这个建筑商出身的开发商，也和龙湖一样将一个地方小企业带入了一个全国大型房企的行列，如果与龙湖对比的话，金科更像一个逻辑严谨、敢担当的男人，金科的性格是沉稳、内敛而不失爆发力，黄红云对企业战略布局把握之精准也让人惊讶，金科在重庆的拿地开发的布局，往往都能踩准城市发展的方向，其开发的楼盘往往都能够从一片偏远荒凉之地变成城市的新中心，这种步调选择之准确，让人已经无法分清是城市扩张促成了金科，还是金科的楼盘带动了城市的繁荣。金科是以“花园洋房专家”而闻名，其产品的创新在业界很少有能够与之相比的，其严密的工科逻辑也使得金科的楼盘无论是在户型打造上还是细节把握上都是业界的佼佼者。
另一家本土企业隆鑫的管理在业界相当有名，而这种管理也帮助隆鑫的业绩迅速攀升，开始与龙湖、金科一起组成本土房企的第一阵营。
其实，在我们谈到“渝派地产”的时候，其内涵是不仅限于龙湖、金科这样的本土企业的，我们所说的“渝派地产”也包括进入重庆本土市场的外地房企，就像南橘北枳一样，重庆这个独特的市场也在改变着这些外地企业的行事逻辑。
除了本土的龙湖、金科、隆鑫、华宇、协信等之外，全国50强地产企业南派北派都悉数进入了重庆，以融创、保利、国美、万达、鲁能、首钢、融科等为代表的北派地产集团和以融侨、和记黄埔、万科、富力、珠江、恒大、中海、招商等为代表的南派地产集团都加入了战团。南橘北枳，本土群雄和南北大佬们在重庆上演龙虎之战的时候，使得重庆成为了一个众所周知的练兵场，而在这个练兵场上，我们看到外地大佬们进入这个市场的时候，也不得不被这里的气候所同化，而多少都具有了渝派地产的特征：对细节的把握、对成本的控制和对楼盘创新的追求。
渝派地产的秘密武器
“渝派”地产现在已经进入人们的视野，成为地产人的一个重要话题。从风格上、实力上，重庆房企的确已经具备了与京派、海派、粤派所比肩的实力，在楼盘开发和企业管理上，重庆房企独特的风格和模式，也足以自成一派。
渝派地产商的三个秘密武器为园林、成本控制和物业管理。这其中最让人津津乐道的，最直观的就是“渝派园林”，这是人们对渝派地产的最深刻的印象。龙湖正是依靠这个秘密武器一战成名、竖立重庆地产威风，那就是07年龙湖在北京开盘的滟澜山别墅，当时当看惯了马马虎虎做园林的北京购房者到位于顺义中央别墅区的这个别墅看盘的时候没有不被震住的，“看不见房子”、“房子好像长在树林里一样”，高低错落、花木相间的园林，其成品园林未开盘就已经闻名京城，而随后的两年，滟澜山在北京连续两年蝉联别墅销售冠军。而龙湖在两年时间里已跻身全国一线房企行列，成为重庆地产的形象代表。与此同时，金科在无锡的东方大院和观天下也以徽派建筑风格与渝派园林的打造而一举成名，随后，在长沙，金科的东方大院也已将别墅做到了极致。在京城，虽然比龙湖晚两年进京赶考，但金科在小汤山的帕提欧别墅项目也以其精致的风格和园林打造而赢得了万众瞩目。
人们对渝派园林的惊艳，可谓一见钟情，而如果深入交往下去的话，人们还会发现重庆房企的内秀。包括户型设计的贴心、细节的人文关怀，以及物业管理。重庆房企的物业管理也是闻名天下，在全国物业管理三强当中，重庆的龙湖和金科就位列其中。
渝派企业的产品创新在全国也是罕见。龙湖南苑独创花园式小区，水晶郦城则成为了国内高层低密度住宅的样板，弗莱明戈以别墅级花园洋房超越了传统的花园洋房；而金科的“七代洋房”使得其成为当仁不让的“花园洋房专家”，中华坊的中国传统民居风格的建筑形态，长沙东方大院的“别墅之王”，金科廊桥水岸空中院馆高层豪宅，天骄俊园的高层架空、围合式建筑布局，都足以在建筑史上写下浓重的一笔。
这背后是渝派地产商一砖一瓦地做房子、一草一木地做园林、一分一厘地抠成本的近乎苛刻的管理。“成本控制”也是渝派地产商的独门秘笈，虽然成本控制是每个企业都在强调的，但因为中国地产行业发展过快，很多地产商依靠跑关系拿地、找贷款，把项目马马虎虎做起来就可以赢取暴利，这时候，成本控制就不是那么重要和紧迫的事情，而重庆地产的独特环境逼得地产商把成本控制作为企业的重中之重。
独特的文化、与众不同的市场，让重庆地产开拓出了一条全新的道路。从中国房地产行业发展的阶段来说，这条道路代表了中国房地产行业未来的方向，因为毕竟房地产行业不可能永远高速增长，也不可能永远重复投点钱、搞点关系就可以大赚其钱的模式，房企的生死竞争必然会在产品细节、品质和服务上进行，在这个过程当中，重庆地产商们在一个激烈竞争的充分市场上所获得的品质和细节打造、成本控制的经验，将带给中国房地产行业一笔宝贵的财富。
房价将在痛苦中飞涨
房价在涨——从售楼处的门庭冷落到三十人抢一房的争先恐后，从七折八折无人问津到月涨数千的豪情挥洒，仅仅两个多月的时间，北京房价冰火两重天，似乎又在预演两年前的疯狂一幕。
只是与上一轮不同的背景是，全球经济同步走弱的基本面并没有根本性好转，中国不动产市场似乎置身事外一枝独秀。
地价在涨——从富力颇为无奈中拿下的广渠门10号地，到K2争得通州九棵树地块，再到绿地集团的黄村19、20号地块，最后，央企背景的中化方兴以40.6亿元竞得广渠路15号，曲高和寡成为北京新一代地王。各地故事的演绎基本上大同小异——于是，中国土地市场掀起了又一轮天价飙地的狂潮……
渐狂房价下频出的地王本不足为奇，耐人寻味的是成就地王的大主角逐渐变成了国企，甚至是庞大的中字头央企！有人担心地产市场的“国进民退”，其实，“民不患寡而患不均”的民族心理特征、“为富必不仁”的传统成见，亲生儿子信得过的心理趋动……“国进民退”的出现于是就具有了内在的必然逻辑推理关系。呜呼，假定大势如此，那么，让我们退而求其次去关心另外一些问题：如果说民企举牌尚有底线、尚需要对于自己的钱负责的话，那么，央企在垄断巨额利润和产生利润方式的思维惯性引导下、在左口袋转到右口袋的安全模式下、在银行无限信贷支持，甚至不需要计成本的举牌方式下、在基本不懂业务也不需要懂业务的某种现实状态下，中国地产是否会因此出现一种无可奈何的倒退？
我有个朋友经营着一个质地优良、成长良好的企业，以房产抵押贷得一笔款项，千辛万苦三个月之后钱终于到帐，与银行家们对话方明白个中原委：给国企贷款，无论能否按期收回，银行上下都不存在个人风险；如果给民企贷款而不能按期收回，就可能“出事”，因此对于民企尤其中小民企一是不贷，二是严卡！所以，对于国企特别是大国企，通常是敢要就敢贷，不要也要追着贷。于是，对于被惯出来的财大气粗、习惯了以霸权模式获取利润的一些庞大国企来说，推算楼盘定价法则可能是：地价成本+其他成本+设定利润+领导想法=楼盘定价。只要被认为没揣入私人腰包，卖不卖得出去没关系：就这个价爱买不买，当房地产主体市场成为这样一种市场时，即使再来一次更严重的金融危机，恐怕市场也不会出现五折六折了—上期我的《疯狂房价无人可以负责》一文因为涉及继续涨价的论断，被某些断章取义的评价骂得一地鸡毛。—我在想，如果黑心的开发商主体是民企，则大家可以骂得理直气壮，但一旦变成实际上由购房人（纳税人）间接“出资”、代表国家利益的国资背景企业时，那时骂谁去？多了一个真正的房老大而已，如同已有的电老虎、水大王、油二霸一样……有人或者会说，现在市场上不是也有国企吗？怎么不是那样？这是因为：目前规模虽大但为数不多的国资背景房企，与各种性质的企业同台竞技多年，千锤百炼之后，其中绝大部分已经形成为充分市场化了的高效机制以及一批高素质的职业精英团队。但是，新入的“外行”未必能够如此，而在一个市场上经营时，一家人的经商策略和方式也未必一样！
因此，作为上篇文章的逻辑补充，我还得说：如此，即使没有其他的种种理由，下一步的房价飞涨已成必然，哪怕后果是一个行业的不可收拾。广渠门地块一落槌，周边二手房价应声涨两千，便是明证也。
因此，相信决策层已经在为地产市场似乎日渐归于“一放就乱、一治就死”的宿命而烦恼。
因此，快速红火的地产市场背后可能孕育着日后旷日持久的折腾与痛苦！
因此，我们仍然必须以微弱的声音呼吁各个方面的理性，从决策层到开发商（遑论国企、民企）、购房人，任何一方面都应当考虑到自己的选择与行为可能产生的后果。
投资美国房地产的法律风险
作为“美国梦”最重要的标志，美国的房地产业从上世纪40年代起，在政府推动下努力实现着“居者有其屋”的目标。
纵观过去30年历史，美国自住房的比率一直稳中微升，但始终在63%到65%之间徘徊，直到布什总统上任后的前几年开始新一轮冲刺。2005年，这个数字达到69.1%的历史新高。而布什本人最钟爱的口号，就是建设一个“所有者社会”，鼓励私人拥有住房是这个“所有者社会”的一个重要基石。
而在鼓励私人拥有住房方面，政府也的确起到了重要作用，比如成立房利美、房地美、吉利美三大政府支持的抵押贷款机构；比如通过诸如《社区再投资法》等法律帮私人，尤其是低收入人群购置住房；再比如为私人购买住房提供大量财政补贴，等等。
美国对于私有房产保护的法律，可以源于英国200年前的《英国基本法》，它认为私人的财产和空间是神圣不可侵犯的。在美国拥有房产的同时是拥有土地的，它的永久产权保护土地、地面上的地产以及地上地下的自然资源，包括矿产、石油等等。在美国的私有产权独立永远持有，没有任何的开发限制，如果地是私人的，政府不得干预。同时，外国人在美国拥有房地产，同样受到美国法律的保护。
虽然如此，但在今天对于外国人买房，美国政府还是有许多具体的限制。比如，尽管美国不少地区是允许外国人来购买地产的，像佛罗里达州，据说在那里买房跟本国公民一样容易，根据美国国家房地产协会发布的外国人土地所有权指南，美国最倾向支持外国投资本国房地产的州包括阿拉巴马、康涅狄格、佛罗里达、佐治亚、特拉华、纽约、华盛顿和内华达州。但是并非所有的地区都这样，美国原则上限制外国人对不动产拥有直接所有权，事实上不少州对外国人购买不动产也都有限制或要求履行报告的制度，比如居住限制，有的还要求外来投资者有成为美国公民的证明等其他限制。
此外，不同的州，税法也不尽相同，某些情况下，外国人出售或者继承房产需要支付巨额税费，签证、税收、融资问题使问题进一步复杂化，对于那些想将其物业出租出去的外国投资人来说，熟悉当地业主与租客的权利是很有必要的，而这一点与其他一些国家相比，美国则更为严格。
此前，美国《侨报》曾撰文称，在美国养房的费用比国内高许多。不但要支付物业管理费，每年还要交纳房地产税。此外，美国劳动力成本高，房屋维修和清洁也是一笔巨大开支。比如，一处售价30万美元的房产，每年要缴税8000美元左右。而这样的房子月租金在2500美元左右，除去管理费、维修费和其他杂费，一年能够得到6%的回报已经很可喜了。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用，大约是房价的2%。而在美国许多中小城市，房屋均价上涨2%的路走了十年甚至更长。如果外国投资人在美国买房后既不自住，又无法转手卖出，还找不到合适的租客，那么，每年要交的房产税和管理费就已相当可观。
另外，在美国投资房地产还要面临其他一些法律风险，比如美国的信用制度特别发达，对个人征信、洗钱等问题管控严格，这对外国投资者来说也有一个适应的过程，否则稍有不慎，便会“触礁”。
因此，对于许多有实力和兴趣投资美国房地产的外国人来说，首先了解美国房地产业方面的法律，避免盲目跟从，是非常必要的。目前来说，尽管美国房地产市场总体低迷，是投资置业的良机，但“便宜没好货”确为至理名言。在美国的一些州，甚至出现了“1美元”的房子。但这些廉价房屋往往也是问题成堆，犹如烫手的山芋。在克利夫兰市，银行甚至愿意倒给买房者250美元。在底特律新近的一场房屋拍卖会上，一位勇敢的“吃螃蟹者”以4000美元买了一幢房屋，付钱后才发现，该房屋已被市政府列入拆除名单，7000美元的拆除费用得由房主承担，可谓得不偿失。
对此，美国《洛杉矶时报》曾撰文指出：外国投资者首先应该仔细研究市场。在某些地区，他们可能会遭遇挫折，就像20世纪80年代在美国掀起购买狂潮的日本人一样。
其实，即便是在美国本土，也有不少美国民众对是否应择机入市犹豫不决。一些分析师指出，由于经济衰退持续加深，特别是就业市场疲弱，对于那些梦想进入房地产市场“捡便宜”或“发大财”的人，恐怕会失望而归。对各国投资者来说，可能还要牢记那句老话：房市有风险，入市需谨慎。
保障房大建成为二三线城市房价上扬的巨大推手
我们在要求地方政府大建保障房的时候，从来没有考虑到地方政府的接受程度，从来没有考虑土地征用问题，也从来没有考虑缺乏资金支持的地方政府如何实现保障住房大建的要求。中央政府只给指标，不给资金，地方自筹资金解决保障房，这对于捉襟见肘的地方财政实在是不可能完成的任务，也缺乏制度基础。
这也是市场化房地产十一年实践中，保障房被弃建的根本原因。自分税制以来，地方政府财政问题一直激化，也从来没有解决的办法。行政机构的所谓精简只停留在口头上，公务员制度也起不到减少财政支出的作用，原因是需要财政供养的人口绝对不是仅仅只有公务员。财政支出达GDP的40%，这样的局面很难改观。
保障房大建，地方政府是寄希望于中央政府的财政支持，这也是08年开始地方政府把保障房特别是廉租房作为解决百姓住房问题的主要因素的真实原因。先要下资金再说，中央的财政支持对于地方政府何乐而不为呢？但是，中央的财政支持只有很小的量。地方政府对廉租房的投资积极性主要还来自中央4万亿投资的诱惑。
去年年底住房和城乡建设部对外宣布，未来3年将投资9000亿元做保障性安居工程，其中建设经适房400万套，投资6000亿元，廉租房200万套，投资2150亿元。但是，虽然经适房投资规模远比廉租房大，但是资金来源只依靠开发商出资，中央财政却不投一分钱，而地方政府紧紧做到土地出让金的部分而不是全部减免，真正的土地来源还在开发企业直接征收土地并出资建设，所以6000亿元经适房投资主要来自民间。而200万套廉租房投资的2150亿元却需要中央和地方两级财政，以及公积金收益、土地出让收益来共同完成，资金保证上更具优势。
地方政府对廉租房的热情是醉翁之意不在酒，真正看重的是中央政府的投资部分，不是保障房本身。这也就很好理解很多地方政府保障房配建的措施，转嫁负担给商品房项目，以增大商品房开发成本，商品房用地配建成为地方政府解决保障房问题的首选，至于申请的廉租房中央投资，地方政府不会没有热情。
地方政府更多的是赤字财政，少数一线城市的财政收入来源是可以保障的，而绝大多数地方财政仅仅养人问题都无法解决，何谈保障住房的投入。而中央财政的投入对于保障住房实在是杯水车薪，所以我不认为保障房会成为解决百姓住房问题的主体，保障房难以为继是必然现象。
开发企业在拿地十分艰难的情况下，除了承担学校、道路等各种城建配套之外，又加上了保障住房配建，而地方政府仅仅依靠土地出让收益的5%、10%解决廉租房、经适房问题是不可能的，尤其是很多房地产发展刚刚起步的地区。有一个不能忽视的现象，那就是土地出让收益越低的地区保障房任务最繁重，这是市场的真实情况。单纯依靠土地出让收益是不能满足保障房日益增长的要求的。
对于基本以成本定房价的城市，房价的主要因素只有地价，这是二三线城市的普遍状况。那么把保障房推给市场，只能是一个结果，保障房建设越多，商品房成本越高，商品房价也就越高，而不是相反。
市场的主体从来不是保障房人群，房价的高低与他们的关系越来越不紧密。需要改变的是对市场需求主体的看法，那么商品房价不应该与城市的平均收入水平挂钩。
我们强调大建保障房本身缺乏地方政府的热情支持，没有资金的支持，二三线城市的保障住房加大商品房价的成本，成为二三线城市商品房价上涨的巨大推手也必将成为现实。
而市场化11年，基本收入人群的居住需求是通过拆迁实现的，高涨的商品房价是广大低收入人群改善居住的主要推动力量，这也是不争的事实。商品房价自产生商品房的那天起就与低收入人群没有直接关系。但是我们知道城市人口的主题是有基本居住条件的，这更是二三线城市的基本情况。
廉租房存在还是有必要的，但是经济适用房目前的情况已经没有存在的基础，特别是有产权经济适用房更是不能继续存在，没有产权的经济适用房也成为中低收入人群的鸡肋，严格按照经济适用房的条件建设的，也必将被真实需求的人群弃购，原因是低收入人群并没有购买的能力。
现行积极适用房管理混乱，不单单在分配方面，经济适用房的定位前后不一，对于产权的界定也是前后不一致的。所谓的开宝马住经适房对于严格执行60平米、有限产权应不存在继续的可能，但是60平米、有限产权的经适房对于二三线城市的居住需求来说也是货不对板，弃购是正常的。
配建制是地方政府推卸责任的举动。划拨地也并不存在存在下去的可能。这也是我一直否定国家无偿划拨土地的原因。土地概念的混淆，也是保障房存在的混乱思维的基础。取消经济适用房，全力建设廉租房是合理的安排。
央行的楼市政策只有“微调”还不够
8月5日晚，央行发布货币报告，首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”，这很可能是引发楼市风暴的致命一击。虽然随后，央行又纠正外界误读，表示货币政策不“微调”。但是综合各方面的消息可以看出，央行面临非常难堪的变与不变的两难选择，同时要求变的呼声和压力越来越大。
央行的不变是从宏观大局上来看的，是从长远的利益角度来看的，不变是对的，中国由于始终摆脱不了“一抓就死、一放就乱”的怪圈，如果货币政策总是变来变去，实体经济就会面临过山车似的颠簸和折腾。
但是，不变终归是相对的概念，变才是绝对的思想。从世界经济的大局来看，从中国宏观经济的整体情况来看，危机的阴影还没有散去。中国经济虽然保持了较高的增长速度，但是那主要是靠政府投资带动起来的，而同期民间的投资热情还比较缺乏。而政府投资的主要方向又集中在能源、交通等基础产业方面，能够带动经济持续发展，并且能够解决就业的工业投资依然乏力。
在这种情况下，对经济发挥着绝对影响的货币政策当然没有变动的条件，继续实行宽松的货币政策和积极的财政政策是完全正确的。
但是相对于楼市来说，情况就不一样了，楼市与实体经济相比甚至是完全相反的一幅景象。狂热投资，出现了政府救市资金大量涌入的情况；地王频现，由央企走上带头大哥地位的地王有泛滥的趋势；房价飞涨，从涨幅、增长速度和绝对房价来说都已经超过了07年的水平。
从楼市的火和实体经济的衰，从救市救出个楼市这么个怪胎来看，政府无论如何都不能任由其再自由发展下去的理由。
“微调”不是对货币政策的微调，而是对货币政策的操作和货币政策的重点、力度、节奏进行微调，央行的这种解释符合我们对宏观形势的总体分析。
在眼下实体经济还处在比较困难的阶段，房地产市场的繁荣让很多人很担心。在不少大中城市，房地产商们纷纷斥巨资“跑马圈地”的景观又开始频频上演，地价、房价纷纷走出低谷，向上直线攀升。新增信贷资金有相当一部分未能进入实体经济，而悄悄进入了股市、房地产等虚拟经济领域，推动了这些领域的“虚热”这是相当危险的经济现象。
央行作为这种现象的始作俑者，不可能也不应该坐视不管、任其泛滥下去。坚持财政和货币政策的连贯性、稳定性和可持续性，与采取切实有效的措施加强资金流向的监管并不矛盾。
近一个月内，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。这些都是政府将要从紧房地产政策的信号，今年看来，宏观调控将更加注重房地产市场政策的规范性。
城市化趋势与房地产远虑
一直以来，城市化进程的持续发展，是支撑房地产市场快速发展的重要原因。持续涌入城市的人口将为房地产提供源源不断的动力。但问题是，当一个行业把自己发展的主要趋势依赖于客观的人口变化趋势上，其系统性风险是不是会明显增加。
从发展进程看，工业化必然伴随着城镇化。当前我国人均GDP超过3200美元，与此对应的城市化率一般在60%左右。但我国目前的城市化率只有45%。从国际经验看，在其他条件不变的情况下，我国城市化率至少还有15个点的发展空间，意味着还有近2 亿人需要转移到城市中来。2亿人买房，对于房地产行业来说，这确实是一个非常大的市场。
但是，如果我们换个角度，从人口结构变化情况看，城市人口增长开始呈现下降趋势。用中国统计年鉴的数据可以看出：2003年城市新增人口在达到2164万的顶峰后，新增人口规模开始逐年下降。2007年，城市新增人口仅为1673万，每年规模减少122万人。如果这个趋势成立的话，那么，从2003年算起，大约17年后，城市新增人口将出现负增长，城市化率也达到顶峰，大约为53-55%。
这对房地产行业来说，是一个重大的挑战。1998年以来，房地产行业享受了我国城市化的人口巨大红利以及住房制度改革的巨大红利，保持了10年的高速发展。如果城市化在未来几年趋势减弱甚至终结，房地产是不是应该重新考虑改变行业发展模式?
一个可供选择的路径是继续挖掘城市化的潜力。中国特殊的二元国情，使城市化趋势分析不能简单地基于人口趋势。一个最能促进城市化进程的，是构建城乡一体化的体制机制。第一，尽快打破二元的户籍制度，拆除农村居民进入城市的制度障碍，估计城市化率还可以提高至少10个百分点。第二，构建城乡一体的公共服务体制，为农村居民进入城市奠定社会基础。如果这个制度能够尽快建立并完善，城市化率至少提升5个百分点。城市化还可以再提高15个百分点左右。这无疑为房地产发展奠定坚实的基础。
房地产行业新的发展模式，应该是建立在适应社会需求变化的基础上。开发商需要考虑把房地产的综合服务纳入到销售范围内。不仅仅出售有形的商品房，而且要出售无形的服务。只有这样，才能使行业发展减少对人口红利的依赖，才能探索出一条新的发展路径。
揭秘“地王”是如何推高房价的?
年初开始，受国家执行宽松的货币政策影响，本来日子过的挺紧绷的开发商们开始变得“不差钱”，“小阳春”变成了强劲的反弹一发不可收拾。由于资金的充裕和回款的顺利，开发商们又纷纷回归到土地市场上争夺。
进入2009年6月份，北京、广州、重庆等地的土地市场陡然活跃，直至进入7月，北京广渠路15号地，经过70多轮的竞价，最终以超过40亿元的价格成交，楼面成本价高达16000元/平方米，一举成为“新地王”，“地王”接二连三的出现。通过调查，大概七成的网友是不希望出现“地王”的，因为“地王”是推高未来高房价的重要源动力。
首先，“地王”推高房价预期。
地价和房价之间就像“面包和面粉”，面包总是贵过面粉，现在面粉涨价了，未来的面包自然涨价。这似乎是最简单不过的道理，也是楼盘销售的最佳说辞。当一个新的地王出现之后，周边的项目均会迅速将销售价格提高一部分，道理很简单，“这里未来预期的房价将会更高，这里的升值空间将会更大”。
这种作用是心理上的，因为从土地拍卖之后到项目建设，再到销售是一个较长的周期。市场的变化是瞬息万变的，但是只要有利好的信号出现，市场就充分的利用它来抬高房价。而购房者也会很容易的接受并非理性的去追涨。市场如此循环，自然会出现房价继续上涨的态势。
其次，“地王”推高房价成本。
国土部曾经做过一个关于地价占房价成本的调查，通过对全国620个项目的调查得出，所有项目中低价占房价最低的是5.3%，最高是58.6%。且不去讨论其究竟占到房价的比例是多少，但起码说明一个问题，那就是地价对于房价的影响是直接的，是其重要的成本之一。
而且，土地价格拿的越高，房价越有可能卖的更高是一个亘古不变的法则。因为土地价格增加的这一部分资金，开发商是会想办法最终转嫁给消费者的。尤其是在房地产市场销售火爆的期间，更是毋庸置疑。当房地产市场惨淡的时候，开发商则又会选择先闲置土地，等到市场回暖之后再进行开发，用时间换差价，也是行业惯用的手段。央视曾经报道过，许多昔日的地王都依旧荒凉一片，未见有开发的景象。而最近也有媒体报道，自2003年以来，40家知名地产商在土地公开市场上获取的270幅地块之后，半数土地闲置。这些事实都充分说明，“地王”不怕价高，只要选择合适的机会开发，都可以卖出不理想的价格，实现预期利润。
再次，“地王”造就“炒家”。
最近，拿到“地王”的开发商有许多都是国字头的企业，他们的资金充足，又有着良好的企业背景和政府关系，这对于未来楼市的影响势必是利好的。所以，房价在未来上涨的空间可能是更大的。
要知道，房地产市场如果只是供给自住型的消费者，房价是不会飙升的。当房价出现较大升值空间的时候，热钱和投资者将会进入市场，将房子的商品属性改变成投资品。众多“炒家”的介入将楼市推向了更加火爆的氛围。而且，“炒家”是不考虑房价的高低的，只要有升值预期就可以买入，这就将房价搞的逐渐不够真实。而一些有钱人盲目的追涨，“地王”就很容易被消化掉。所以，今日的“地王”造就未来的高房价是个无法改变的事实。
房产调控在走钢丝绳
中国目前的房产调控极似高空走钢丝：向前，害怕吹大房产泡沫以加剧通货膨胀，从而严重抑制经济的回暖；向后，如若实施更为严厉的收紧政策，又恐牵一发而动全身，使得投资拉动起来的经济增速半途夭折。
而国家发改委、国家统计局最新发布的数据显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续五个月上涨。这组数据，对于愈发浓重的针对房产泡沫的担忧，显然是一个佐证。由此，收紧政策绳索，似乎是可以想见的应对方式。
实际上，相关部门已经开始这么做。近一个月内，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委，先后对房地产市场发出加强监管的信号。政策的累积效应，也使得A股市场的地产股“跌跌不休”，目前还看不到明显的企稳迹象。
但是，对于地产泡沫的担忧，以及地产股当前的阴雨绵绵，恰恰反证了地产行业之于中国经济的重要性。一般认为，地产行业关联上下游50多个行业，其投资拉动效应之于某个地区乃至全国的经济增长异常明显。考虑到普遍的土地财政以及中国经济结构的特点，中国经济当前的各项数据之所以日见向好，“保8”的情绪之所以倾向乐观，地产对于GDP的贡献应该得到肯定。
也许，这就是“地产正在救中国”论调的原始基础，尽管言辞刺激而极端，但如果不回避中国经济的现实，这种极端刺激的论调，未必不是现实经济的写照。很难想象，如果没有地产业的稳定发展，中国经济转暖的速度不会这么快。当然，相对于房价的逐月回升，各地的成交量也出现了回落的走势。量价背离，明显显示了风险所在。关于这一点，我们无需讳言。当前的房价，的确明显超出普通人群的购买力，房产目前的价格，更多反映出的，是投资趋势以及对通货膨胀的应对。
而根本的困境其实就在这里：房产泡沫的无序膨胀，肯定会抑制其他的消费需求，加剧金融和财政风险，有必要有针对性地予以政策干预。但中国整体经济刚刚显露转暖苗头，政策干预的艺术和分寸实难把握。从掌握宏观经济运行的相关部门而言，最希望看到的结果，大体是房产价格高位企稳，既不飙涨，也不狂降，期冀高位充分换手，以时间换取经济发展的空间。
问题是，这种美好的愿望，不会一帆风顺地实现。除了中国人口红利尚未用完、市场存在真实的需求之外，土地财政，是房地产宏观调控的主要难题。各地的经济结构以及GDP对地方政府的制约，都决定了房地产很难成为调控的重灾区。就目前而言，虽然不排除暂时针对房地产的政策收紧，但从可见的一段时间内，收紧的底线恐怕也只能是“维稳”——继续走钢丝。风险的确存在，但比起从钢丝上掉下去，孰轻孰重一目了然。
2012年中国楼市或雪崩
中国股市和房地产市场再起泡沫，这是由于银行海量贷款刺激，加上对出现通胀的恐惧共同造成的。我认为，中国股市和房地产市场价值被高估了50％，甚至100％。这两个市场很可能在今年四季度出现调整。
不过，在明年某个时候，两个市场可能会再次爆发泡沫。美元再次转强之日，也是美丽的泡沫破灭之时。严重的通胀将迫使美联储加息，或许会成为击碎泡沫的催化剂。
中国资产市场已成为一个巨大的“庞式骗局”——价格完全靠升值预期来支撑。随着越来越多的人和流动资金被吸入市场，价格被进一步哄抬，不断验证着人们看多的预期。于是，又有更多的人加入这场狂欢。然而，到没有足够的流动资金来喂饱这头“野兽”之时，泡沫也就破裂了。
目前来看，流动性还不构成制约因素。尽管上半年新增贷款达到7.4万亿元人民币，但6月贷存款比例仅为66.6％（去年12月这一比例为65％），增幅甚微。这意味着，许多贷款没有进入实体经济，而是成了资产市场交易的杠杆。中国房地产市场与1997年香港的情况极为相似。
泡沫随美元起伏
中国资产泡沫源于流动性过剩，表现为较高的外汇储备水平以及较低的贷存款比例。美元疲软和出口强劲，造成了中国流动性过剩的状况。
虽然目前中国正在经受出口疲软的折磨，但弱势美元使中国得以大肆释放其在过去五年内积聚的流动性，而不必担心货币贬值的风险。
其实，预言泡沫什么时候破灭并不难。当美元再次变得强势时，流动性将会重重地击破泡沫。
不过，很难讲美元何时会转强。自1985年“广场协议”后，美元就迎来了熊市，并在十年后的1995年触底。然后，就是七年牛市。目前的美元熊市始于2002年，从那时算起，美元指数（DXY）的价值已减少约35％。如果把上轮熊市作为标杆，目前的熊市可能会持续到2012年。IT革命开启了上一轮美元牛市，谁也说不准会不会有另一场技术革命，从而引领美元进入一个可持续的牛市。
当然，货币政策可以促成一个短暂而火爆的美元牛市。上世纪80年代初期，当时的美联储主席保罗沃尔克，用两位数的幅度加息，以控制通胀。从那以后，美元升值的进程十分艰难。目前的局势与此类似。照此发展，几乎可以肯定，中国资本市场和经济将会“硬着陆”。
泡沫能维持多久，取决于政府的流动性政策。目前的泡沫，很大程度上是由政府鼓励银行贷款和超低的银行间利率造成的。由于美联储实行零利率政策，加之美元疲软，中国的外汇储备水平很高，贷存款比例又很低，因此，造成流动性增加，将进一步扩大泡沫。然而，考虑到其他一些因素，可能会促使政府冷却一下过热的情绪。
如果政府尽其所能制造流动性，那么，当泡沫破灭时，连挽救的“弹药”都没有了。如果那时全球经济已经恢复，中国经济或许会随着强劲的出口“软着陆”，但资本市场“硬着陆”是必然的。相反，如果全球经济那时依然疲弱，依照我个人观点，股市、房地产市场和经济都将出现“硬着陆”。
虚妄的“泡沫无害论”
“走走停停”的方法可能会降低这一风险。政府先是掀起了流动性“巨浪”，然后想关上这个“水闸”。当流动性被完全吸收时，市场也将失去动力。一旦市场下跌到一定程度，政府可以引发另一波“巨浪”，使其再次焕发生机。这种做法，不但能够保存“弹药”，还能限制泡沫的规模，在泡沫最终破灭时，把危害降到可控范围内。我觉得，政府可能会采用这一策略。如果今后几年内全球经济仍将下滑，我们或许可以看到，中国的股票和房地产市场每年都要来这么一次大波动。眼前，这股向下的波动可能发生在“国庆节”前后。
很多人认为，中国没有泡沫。高资产价格只是反映了中国高增长的潜力。没人能肯定地说，这到底是真正的资产繁荣，还是只是泡沫。
我对中国资本市场的现状看法很明确：存在大量泡沫。泡沫的爆裂将给整个国家带来极坏的后果。但由于很多人正乐在其中，政府不会先发制人，消灭泡沫。事实上，在政策决策层，许多人认为，泡沫有利于经济复苏。在美元疲弱时，这一说法听起来有些道理，因为泡沫可以在经济降温时，带来更多的流动性。当美元复苏时，中国的资本市场，也许整个经济，都将出现“硬着陆”。我希望，那些大力鼓吹泡沫的人，能够站出来，为造成损失承担责任。
研究泡沫最基本的方法是看估价。评估房价，最重要的方法是衡量一下价格收入比和租金收益。目前，在全国范围内，每平方米房价已经相当接近美国的平均水平。而美国的人均收入是中国城市人均收入的7倍。中国房屋每平方米均价，相当于一般人三个月的工资收入，这一水平也许在世界上都是最高的。
就我所知，现在，很多房子都租不出去。平均租金收益，如果算上那些租不出去的房子的话，真是低得可怜。无论从百姓的购买力，还是预期的出租收入看，中国的房价都高得离谱。有些人认为，中国的房地产一向如此：房价越来越高。这是不对的。
中国房地产市场泡沫还有另外一面，即其在地方政府财政中所起的作用。土地销售收入以及物业销售带来的税收，占了地方政府财政收入很大一块，因此，他们有很强的动力来刺激房地产市场发展。土地销售往往被精心设计，以期重燃涨价预期。例如，那些以超高价格投标的土地，会被封为“地王”。最近，“地王”往往被国有企业拍下。当国有企业借用国有银行的钱，再通过土地竞拍把钱还给地方政府，价格还有意义吗？只不过是资金在政府的“大口袋”里面滚来滚去罢了。如果私人开发商试图跟着国有企业追涨土地市场，无异于自杀。
股市从无“救世主”
股市又处于最后的疯狂。无知的散户投资者都被上升的势头吸引。他们再次梦想一夜致富。和过去一样，散户投资者通常会赔钱，特别是现在刚跳进股市的那些人。最后的疯狂往往不会持久。在中国，股市的转折点经常与政治日历相关。散户投资者普遍认为，政府不会让股市在共和国60周年大庆之前掉下来。短期内，这种信念会自我实现。从历史经验看，这一波上涨将在“十一”之前逐渐熄火。
“政府不会让市场‘跳水’”这一想法，在中国股市里根深蒂固。在格林斯潘时代，金融市场相信他总会在危急时刻出手“救市”。但在现实生活中，在大势发生逆转时，政府并没有能力去扭转市场趋势。过去，中国股市大起大落，这表明政府根本无力阻止市场下跌。然而，这一虚构的信念仍然深深植根于投资者心里。
有些政府智囊认为，泡沫的害处也许没那么大。一个流行的说法是，在泡沫起来时，钱从一个人的口袋进了另一个人的口袋，只要钱还在中国国内流动，就不会产生什么长期危害。这么说的人，应该看看日本和香港，看看泡沫究竟如何不出境而造成了巨大的破坏。
在泡沫之下，资源被用于制造更多泡沫。这些资源将被永久性浪费掉。例如，商人再也不愿意把精力放在实体经济中，转而投入时间和精力，从事市场投机。这意味着，未来的中国，将不会有具有全球竞争力的公司。尽管中国已经历30多年的高增长，但很少有公司拥有全球竞争力。一连串的泡沫，可能是造成这一现状的主要原因。
现在的年轻一代，对真正的工作兴味索然，反而沉迷于股市投机。相对于每月领固定薪水，他们更愿意看到自己持有的股票价格在一天内变来变去，然后开始产生幻觉，认为自己能在股市里面挣到大钱。当然，他们中的大多数人可能会输得一无所有，然后，可能就会做出一些极端的举动。如此造成的社会后果可能相当严重。
房市蜃楼
房地产泡沫通常导致经济过热。建筑空置，代表着永久性损失。在中国，大多数人也许会嘲笑这一可能性。毕竟，13亿人的住房需求几乎是无限的。但是，现实情况完全不是这样。中国的城市居民人均占有住房面积为28平方米，按国际标准来衡量的话，这一水平也相当高。中国的城市化率是50％左右，它可以上升到70％-75％。以后，由于人口老龄化的原因，农村人口将会减少。因此，中国的城市人口会另外增加3亿人。
如果我们假设，这些人都能够负担得起一处房产（以今天的价格来看，这个说法很可笑），中国的城市可能需要额外84亿平方米住房。中国现在的工作，已经完成了超过20亿平方米的建设，现在还有足够的土地能够容纳另一个20亿平方米。每年建筑业生产能力约为15亿平方米。产能绝对过剩，即没有足够的人来住满所有的房屋，可能这一状况很快就会出现。当这样的情况出现时，后果是相当严重的。房地产价格可能大幅下降，正如日本在过去的20年中经历的一样，同时，这将摧毁整个银行系统。
房地产泡沫造成的最严重的损害，就是人口的变化。高楼价会降低人口出生率。当泡沫破灭的时候，房地产价格下降，低生育水平的文化观念是无法改变的。香港、日本、韩国、台湾在其发展进程中都经历了房地产泡沫。在泡沫肆虐时期，他们的出生率下降，随后，尽管政府激励，这一状况也没有改变。单是中国的计划生育政策本身，就导致未来20年的人口灾变。房地产泡沫使趋势变得更加不可逆转：即使政府放弃计划生育政策，对出生率也不会有明显影响。未来20年，中国将面临人口老龄化以及人口总数下降的局面。当然，房地产价格也将非常低，并一低再低。
泡沫除了造成再分配的净亏损，还会带来非常严重的社会后果。在股市泡沫中，大部分家庭会损失，而极少数人则赚得盆满钵满。中国的财富差距现象已非常严重，泡沫使情况变得更糟。即使等到中国的城市化完成，相当部分的人，甚至是大多数人，可能都没有什么钱。这将造成社会不稳定。当大多数人都拥有财富，并在社会中有一席之地的时候，市场经济才是稳定和有效的。
总之，眼下市场的疯狂不会持续很长时间。“纠偏”可能发生在今年四季度。明年，由于中国仍有能力释放出更多的流动性，可能会出现另一波热潮。当美元恢复强势时，可能在2012年，中国的股票和房地产市场，可能会像在亚洲金融危机期间一样，遭遇雪崩。
商业房地产：冬天还未结束
银行还在经受另一轮的房地产相关坏账考验：这次不再是民用住宅的紧缩，而将会是浮华的商用地产。
某种程度上来说，投资房地产是宽心的。对许多人来说，毕竟那些看得见的砖瓦是实实在在的资产，并不像那些金融市场复杂的证券，成天交易而且波动不定。
但是，这种资产的有形性特征也会导致过度投机。银行总是愿意以房产抵押发放贷款，可放出越多资金，房地产价格也就越高。
经过两年阵痛后，美国房屋价格似乎开始企稳。但是，现在的焦点开始转向商业房地产市场。大量的银行贷款被捆绑打包成有着商业房产抵押支持的复杂债券(CMBS)，由于银行借款资金的推动使得商业房地产价格急剧飙升，然而目前这些贷款违约率开始上升。因此，借助于低廉的融资，投机者又一次运用古老的伎俩：用租金偿还利息和预期资本升值。
现在看来这种方法的收益也还不错。信息服务机构IPD计算了全球商业泛地产收益指数，在1998年和2007年之间，该指数增长了3倍，超过了全球股票市场收益。
但是现在，商业地产的空置率猛增，而且在一些商业领域，比如投行对办公的需求可能再也回不到以前的顶峰时期了。
小银行将损失更多
泡沫的余波在金融市场中可能会持续很久。华尔街在庆祝道琼斯指数重回9000点，但是第一次道琼斯指数越过9000点是在11年前，也就是1998年。同证券市场一样，房地产市场的状况也是如此，在日本，土地价格距1991年的高峰仍然低60%左右。
早在十年前，美国房屋购买者接受了错误的信念，即被反复灌输从美国全国看来，自二战后房屋价格不会下跌，然而现在房屋价格的确下跌了。由于商业房产的所有者努力避免因为现在出售房产而造成确定的损失，因此商业房产交易清淡。那些房主暗地认为商业房地产市场马上将会反弹，但是价格下行的阶段或许还会延长。
这样的下跌将会使得银行进一步蒙受损失。尽管银行不可避免地遭遇诸如商业抵押担保证券(CMBS)交易债券的损失，银行也很可能慢慢减记商业房地产贷款。另外一方面，随着这些公司需要再融资，除非银行能够筹集更多资金，否则这些贷款的损失将不避免。
信贷评级机构Realpoint表示，在过去的12个月里已有近290亿美元、约占整体的3.5%的商业抵押担保证券贷款成为拖欠账款(借款人没有按时交纳利息)。该机构认为到今年年底，拖欠率有可能达到6%。
德意志银行的分析师理查德?帕克斯认为商业抵押担保证券违约率最终将达到12%。商业抵押担保贷款违约率升高连同不良建筑业贷款一起，可能将造成美国银行在商业物产上损失2000亿到2300亿美元。而许多小银行将因此破产。
大多数损失很可能发生在小的地区银行，而不是去年动荡的华尔街巨头。如果这些贷款的损失是潜在并且致命的话，这将使得美国政府左右为难。政府会否允许这些太小不值得援救的银行倒闭，进而摧垮银行所服务的地区经济?可是如果施手援助的话，监管者资金又从何而来呢?
租金下降扩散至全球
这个困境还将扩散至全球，因为商业房地产的下跌比居民住房地产有更大的区域扩散性。在新加坡和中国香港等亚洲金融中心、印度和俄罗斯等新兴市场经济国家、西班牙和爱尔兰等欧洲国家，商业地产价格和租金已经开始不同程度下滑。
意大利最大的地产公司之一Risanamento正在想尽办法逃避债主们。在西班牙和爱尔兰，房屋空置量激增、房地产价格暴跌，而工地上的起重机也只能在那里"袖手旁观"。
在过去的一年里，匈牙利的布达佩斯的房屋空置率已飙升至15%，而捷克的布拉格的空置率已经翻了一番(大约10%)。租金下降最多的城市是俄罗斯，莫斯科的房屋租金在到6月底为止的12个月里下滑了63%。随着近五分之一的办公物业空闲，房屋租金及售价有可能进一步走低。
亚洲也没有逃脱房产市场下滑这一魔掌。像新加坡、中国香港这样的金融中心为亚洲受波及最严重的物业市场。随着银行大军的失业，银行存款余额萎缩，办公空间需求量会进一步减少。
高纬物业顾问有限公司表示，新加坡优质办公区最先在亚洲降低租金，2008年6月到2009年6月间暴跌近50%以上。同期，中国香港以43%的下跌率紧随其后。孟买(40%)及中国上海(32%)位居第三和第四。
更大的危险在于拒绝承认问题的严重性。也有一些国家开始意识到问题的严重性：在英国，商业房产实际价格下跌了50%，大的房地产集团已经筹集资金来支撑其报表和降价来吸引外国投资者来伦敦买房。
从过去的日本例子可以告诉我们，短期大幅降价比长期的市场低迷和拒绝问题严重性要来得更加明智。
下半年房地产市场大势如何
内地房地产市场在上半年的大幅上涨能否延续到下半年?答案是不能。房价是否会大跌?答案是不会。
房地产市场在上半年之所以大幅上涨，原因是经济特殊时期几大利好因素的叠加效应，而到下半年这些叠加效应将逐步衰退。
第一个因素，经济复苏急需拉动房地产投资
从去年年底开始，出现以房地产扩大内需、抢救宏观经济的呼声，虽然房地产市场化一直饱受质疑，但是从1998年经济周期以来，房地产对宏观经济的拉动作用不可忽视，从今年上半年以后，事实上采用了以房地产市场启动内需的思路，对于各个地方给予房地产市场优惠政策眼开眼闭。
值得关注的是，目前地王频现，土地推出规模增加，从二季度开始，房地产投资量有所增加，这是政府有关方面希望看到的结果。随着库存量的减少和地块的增加，预计下半年将进行市场内生的循环。也就是说，政府的推动工作已经完成，只要按照市场内生的开发周期，就能够拉动房地产市场的投资与消费。因此，为经济复苏拉动房地产投资的力度将有所减少。
第二个因素，某些利好提前释放
今年上半年市场爆发式增长有几个方面的原因：去年房地产市场低迷压抑了大部分自住性的刚性需求;从今年5月份开始，由于实体经济产能继续过剩，许多资金撤出实体经济领域，进入虚拟市场;到6月份之后，由于资产泡沫与通胀预期的共同作用，导致民间资金大量涌入房地产市场，同时豪宅价格开始直线上升，这是房地产市场出现泡沫的典型标志。
从上述三部分需求来看，自住性住房需求部分释放，由于房价提升，新增的自住性需求被抑制;房价要继续上升，完全取决于高端住宅的投资客对未来房地产形势的判断。如果股市继续出现财富效应，不排除会有部分赢利进入房地产市场，但股市的利好已经提前兑现。
现在惟一要判断的是，通货膨胀预期到底能否继续维持，是否会有更多的投资客以增加房地产投资的方式来抵御通胀预期?人们购买房地产是为了跑赢通胀，可以肯定，只要通胀预期仍在，只要宽松的货币政策不改变，房地产与资本市场一样，将成为主要的受益市场，是货币政策与通胀预期成就了开发商的傲慢。
第三个因素，宽松的货币与房地产信贷政策将会出现微调
7月27日，中国银监会宣布《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》旨在确保银行信贷资金真正进入实体经济，减少贷款挪用的风险。办法规定，单笔金额超过项目总投资5%%或超过500万元的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式，即贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。分析人士称，这意味着银行直接将贷款资金划入最终收款人账户，信贷资金流向将受到严格控制，信贷资金违规挪用现象将被有效遏制。
类似于收紧二套房贷与严查信贷的举措已经出台，这将部分扼制资本市场的泡沫预期，事实上，一些城市的成交量7月份已经开始下降。
虽然房地产市场大利好已经过去，但从土地、经济复苏政策和货币来看，房地产市场不存在大幅下挫的空间。
中国房地产最大的风险是“心中无数”
就中国房价究竟是高是低、房市走势如何、有无泡沫、这些老生常谈的问题，似乎有打不完的嘴仗，打来打去外甥打灯笼——照旧(舅)是一本无有答案的糊涂烂账。参加打嘴仗者大抵有三派：一派是以房地产商和个别利益代言专家的“涨价有理有利”论；一派是以部分公共专家及个别有良知房地产商的“涨价无理无利”论；而相关政府部门则大抵属“有待观察静观其变”或“只听不说沉默是金”的中间派。
“田鸡要命蛇要饱”，利益集团代言人基于自身利益的嘴仗博弈纯属正常可以理解。嘴仗子子孙孙打下去似乎也不影响中国房市的信马由缰。从1月份的冰点、3月份的回暖，到现下三伏天的高温，楼市与季节极度吻合。
我不禁想起朱自清先生《荷塘月色》中的名句：“这时候最热闹的，要数树上的蝉声与水里的蛙声；但热闹是他们的，我什么也没有。”要命的是，面对高房价，老百姓依然是也只能是无助地表达不满。某房地产网针对下半年楼市走势进行的调查显示，在“您认为现在的房价是否能够承受”一项中，有89%的调查者选择“不能”。随着房价的持续上涨，观望者人数再次增多，统计显示，在高房价重压之下，只有18%的网友表示下半年会出手购房，而选择观望的比例达到82%。
中国房市之所以有打不完的嘴仗，是因为缺少统一权威和有充必说服力的数据，我谓之“心中无数”。比如对此轮中国房价“逆势疯涨”的成因，不少国人只能以“刚性需求释放”云云做定性解释。在我看来，这等于说了白说。因为，当下中国究竟还有多少人想买房?其中投资性买房和自住性及改善性各占多少?未来一段时间内新推出楼盘有多少?已售出住房中有多少是属于空置而非实住的?中国房价收入比究竟是多少?与国际惯例有无可比性?没有谁说得清谁也说服不了谁。再比如，中国的房价成本究竟是多少?房地产利润又是多少?要么“犹抱琵琶半遮面”要么谁也不知道只有天晓得。更让人不可思议哭笑不得的是，官方数据也打嘴仗。对于备受争议的“地价房价之间的关系”，国土资源部早先首次以数据给出回应。据其调查：地价只占了房价的一小部分，全国平均比例约为23%。而今年全国两会上，全国工商联一项调查显示，房地产项目开发中土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%。
“心中无数”让老百姓对房价原委走势“丈二和尚，摸不着头脑”。听天由命倒也罢了，要命的是，它必然会影响高层用“有形之手”调控房市“无形之手”迫其健康发展的决策无所适从举棋不定，甚至有可能导致错失政策出台良机。事实上，我的担心和影响似乎已然产生。据7月25日《中国经营报》报道：6月以来频繁问世的“地王”终于引起了国务院高级领导的关注，与之连带的房地产市场，又一次开始考验中国决策层的政治智慧。7月9日，国务院召开分析座谈会。在会议进行房地产市场情况汇报中，明确表示国土资源部近期公布的地价平均占房价23.2%的数字“也难以使业内人士相信”，并建议对现行土地招拍挂制度进行完善与改革，言外之意要避免地价推高房价的连锁反应。与会人士称，对此国务院有关领导并未直接表态。7月21日，国务院政策研究室再次邀请多方人士对房地产市场情况进行汇报，之前还特别指出要求与会者准备关键数据进行“有技术基础”的讨论与分析。要求各方人士畅所欲言，而国务院政策研究室则“只听不说”。会上对于日后房地产市场的政策是保还是压进行了激烈争论，“以易宪容为首的一派建议政府对于目前已经陷入上涨通道的房地产市场尽快关紧政策闸门，而以潘石屹、任志强为代表的一派，则声称房地产市场回暖的基础尚不牢靠，政府应该继续给予相应的政策保障。”每当政策面临松动还是从严的选择之时，两派力量总是针锋相对，难以调和。
因此，在我眼中，中国房地产最大的风险与其说是“地王频现”、“房价异动”、“逆势上扬”这些“劳什子”，毋宁谓“心中无数”。因为前者是“因”后者乃“果”。换言之，只要中国房地产业关乎健康的重要指标依然“心中无数”、“像雾像风又像雨”，就不可能有嘴仗休止，进而即便现时强制逼房价“逆势上扬”、息火退烧，“房子在地上，房价在天上”的黑剧也还会疯狂反拍卷土重来重新上演。
令我谨慎欣慰的是，据8月7日《华夏时报》报道，8月5日晚，央行发布货币报告，首次提出要对宽松的货币政策“动态微调”，这很可能是引发楼市风暴的致命一击。央行出手，让人不由得与之前的波及政府的高房价问责联系起来。而近期，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。商务部市场运行调控专家洪涛认为：“这些都是政府将要从紧房地产政策的信号，今年看来，宏观调控将更加注重房地产市场政策的规范性，对于抑制房价泡沫，至今一言未发的建设部和国资委更应该出来说话。”然而对于上述信号我只能谨慎欣慰，因为我不知道是其出于相关压力的虚晃一招抑或依据权威数据理性使然。
房地产调控须坚持市场化民生本位
面对逐渐失控的房价飙升，六部委再次集结。近一个月内，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。
六部委的忧虑来源有自，今年4月以来，各大城市的房地产价格均出现了30%-50%的涨幅，但7月京、沪、穗、深四大一线城市首次出现月成交量全部下跌的局面，而苏州、合肥、成都等城市交易量则继续升温。由于一线城市总是房价的风向标，这一信号不得不令人担忧：房地产市场的供求结构尚未调整到位，房价就已经受通货膨胀的影响提前上涨，这不仅将令房地产市场改革成为不可能，而且有可能对房地产市场复苏构成阻力。
从目前的情况看，这一轮房价上涨无疑是今年以来“极度宽松的货币政策”所导致的货币现象，但有关部门对房地产治理政策的摇摆不定亦难辞其咎。事实上，出现“多部委联手查房”已经不是第一次。例如在2006年末，就有“十部委通报房地产调控落实情况：部分城市涨幅过高”。2007年，又有“国务院率九部委调查组奔赴全国排查楼市”，而在今年5月，也有“各地房价涨幅创新高八部委提前启动检查”以及“四部委肯定房企降价新政带动业主放盘”等等新闻。到今天“六部委释放紧缩措施”，许多措施都恐怕都已经是老面孔，例如银监会再次收紧二套房贷政策，国土资源部再次严肃土地政策，国家发改委再次要求加强房地产价格和收费监管。这些政策之所以被重温和重申，无非是因为曾经经历摇摆和反复。
回顾2007年末开始的房地产结构调整改革，许多政策措施至今尚未完全展开，例如住房保障体系的完善，廉租房的大量供应，土地供给规模和房地产产品结构的调整等等。以一个“二套房贷”为例，正是因为在2008年末，国务院常务会议提出：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。导致各地纷纷采取各种“变通”的手法，在实际上严重削弱了“二套房贷款从严”的规定。在广州，已经有部分银行明确告诉消费者二套房可以享受首次置业优惠了。
之所以会出现动辄几个部委联合治理房价，房价却总是无法受到控制这种情况，是因为长期以来，我国对房地产市场的治理一直遵循工具性原则。当经济遭遇紧缩的危机时，政府往往急于启动房地产引擎提振经济，而当经济遭遇过热威胁时，政府则通过向房地产市场释放“紧缩”的信号，为经济降温。必须指出的是，房地产政策的工具性原则，是导致房地产市场日益脱离民生本位的根本原因。倘若振兴房地产市场是为了拉动经济，那么房价偏离居民承受能力就可以忽略不计。倘若遏止房地产泡沫是为了确保银行信贷安全，那么增加消费者负担也可以在所不惜。而倘若房地产政策缺乏一贯性，被地方政府的经济困境所裹胁，忽而强硬，忽而妥协，只会令地方政府在周旋中逐步摸清底线，其消减政策作用的手段将变本加厉。
必须看到的是，政策取向的工具性，也在事实上损害着房地产业的健康发展。2007年底出现的房价高悬无人接盘的局面，已经无比清晰地说明了房地产市场的供求结构扭曲，已经到了无以复加的地步。作为市场的管理者和参与者，必须为房地产市场找到一个新的发展基础，这就要求房地产调控必须始终坚持市场化原则和民生本位。事实上，房地产市场的调控方向早有定论，在重建市场原则方面，政府应加强对土地与房地产囤积的清理，根据市场实际需要制定土地出让计划，同时加强对开发商逾期不开发土地的回收管理，在服务民生方面，政府除了应足额承担社会保障住房责任外，还应加强对房地产供应结构的引导。只有真正做到这两点，房地产市场才能得到真正的复苏，而如果政策继续以工具性为目的，只会加剧房地产市场危机，延缓经济复苏步伐。
房地产价格下跌的内在可能性始终存在
日前看到一则消息，由于需求大幅下滑，再加上贷款难以为继，莫斯科房价一年内下跌了60%。房产下跌使得俄罗斯排名靠前的几大房地产商纷纷陷入破产危机，甚至有地产大亨逃到国外躲避债务。再回头看看国内房价短暂下跌后又迅速回升并触及历史高点，甚至小有突破的现实，有些许庆幸自豪，也有一点不安或者困惑。
俄罗斯和中国都在承受着全球经济危机，但我们的抗打击力明显更强。原因当然很复杂，往简单了说，无外乎中国国内市场更为广阔成熟，俄罗斯对石油出口的依赖过于严重等。反映到房地产市场，经济危机必然对需求产生影响，进而打击投资信心和房价，但中国的国内需求和俄罗斯不是一个重量级的，中国刺激国内需求的货币财政政策无疑也更有力，而且我们比俄罗斯还有一个无可比拟的优势，那就是城市化进程，因此，中国的房价理应比俄罗斯坚挺得多。但是不是非得上演一出俄罗斯房价下跌60%，中国房价上涨30%的情景剧其实是很值得商榷的。
我们可以说，莫斯科房价下跌和俄罗斯政府没有认识到房地产对经济的巨大拉动作用，从而加大对房地产的信贷支持有关系，但我们不能说莫斯科房价下跌是违背经济规律的事。同样，我们可以说，中国的房地产对中国GDP的拉动是显而易见的，但我们不能说，中国房价这样上涨是合理的。
中国的房价在什么位置获得支撑?又是什么力量促使它迅速摸到新高?这是本轮行情的两个重要问题，也是从中把脉宏观经济的关键所在。当政府认识到房价下跌触发房地产危机可能引起的银行坏账、财政和就业难局时，房地产获救了;当开发商重新获得融资的能力、当整个社会尤其是富裕阶层都把房地产看成通货膨胀的避风港时，房地产发飙了。但这都不关需求本身的事，内在的规律要画的是一条相反的曲线。
如果普通老百姓的收入增长支撑不了这样高的房价，那一定有什么别的力量在发挥作用。“踮着脚”购房人的力量是有限的，除了早期表演一轮外已经基本出局了，之后就是富裕阶层的投资需求在预防通胀的大旗下次第入市。但我们不能说一个去年卖8000元，今年卖18000元的房子具有同样的投资价值。到了这样的阶段，“互相捧场”和“多杀多”只是一墙之隔的事情。
说股票是一张纸的人往往忘了房子无非是一堆砖。房子无疑是保值的，但它保的是中国经济增长和城市化的"值"，保的不是开发商看着势头好，每平方米人为拉高一千两千的 "值"。有钱的固然可以捧场玩一下这个游戏，但很乐观地以为房价上涨就一定是必然趋势未免思维太过简单。不管是开发商还是购房人，都可以为这轮中国房地产的获救而庆幸，但也应该从莫斯科房价跌去60%得到一点警示。从内在规律来说，房价下跌或者房屋贬值的内在可能性是始终存在的。那些开发了不适合市场需求的房子，或者做了很多超出自己实力的事、很卖力地制造虚高房价，并且很相信政府或者傻有钱的投资者关键时刻就会出来充当救世主的开发商，很快就会对此有所体会。
有多少房地产税收政策面临夭折
日前，国家税务总局财产行为税司有关官员透露，在未来的房地产税制改革中，有可能会取消土地增值税。
土地增值税政策白白空喊了十六年，似乎走到了名存实亡的阶段。其实，像房地产领域的税收政策失灵，又何止仅有土地增值税呢?二手房转让个税似乎也沿袭了土地增值税一样的宿命，以至于这项政策名存实亡。
无论是土地增值税，还是二手房转让个税，好像青蛙过冬一样，长期处于休眠沉睡状态。究其原因，一是地方政府或明或暗地抵制和消解，再是，税务人员的征收不到位。但这些原因，只是这些政策难以执行的表象。更深的原因在于，两项公共政策在出台前，缺乏各利益主体的充分博弈，才导致了政策实施后，各方利益主体出现了讨价还价、公开抵制、推诿扯皮等现象，以至于类似税收政策都面临夭折命运。
因此，国家在出台一项公共政策时，要充分考虑多方利益主体博弈问题，应将博弈前置，换句话说，要假想各利益方抵制或消解政策为出发点，进而制订出符合多方利益的政策。以这两个税种而言，在政策出台之前，就要考虑中央政策与地方利益是否发生冲突，税务机关应承担什么样的责任，纳税人意见和建议如何纳入制度安排框架。惟此，国家公共政策才会不折不扣执行，否则，不仅会损害国家的公信力，也会让国家的法律法规蒙羞。
政府应转变在房产市场的三大定位
1998年住房制度商品化以来，中国房地产市场得以迅速成长和发展。在其发展过程中，由于必要的法规制度、政策还很不健全，故出现了许多问题。政府也相继出台了一系列与房地产相关的政策，以期达到令房产行业进入健康有序的发展通道的目的。实践看来，政府的政策没有收到预期效果。究其原因，是政府在房产业发展过程中自身定位不明确所造成的。那么，政府应明确什么样的定位呢?
定位转变一：由管理者的角色定位转变为管理者、参与者兼具
一直以来，政府都是以管理者的身份出现在房产市场的。无论是政策的制定，信息的发布，还是市场的监管，都体现出管理者的角色。从政府的功能与职能来看，管理者的角色本没有错，可从房产市场这一特殊的领域来看，仅以管理者的身份是不足以将房产市场引向理性发展的通道的，事实也证明了这一点。
从目前市场表现来看，仅靠开发商作为单一主体进行房产市场的产品投放是远远不够的。由于历史的原因，开发商所开发的产品只能适合目前少部分人的需求，也就是通常所说的中高收入人群。而大部分人即低收入人群难以通过购买现在开发商的产品实现其居住的需求。因而，这部分人群的住房问题就得依靠政府来解决。
24号文以来，政府加大了保障性住房的投放力度，中国民众看到了实现安居梦的曙光。可即便是作为保障性住房的经济适用房，也不是由政府兴建，而是由开发商来建造。此模式的必然后果是经济适用房不经济，因为开发商注定要从经济适用房的开发过程中获利的，近年来各地频现经济适用房因价高遭弃购即为明证。
政府只有转变自己的角色，直接参与到房产开发的行列中来，首先投入经济适用房建设，适当的时候建设中小户型、低价商品房。唯有如此，才能在一定程度上更好地解决低收入人群的住房问题的同时促进房产市场的竞争，从而将房产市场引向健康有序的发展通道。当然，适当的时候，即房产市场进入理性发展时期，市场上供应的产品能够足以满足全社会各阶层人群的需求时，也将是政府退出市场之时。
如前所说，在目前的市场态势下，欲依靠开发商来实现满足房产市场供应是极不现实的。大多开发商在前期拿地时的预算就是依据其中高端市场定位而制定的，若令其将现有的地进行小户型、低价房开发是不太现实的。因为，一旦如此，开发商预期的高额利润将难以实现，在成本尤其是人员、营销成本难以降低的情况下令其牺牲自身的利益更是如与虎谋皮般难上加难。
因而，在很大程度上，低价、小户型房源的供应只能由政府来承担。即政府应承担起社会保障型住房供应的责任。在此同时，出台相关政策，令开发商将其产品按规定进度进行市场投放，这样，才能满足市场各个层次的供应。
定位转变二、由稳定房价的责任定位转变为平抑房价、保障供应
住房制度商品化以来，特别是政府对房产市场进行调控以来，政府没有能够充分认识到房价持续上涨对房产市场乃至中国社会危害。因此，对房产市场的调控只是停留在稳定房价的基础上，没有能够将平抑房价作为治理房产市场的主要目标。
稳定房价的口号所带来的危害是显而易见的：因为有了稳定房价的策略，地方政府在执行时就缺乏明确的方向;开发商就有了屡次上调其产品售价的借口;房产从业人员便有了误导盲目的消费者、投资者的理由;媒体也就有了房产繁荣的新闻导向的风向标的错误认识;消费者、投资者将变得更加盲目。凡此种种，绝非危言耸听，是经事实证明了的。
98年至今，短短10年多的时间，全国各地的房价都有了难以想象程度的提高，少则2到3倍，多则5到8倍，有的地方甚至涨幅达到10倍，这样的增长速度是令人吃惊且难以置信的，无论房产业界及相关既得利益者为此找出任何理由，都难以做出合理的解释。在这样的非理性上涨态势下，若政府不能转变态度，不能将态度由稳定房价改变为平抑(打压)房价，则房价绝无降下来的可能，房产市场也绝不可能进入良性、理性的发展通道。
因此，政府应将平抑房价作为调控房产市场的出发点和核心，同时将平抑房价作为政府应尽的责任。唯有如此，中国房产市场才有可能步入健康有序的发展通道。
定位转变三、扶持、鼓励、依赖策略定位转变为掌控、引导、完善
一直以来，政府对房地产行业的策略体现在三点：
一、对于房地产行业进行大力扶持。政府给房地产行业给予了诸如商品房预售许可、房产开发期间贷款、较低项目资本金、土地使用金延期支付等大力扶持政策。
二、鼓励民众进行消费。政府在各个不同阶段都给民众相关政策鼓励民众进行房产消费，诸如，个人按揭贷款、金融危机以来的减税等。
三、寄希望于房地产完全市场化来解决民众住房问题。房改以来，中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。
从实践来看，政府的策略在令房地产行业得以快速发展的同时也给中国社会带来了诸多矛盾。政府的策略应由扶持、鼓励、依赖转变为掌控、引导、完善：
一、掌控房产市场的供应。政府自行开发、供应低价房、小户型房，将房产市场中、高端产品直接交由开发商来供应。出台相关政策掌控市场的供应，如：严格控制房产开发期间的贷款投放、对商品房预售款进行监管、规定开发商房源投放进度、对其定价进行核准、实行房产开发市场准入制等。
二、引导房产市场的需求。利用政府、媒体的力量引导国民树立正确的房屋消费观。在前期的房产火爆时期，无论是自住需求，还是投资需求都因多种原因而显得盲目。现阶段政府对房产市场的调控要将引导市场需求纳入规划并做出重点部署。
三、建立并完善健全的房地产市场。目前，中国房产市场已初具规模，只是还没能得到完善。政府需要在这方面下功夫，建立健全各项规章制度，力图使保障房市场、商品房市场、二手房市场得到均衡发展，从而建立完善的房地产市场。
房地产会出现新一轮过热吗
根据发改委和统计局的最新调查显示，7月份全国70个大中城市的房价依然在上涨。确实，自今年以来，国内房价特别是东部地区城市的房价呈快速上涨趋势，如北京、深圳、上海和广州等一线城市房价都在快速飙升，土地价格也随之上涨，导致了房地产泡沫的快速泛起。
眼下，国内房地产市场非但没有经历有效调整，反而走入了更深的房地产泡沫陷阱。
根据发改委和统计局的最新调查显示，7月份全国70个大中城市的房价依然在上涨。确实，自今年以来，国内房价特别是东部地区城市的房价呈快速上涨趋势，如北京、深圳、上海和广州等一线城市房价都在快速飙升，土地价格也随之上涨，导致了房地产泡沫的快速泛起。
那么，这一情况是否会引起新一轮房地产过热?
在笔者看来，目前中国的房地产过热不是局部性的而是全局性的，房地产泡沫正在被逐渐吹大。我们可以从以下几个方面来观察。
第一，今年的住房销售已超过被认为房地产泡沫巨大的2007年。经历了2008年住房销售迅速下降的调整后，全国房地产住房销售从今年3月份又开始快速增长，住房销售面积和住房销售金额分别高于2007年同期水平(2007年1-6月份分别为27904万平方米和10642亿元)的22%和49%。
第二，今年以来国内房价上涨的地区主要集中在东部地区。今年以来，国内房地产市场的发展很不平衡，主要表现为今年国内一、二线城市(特别是北京、深圳、广州、上海等四大城市)的住房销售在快速增长。
至于全国三、四线城市，房价不仅没有上涨，反而下跌的趋势仍没有改变。但是，在北京、上海、江苏、浙江、广东等地房价却呈现快速飙升趋势。这几个地区的住房销售面积为8525万平方米，占比约35%，但住房销售金额为5986亿元，占比为53%。可见，房价上涨的问题主要出在东部地区，特别是四大一线城市及东部二线城市。
第三，住房销售由消费为主导转向投资为主导。从今年五六月份开始，这些东部地区的城市住房销售发生了根本性变化，投资导向占据主导地位。例如，在深圳和北京两地，本地居民、外地居民、国外居民、拆迁户及投资者等纷纷进入市场，成为市场主要的买家或炒作者，在短期内推高了当地房价。
当占国内房地产市场绝对比例的东部地区房价快速上涨，特别是会将这一涨势向中西部地区蔓延时，这种房价的上涨过快就不能仅仅视为是局部性的，鉴于东部地区的销售面积与销售金额所占比重很高，这种房价上涨过快的市场影响是全局性的。
部分东部地区房价在短期内快速飙升，势必会逐渐吹大中国的房地产泡沫。
现在，让我们再来谈第二个问题，当前中国房地产市场之所以会产生全局性过热以及房地产泡沫正被逐渐吹大，究其原因，房价的上涨(如今年5-6月份一线城市房价的上涨趋势)主要是炒房者利用银行“低成本资金，高杠杆或无限信贷扩张”的结果，这预示了“中国版”的次贷危机是会发生的。
其实，支撑中国房地产市场运行的信贷扩张方式——信贷的无限扩张所面临的潜在风险是相当大的，必须警惕美国次贷危机在中国出现。
在美国，仅仅具有次级信用的借款人进入房地产市场是导致次贷危机的原因之一，但这部分借款人仅占美国按揭贷款人数的24%。其中，次级信用的借款人又可分为ABCD四个等级，问题往往是出在C、D级(即首付比例低的人)上。相比之下，中国所有的房贷借款人并没有这样的评级与区分。
另外，美国的按揭贷款利率是差异化的，银行针对不同的借款人会采取不同的风险定价，如次级信用的人借款利率要比优级信用的借款人要高一些。但是，中国住房按揭贷款人的市场准入门槛很低，进入者十分便利，按揭贷款利率低且没有差异化，导致风险偏好越高的人就更愿意进入房地产按揭市场。
所以，中国住房按揭贷款的风险是不低的，只不过是房价上涨还没有将这些潜在的风险暴露出来而已。考虑到眼下中国大部分地区的房价仍在上涨，而房价上涨又是投机炒作的结果之一，我们更要高度关注住房按揭贷款的潜在风险，否则住房按揭贷款的风险就会越聚越大，难说“中国版”的次贷危机不会发生。
从“8.31大限”看中国土地制度变革之难
2004年8月31日，是我国经营性土地全面实施“招拍挂”、以公开、透明、市场化、竞争性出让的历史性日子。说它是历史性的，并不意味着它的绝对性、严肃性，历史性往往带有暧昧性、多重解释性，因而，我们也不能据此而天真地认为中国从此拥有一个公开透明的土地市场。
如今，这个土地新政已经实施五年，是值得认真评估和反思其动机和效果的时候了。其实，源自各个利益集团的反思从来就不绝于耳，其中，最有代表性的两种观点几乎是对立的：一种是认为土地招拍挂刺激了中国的不应有的高房价现象，言下之意是招拍挂是完全错误的；另一种认为招拍挂减少了土地腐败、提高了土地使用效益和政府在土地上的收益，甚至增强了城市竞争力。这两种对立的观点不是民间和官方的对立、也不是开发商和普通百姓的对立，它流行于各个利益群体的思想者之中，可见，土地新政，是面临着极为复杂的利益格局。
中国的土地制度，是与政体、国体密切相关的一项基础制度，在土地上推行新政，很难轻轻松松取得一致看好的效果。具体到这个“8.31大限”，观察、分析它实施过程中是如何走样的，或许有助于把握下一步的变革措施。
一、土地新政中“经营性土地”，很难确认其“经营性”的明确含义。商品房用地是经营性的，似乎没有疑义，但商业用地上的经营项目，回收投资周期较长，而这一块对城市形象、品味的影响特别大，地方政府愿意以定向挂牌方式出让给预定的开发商，这种做法是上得了台盘的。如所周知，定向挂牌，与协议出让，并无严格界限。另外，政府应该开发建设的经济适用房、廉租房，亦不一定就是政府组织行政班子去开发，即使委托国企开发，是“企”就是商，是商就经营，非经营性土地，经“经营之手”之后，还能不是经营性土地吗？还有，可以经营工厂、经营菜地，工厂和菜却硬生生不是长在经营性土地上，不知到底是谁的名不正、言不顺。
二、历史遗留土地问题，不是说禁止就绝迹的。忘记历史就意味着背叛，土地新政想搞一场“大背叛”，彻底斩断历史遗留，注定不可能，因为国企、权势人物，就是拥有历史遗留土地、制造新的土地历史遗留问题的高手。
三、即使招拍挂了，还可想法退掉。这种例子太多了，有地方保护的因素、腐败的影子，还有“实事求是”的面子、承认不成熟的市场机制的里子。
四、最根本的，土地招拍挂，到底是为了改良土地制度，还是为了便宜政府运作？这恐怕是难以说清楚的尴尬。如果按宪法和土地法规定的土地权利概念，中国的土地分为国有土地和集体土地，这两种土地拥有同等的法律地位，那为何只有国有土地可以进入招拍挂的盘子，而集体土地不能？即使武断地规定只有国有土地才能进入招拍挂，为何招的、拍的、挂的都是大地块，而偌大的一个政府不能大量推出小地块？大地块、巨量资金拥有者（或拥有超强的融资能力的机构或个人）、政府和银行，构成了土地新政游戏的四大名角，玩弄消费者个人于高房价的绝望游戏之中。这样的片面的新政，是改良吗？
鉴此，反思这个土地新政，仅仅纠结于是否公开、透明，是没抓住其要害的，其要害在于，是为了便宜政府与民争利、征利于民，还是为了真正促进民生福祉、方便农民进城，进而促进民生权利、尤其是产权的现代化？
通胀预期下半年更浓
CPI与PPI数据是通胀无忧论者的最后一块遮羞布。他们无视楼市、股市价格的上升，抱着同比下降的CPI与PPI数据，指出中国经济今年不可能出现通胀。
从8月11日国家统计局等三部门公布的7月份宏观经济数据来看，稳中有升，非常漂亮。
CPI、PPI继续下降，不过环比已经上升，说明紧缩情况在好转；固定资产投资略有下降，但仍维持在高位，1~7月份固定资产投资较上年同期增长32.9％，低于上半年的33.6％。略有下降的政府项目投资，下半年可能会被拿了地之后的房地产开发项目所取代。
更让人高兴的是，工业增加值与消费数据的增长——工业生产已经连续3个月加快增长：7月份工业生产增长10.8％，环比增长0.1％；6月增长10.7％，环比增长0.8％；5月增长8.9％，环比增长1.6％。7月份社会消费品零售总额为9937亿元，同比增长15.2％，高于6月份增长15％的增速。商品房与汽车消费继续维持强劲增长态势，尤其是汽车生产增长51.6％，比上月加快12.8个百分点，说明内需正在启动。
但数据中传递出的通胀隐忧不能忽视。
首先储蓄连续出现活期化倾向。7月末广义货币供应量（M2）同比增长28.42％，狭义货币供应量（M1）增速达到26.37％的记录高位，这说明储户急于将手中储蓄活期化，以便进行投资保值。
可以印证的是，7月份居民户存款减少192亿元而贷款增加2365亿元，存款增加主要来自于非金融性公司和财政存款，前者增加243亿元，后者增加3736亿元。这说明居民出于货币贬值恐慌，急于将手中的钱购买商品，贷款增长最大的就是商品房贷。
虽然我国的CPI数据同比仍为负增长，但不断上升的肉食品——农业部数据，7月底猪肉价格是每公斤14.94元，连续第8周上涨，比上涨之前高了11.3％；大宗商品价格——中国现货钢价目前已攀至去年10月来新高；房价——已经连续5个月环比上涨，某些城市一手房均价已经超过上一轮周期的高峰，却给了储户最明确的提示，继续储蓄将得不偿失。利率数据、CPI数据是一回事，市场的表现又是另一回事，通常而言，市场的反映比滞后的数据更加准确。
其次，工业品出厂价格同比下降、环比上升，企业成本提高。
7月份的工业品出厂价格指数同比下跌8.2％，远高于市场的预测。以此数据，紧缩状态会延续到三季度，但是，环比数据连续4个月正增长，7月份创下1％的新高。
今年7月份以来，国内有色金属等资源价格追随国际大宗商品一起全面上涨，但同比价格却显示大幅下挫。7月份原材料、燃料、动力购进价格同比下降11.7％（上年同月为上涨15.4％），降幅比上月扩大0.5个百分点；1~7月份，原材料、燃料、动力购进价格同比下降9.2％（上年同期为上涨11.7％），降幅比上半年扩大0.5个百分点。
不过，上述数据并不能说明企业成本下降，只能说明企业受到成本上升与出厂价低迷的双重挤压，这必然导致企业盈利能力下降。按照商务部7月15日公布的数据，商务部重点监测的112种重要生产资料价格6月份总水平环比上涨1.5％，为去年8月份以来的首次上涨，分类别看，能源、有色金属、矿产品、黑色金属和建材产品环比上涨7.3％、5.6％、3.0％、2.6％和2.1％。市场数据同样可以反映成本上升：连续数月，我国进口大宗商品量价齐升。7月原油日进口量刷新纪录；铜进口较6月纪录高点下滑近15％，结束了前5个月的进口增长纪录，废铜和废铝进口量较6月翻番；粗钢产量和铁矿石进口量均创纪录高位。如此数据显示未来企业的成本还将继续上升。
加上，煤、电、水、气等资源性产品进入新一轮调整上涨周期，未来企业成本只会上升不会下降。事实上，央企二季度近三成利润来自房地产的报道，已经显示连巨无霸的央企都无法停靠实体经济生存。
真正令人高兴的是两个数据，一是零售总额上升，在政策刺激下消费需求拉升，汽车等行业出现回暖迹象；二是虽然出口将长期在低谷徘徊，但总体而言已经触底，不会出现沿海中小企业倒闭潮。
令人不安的是，从资本市场价格来看，从投资者的疯狂程度来看，从企业的盈利和成本来看，未来通胀预期十分明确，实体经济不转暖，货币政策维持大方向不变，股市、楼市等资本市场将变得越来越疯狂，并且从二级市场向一级市场延伸。
微调“信号”难抑房地产板块走强
从此前“地王”记录不断被刷新，到近日有媒体报道上海某豪华楼盘开盘当日成交超过40亿元，房地产业似乎在短短数月间进入超预期“膨胀期”。
自去年10月相关部门连续出台房地产行业刺激政策之后，近期关于房地产的相关微调“收紧”政策却接连公布，如银监会重申收紧二套房贷，北京、上海等出台增加土地供应抑制投机等政策等。一系列的“收紧”信号，对房地产市场而言意味着什么?分析人士认为，在国际金融危机影响没有完全消失，国内宏观经济尚未完全走出低谷，房地产支柱性产业地位仍无可取代的大环境下，房地产仍然是本轮宏观经济复苏的主线，过分严格的措施短期内政府不太可能出台。近期相关微调信号对抑制部分地区房价过快上涨，抑制房地产投机性需求具有引导作用，有利于房地产行业的长期健康发展，房地产业向好趋势不会改变。
今年以来，房地产回暖速度较快，市场成交量价齐升，反弹超出此前大多预期。从统计数据看，一季度主要城市的住房价格总体比较稳定，市场尚处于存货消化阶段；而进入二季度后，伴随成交量持续增长，各地住房存货量大幅下降，成交价格也大幅上升。国家统计局8月10日公布的最新数据显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。这是今年以来全国70个大中城市房价环比连续五个月上涨。同时，1-7月，全国商品房销售面积同比增长37.1%。
量价齐增的同时，却由于2008年的市场调整导致企业普遍减少开工量，使得短期内房地产市场的新增供应跟不上市场销售。根据万科对14个主要城市市场供应和销售的统计，2009年上半年，14个城市的商品住房销售面积和批准预售面积的比例平均为1.65，远高于2008年同期的0.74和2007年同期的1.23。
房地产市场的如此火热是否再次进入“泡沫化”状态并蕴含更大的风险?对此，瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为，房地产行业的确存在资产泡沫的风险，特别是在流动性充裕并且预期发生改变的情况下。某些城市的投机性购房行为已经增加。但泡沫并非全国性的，各个城市情况不同。
前述国家统计局的文章也表达了对房价过快上涨的担忧。文章指出，必须警惕房价高涨。第一，房价持续增高压抑了居民在其他方面的消费，进而阻碍内需的继续扩大；第二，高房价吸引实体经济企业投资楼市，这对产业平衡不是一件好事；第三，高房价使银行金融风险陡然加大。
“正是这种泡沫的产生以及逐渐暴露的风险，让相关部门在政策微调上不断放出收紧信号。”业内人士分析，短期会对房价以及相关股票产生一定影响。
汪涛认为，即使没有出台紧缩政策，房价特别是有些城市的房价，也很可能出现回调，因为房价的上涨可能因过快而后劲乏力。
申银万国分析师在对房地产上市公司金地集团的研究中同样指出，在现在这个时点上，我们判断，由于下半年流动性宽松程度将有所下降，投资需求无法继续推升房价超预期上涨，这也意味着包括金地集团在内的房地产公司业绩无法继续上调，因此我们将公司评级从“买入”下调至“增持”。
实际上，沪深股票市场上，房地产板块在经过了上半年大幅上涨之后，进入7月中旬后已经先于大盘进行调整。
“尽管我们短期对房地产保持谨慎态度，但宏观经济政策的基调没变，作为经济复苏的支柱性产业，房地产依然值得看好。”相关分析认为。
中银国际分析师田世欣分析，收紧二套房贷以及抑制投机活动和囤积土地的进一步措施可能引发地产板块在8 月出现进一步调整。同时，政策微调可能对投资需求不断上升的城市(例如深圳和广州)产生更大影响。“但是我们预计，鉴于适度宽松的货币政策仍将持续，即将到来的9月、10月旺季中销售将开始回升。”
分析认为，房地产市场的相关微调信号，体现国家不希望投资性需求过多挤出刚性需求的意图，本身有利于房地产市场的长期发展。并且，经过这段时间的回调，该利空因素也正在逐渐释放中。“我们认为在经济增长尚未完全走出低谷、房地产支柱产业地位仍无可取代的大环境下，房地产仍然是本轮复苏主线，短期内政府不太可能出台过分严格的措施。”
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